如果有人問，2025年北京樓市，剛需、改善和豪宅中誰最卷？

答案可能非常一致：豪宅！

不只是豪宅供應(yīng)量井噴，還有開發(fā)商秀肌肉做品牌標(biāo)桿的沖動。

所以，有人卷奢石，有人卷工藝工法，有人卷降噪隔音。

只是很多人忽略了一點：豪宅要講天賦。

所謂大器免成，就是這個意思。豪宅更離不開地段、配套、圈層這些先天資源稟賦。

私有化北京獨有的頂級資源，就一定能成為城市地標(biāo)嗎？

請注意城市地標(biāo)這個用詞，這應(yīng)該是2026年豪宅內(nèi)卷的終極目標(biāo)。

因為在當(dāng)下市場環(huán)境下，有且只有城市地標(biāo)才能成長為塔尖恒產(chǎn)，才能穿越周期。

而我們所謂的頂級產(chǎn)品力，自然也離不開地段天賦加持。但是有些事情是，努力之后才知道天賦有多重要，還有天賦下的拼盡全力有多重要。

清華姚班大概就是這個意思。

下面我們講的傳奇故事，和一個清華姚班級別的樓盤有關(guān)，它就是

中建·運河玖院

01.

怎么去講它的天賦呢？

是一塊臨河地段，這條河叫大運河，還是世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

更不用說它是北京副中心樞紐區(qū)內(nèi)唯一濱水住宅了。

后者的天賦不及前面名頭大，但是放在當(dāng)下也是獨一份的存在。

所以，作為世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的鄰居，運河玖院算是天選之子，獨一份的存在。

獨一份的存在，也讓運河玖院可能成長今年北京樓市套數(shù)第一的銷冠紅盤。

而且是在9月份開盤，只有短短約100天的時間就網(wǎng)簽903套、網(wǎng)簽金額73.5億拿到北京年度套數(shù)/面積雙冠王。

如果說這組數(shù)據(jù)還不夠性感，再說一個比較數(shù)據(jù)：

行業(yè)的成交轉(zhuǎn)化比普遍是30：1；運河玖院是12：1。

運河玖院的轉(zhuǎn)化比高于同行將近3倍，在今年不太友好的市場里，運河玖院銷售力是不是極其恐怖！

天賦固然很重要，表弟也承認(rèn)。

有了這些天賦，怎么去用好它，其實挑戰(zhàn)更大。

因為這是給大運河做住宅地標(biāo)，要成為世界非遺的住宅配套，任務(wù)更艱巨。

具體就是如何處理好兩個維度的關(guān)系：

1.大運河和運河玖院的咫尺關(guān)系；2.副中心和運河玖院的零距離關(guān)系；

處理三者之間的關(guān)系背后，又關(guān)系到高凈值客戶圈層的日常高級煙火氣含量。

表弟畫了張思維導(dǎo)圖，就是下面這張圖。

這是一個天賦和努力互相就成的故事，挑戰(zhàn)巨大，技術(shù)含量極高。

而我們的觀察窗口，就先從園林開始。

02.

對中建玖合來說，第一個挑戰(zhàn)就是

從樓盤視野躍升至城市視野。

這句話在別人家是宣傳口號，對它來說是不容回避的客觀事實，還是世界非遺級挑戰(zhàn)。

要做到高凈值人群日常和大運河高濃度的生活場景，中建玖合做了兩件事。

首先就是——文脈鏈接

看下圖，我們先來看中建玖合是如何巧思這款激動人心的大故事的。

先是設(shè)計出動線系統(tǒng)，長約400米的二層連橋。

這是將運河玖院和大運河濱水公園緊密編織在一起，形成前有水系公園、后有院的意向。

有人把這種做法叫「縫合城市」，表弟更愿意叫「鑲嵌」：

園和院通過連橋鑲嵌在一起。

就是下面這張效果圖，連橋和下面的濱水棧道形成立體的親水甲板。別人家的節(jié)假日逛大運河成為你家的日常。

世界非遺的在地性，不只止步于轉(zhuǎn)譯。

中建玖合創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化觸手可能的場景，而且是你的日常觸手可及，就顯得特別高級。

或者說，

在地性文脈與高級煙火氣本就該是一體的。

這種解題手法相當(dāng)高級，在北京樓盤里，表弟還是頭一回見到。

前文中表弟提到「鑲嵌」，而不是「縫合」或鏈接，還有下面這張圖的原因。

你再仔細(xì)看，中建玖合把連橋升級成連廊，不僅是是花園式連廊，還是一個完整的系統(tǒng)，和城市街區(qū)自覺融入一體，成為城市公域的景觀一部分，也因此成為街區(qū)的封面。

所謂地標(biāo)住宅，它不僅會把資源天賦融入高凈值客戶日常，還會自覺融入頂級資源當(dāng)中，成為其中一分子。

這已經(jīng)很高級了，中建玖合還沒有止步，繼續(xù)做了第二件事——文脈融入街道

你仔細(xì)看下圖會發(fā)現(xiàn)，中建玖合沒有把圍墻優(yōu)成單調(diào)的直線，而是做出了旱地水流的曲線變化，有種大運河一直漫過街道，漫到社區(qū)的意向。

不僅如此，還給有大運河意象的曲線圍墻，配套了小尺度度的街角公園。

做成了蘊含大運河氣象的曲線變化；并且在圍墻外嵌入了小尺度的街角公園。

這樣的街道，形成了「公域」和「私域」的溫柔對話。街道不再是街道，圍墻不再是圍墻，而是變成了可�？闪舻摹�

「城市文脈會客廳」

也恰恰因為是這樣，只要你走進運河玖院，就能撲面而來感受到它的高級感。

03.

這也讓表弟忍不住要嘖嘖表揚中建玖合。

要是換作別人，明明可以躺在天賦上消費，干嘛還要這么加倍認(rèn)倍呢！

事實上，表弟不止一次聽說中建玖合的相關(guān)負(fù)責(zé)人說過：

能有機會做這個項目，是對自己職業(yè)生涯的最好交待。

所以，我們接下來看到中建玖合的態(tài)度：敬畏資源天賦后的百倍千倍努力。

這在第二個挑戰(zhàn)上表現(xiàn)更加淋漓盡致：如何將風(fēng)格設(shè)計迭代為體驗設(shè)計。

場景體驗設(shè)計，其實也一直是當(dāng)下豪宅課題最棘手挑戰(zhàn)。放到運河玖院身上，面對世界非遺，挑戰(zhàn)更是世界級難度。

其實從拿地之初，中建玖合就醞釀深度操作體驗設(shè)計這一前沿課題。

從案名就可以看出，體驗設(shè)計的空間骨架是前園后院。但是，又將如何將在地性融入其中，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高奢度假感？

出人意料，甚至說是神來之筆，中建玖合用時間線呼應(yīng)空間骨架，而且是中國大歷史長河的時間線，來回應(yīng)大運河的千年濤槳聲。

天才創(chuàng)意固然不易，要將它落地成形更是難上加難，難的不是「形似」，而是「魂似」。

先來看下面這張圖片，

在沿河地塊，中建玖合用神來之筆創(chuàng)造性規(guī)劃出三條立體動線，分別是空中動線、地面動線和地下動線。

空間骨架拉出來后，就出現(xiàn)了「三圍合三中庭」院落感。

這還只是表面，我們前面說過體驗感營造，這里面又埋下哪些體驗伏筆呢？

一是游走在空中廊道的憑欄遠(yuǎn)眺河景。

請注意是游園，可�？赏？勺撸撇綋Q景。

二是游走在中庭的閑庭信步。

請注意又是游園，可�？赏？勺撸�是移步換景。

移步換景是題眼，是橋上，是地面層，是地下，甚至是架空層。

借助n個高低錯落的不同標(biāo)高，不只是中庭，游園的體驗感處處蔓延。

但這還不夠，中建玖合還從運河請來一條「水龍」穿行其間。

這樣做的好處是，「水龍」消融了垂直邊界，視線可以自由流動，也可以發(fā)呆。

所以，你游園感受到的不再是「下沉庭院」，而是「立體空中花園」，甚至是一座「立體花園綜合體」。

不再只是路過，不再只是游園，還可以「慢」下來停留、體驗。更多的人停留，就有了視線交匯，就有了鄰里社交。

中建玖合給北京樓市貢獻(xiàn)了一個體驗新手法：誘發(fā)鄰居之間的美好互動。

• 不同標(biāo)高休憩卡座上的視線交織；

• 如何消解垂直高差帶來的空中隔閡；

• 鄰里社交的景觀和建筑融合；

這也是豪宅穿越周期的底盤：

除了天賦地段和頂級產(chǎn)品力，還有高凈值人群的圈層社交價值。

04.

營造場景體驗，是在創(chuàng)造鄰里交往的圈層價值。

不過，很多豪宅或多或少忽略了更重要的事情，也就是中建玖合的第三個產(chǎn)品突破：

把節(jié)點場景轉(zhuǎn)化為情感場景

仔細(xì)看下圖，運河玖院沒有巨山大河，而是在若干景觀節(jié)點，營造灰空間，這些灰空間形成n個「小尺度空間」。

這也是中建玖合的創(chuàng)造：

「小尺度空間」?fàn)I造出溫柔的包裹感，提升場景濃稠度。

表弟叫它：

1座大花園流淌成7方院落，其中每1方院落又流淌成n個小客廳

事實上，將家庭客廳延伸到戶外，才是景觀最高階的妙趣。

水流、樹蔭、微風(fēng)，會悄然喚醒潛藏在你和你的家人、你的鄰居心底的柔軟；然后用人體尺度的小空間包裹，戶外交往的情緒濃度就出來了。

你也可以與家人對坐在這處喬木環(huán)繞的「圓型客廳」。

更妙的是，這些小客廳不是獨立存在的；鏈接它們的，是立體疊合的步行動線。

↑這樣頂級的游園庭院，中建·運河玖院有7座

這些蜿蜒流動的「曲徑通幽」，不僅串聯(lián)了功能空間，也在悄悄創(chuàng)造了更多場景。

比如這處名為「儲香溪徑」的小路。

通過室內(nèi)建筑手法室外化，運河玖院融合景觀的同時，又生發(fā)出新的場景濃度。

這樣的嵌套式結(jié)構(gòu)，就是中建玖合特別厲害的地方：

如果現(xiàn)在回過頭去看前文提到的每一個場景：

從城市、街道、會所、連橋……你會發(fā)現(xiàn)，莫不如此。

05.

現(xiàn)在我們回過頭來，看看中建·運河玖院產(chǎn)品觀念的推進力有哪些：

1.從樓盤視野躍升至城市視野

在地性文脈與高級煙火氣本就該是一體的。

2.從風(fēng)格設(shè)計迭代為體驗設(shè)計

用步移景易的動線與高頻率的視線交織，激發(fā)體驗。

3.從節(jié)點場景轉(zhuǎn)化為情感場景

用無邊界的多樣化場景，讓空間成為情感催化劑。

這三個現(xiàn)象級答案，回答了成為地標(biāo)住宅的根本挑戰(zhàn)——

如何將自己和家庭資產(chǎn)一起，與全球前沿的核心場景產(chǎn)生最緊密的關(guān)系。

你擁有的不僅僅是一個副中心的濱江封面樓盤，更是一個觀念先進的「圈層共同體」銷冠100

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