（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李秀蘭與王建國于1986年登記結(jié)婚，雙方系再婚。2018年，王建國與開發(fā)商甲公司簽訂《存量房屋買賣合同》，購得位于某市的一套商品房（以下簡稱一號房屋），登記在王建國個人名下。

2019年3月5日，王建國與其子王磊簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋以41萬元價格過戶至王磊名下。王建國于2022年去世。

2024年，李秀蘭向法院提起訴訟，主張：

確認(rèn)王建國與王磊于2019年簽訂的房屋買賣合同無效；

判令王磊將一號房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至王建國名下；

相關(guān)繼承人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

李秀蘭認(rèn)為：一號房屋系其與王建國婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。王建國未經(jīng)其同意擅自處分房產(chǎn)，且王磊未實際支付房款，雙方名為買賣、實為惡意串通，損害其合法權(quán)益。

王磊辯稱：

一號房屋實際由其全額出資購買，僅因當(dāng)時家庭住房政策原因，借用父親王建國名義代持；

房屋交付后一直由其裝修、居住，并繳納物業(yè)、供暖等全部費(fèi)用；

李秀蘭在2019年過戶時親自到場配合，提供身份證、戶口本、結(jié)婚證等材料，對借名事實知情且同意；

雙方簽訂的“買賣合同”僅為辦理過戶的行政手續(xù)，真實法律關(guān)系是借名買房，不存在虛假意思表示或惡意串通。

其他子女亦作證稱，全家均知悉該房屋系王磊出資購買，李秀蘭從未提出異議。

二、裁判結(jié)果

? 駁回原告全部訴訟請求！

法院認(rèn)定：

王磊與王建國之間存在借名買房合同關(guān)系；

2019年簽訂的《存量房屋買賣合同》僅為履行借名協(xié)議的過戶手段，不構(gòu)成真實買賣；

李秀蘭未能證明其對房屋享有物權(quán)，亦無證據(jù)證明存在惡意串通；

其主張合同無效缺乏事實與法律依據(jù)。

三、法院說理要點

不以合同名稱定性法律關(guān)系

法院強(qiáng)調(diào)：判斷當(dāng)事人真實意思，應(yīng)結(jié)合出資情況、占有使用、交易背景、履行行為等綜合認(rèn)定。

王磊提供銀行流水證明：其向王建國賬戶轉(zhuǎn)賬80萬元，當(dāng)日即用于支付購房款77萬余元及契稅；

房屋交付后由王磊裝修并持續(xù)居住至今，相關(guān)費(fèi)用均由其承擔(dān)；

因王磊夫妻名下已有房產(chǎn)，為規(guī)避二套房稅費(fèi)，臨時借父親名義購房，符合常理。

借名買房關(guān)系成立具有高度蓋然性

雖無書面借名協(xié)議，但出資+占有+親屬關(guān)系+過戶配合行為形成完整證據(jù)鏈；

“買賣合同”僅為過戶形式，非真實交易

合同約定價款41萬元明顯低于市場價；

王磊未實際付款，王建國生前從未催要；

雙方真實目的系將房屋歸還實際權(quán)利人，不構(gòu)成無權(quán)處分或惡意串通。

配偶主張無效，需證明自身享有物權(quán)

李秀蘭僅以“婚內(nèi)取得+登記在配偶名下”主張共有，但未舉證其對購房有出資或貢獻(xiàn)；

在借名關(guān)系成立前提下，房屋不屬于夫妻共同財產(chǎn)，其無權(quán)主張合同無效。

配合過戶行為削弱誠信抗辯

李秀蘭在過戶時提供全部證件并到場，多年未提異議，現(xiàn)反悔有違誠實信用原則。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊）

借名買房風(fēng)險極高，但并非一律無效

若能證明實際出資+長期占有+合理借名理由，法院可能認(rèn)可借名關(guān)系。但若房屋涉及限購、信貸欺詐，則可能被認(rèn)定無效。

配偶維權(quán)需“雙重舉證”

主張婚內(nèi)房產(chǎn)為夫妻共有，不能僅憑登記時間，還需證明：

? 購房資金來源于夫妻共同財產(chǎn)；

? 對房屋有管理、使用或還貸行為。

“配合過戶”可能被視為默認(rèn)同意

即使未簽字，若提供證件、陪同辦理、長期沉默，法院可能認(rèn)定你知曉并認(rèn)可產(chǎn)權(quán)歸屬。

借名買房務(wù)必保留完整證據(jù)鏈

包括：

? 出資轉(zhuǎn)賬記錄（備注用途）；

? 裝修、物業(yè)、水電繳費(fèi)憑證；

? 家庭成員書面確認(rèn)或錄音；

? 政策限制等借名合理性說明。

過戶后超三年起訴，可能面臨時效抗辯

雖合同無效不受訴訟時效限制，但對方可主張權(quán)利懈怠、違反誠信，影響法官心證。

重要提醒：

借名買房本質(zhì)是“用他人名字持有自己的資產(chǎn)”，一旦出名人死亡、負(fù)債或反悔，極易引發(fā)糾紛。最安全的方式仍是本人直接持有產(chǎn)權(quán)。如確需借名，務(wù)必咨詢專業(yè)房地產(chǎn)律師，提前設(shè)計風(fēng)險防控方案。