在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價格調(diào)整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊到個例持續(xù)深化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年商品房成交規(guī)模降幅較2024年顯著收窄，預計全年銷售面積達約8.9億平方米、銷售金額約8.4萬億元?？紤]到2024年下半年行業(yè)交易量基數(shù)已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)符合市場較佳預期。

另據(jù)中指院統(tǒng)計，大浪淘沙之下，頭部超千億10家企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力強，多具有融資、投資、產(chǎn)品、公司治理等多方面優(yōu)勢，多具有較強可持續(xù)發(fā)展能力。部分區(qū)域深耕型地方國企和民企聚焦本土市場，靈活把握市場需求與政策導向，打造貼合本土的產(chǎn)品，也有一定發(fā)展?jié)摿Α?/p>

隨著市場預期逐步改善，在經(jīng)歷供求大幅縮量和房價明顯回調(diào)后，“十五五”中后期市場有望逐步筑底企穩(wěn)。中指院預計，未來五年全國新建住宅年均銷售面積預計保持在7-8億平米，城市分化加劇。

頭部房企持續(xù)分化

2025年，中國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中。保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)、濱江集團等企業(yè)銷售規(guī)模仍超千億，展現(xiàn)出了良好的經(jīng)營韌性。千億企業(yè)在多個核心城市推出熱銷項目，抓住了核心城市的改善性需求，保利發(fā)展在廣州熱銷項目TOP10中占據(jù)前列，華潤、建發(fā)等在北京、上海、廣州、成都等有多個項目位列熱銷項目TOP10。

濱江集團、龍湖集團、大華集團、新希望地產(chǎn)等民企在保持銷售業(yè)績的同時維持一定投資規(guī)模，如濱江集團持續(xù)深耕核心城市，濱江集團深耕杭州，銷售額和拿地金額均位列杭州市前列；龍湖集團在重慶、蘇州有項目位列熱銷項目TOP10。

此外出險民營房企，碧桂園、融創(chuàng)等出險民營企業(yè)面臨經(jīng)營困境，銷售規(guī)模嚴重萎縮，仍位列銷售額前100，前期土儲保障了一定的銷售規(guī)模，為未來債務重組提供了償債資金來源，也為未來轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務奠定了基礎。融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)的上海壹號院項目進入上海市熱銷項目前列。

投拓同比增長3.9%

中指院統(tǒng)計，2025年TOP100企業(yè)拿地總額9640億元，同比增長3.9%。房企全年拿地均保持積極態(tài)度，一方面，為穩(wěn)定土地市場，多地推出利好政策，推地質(zhì)量也不斷提升，增加了房企拿地積極性；另一方面，近年來房企拿地力度較弱，存量土地已基本開發(fā)殆盡，當前均抓住利好時機積極補倉。

從拿地企業(yè)來看，央國企仍然是主力，但民營房企積極性持續(xù)增加。拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，濱江、邦泰、大華等民營房企均躋身拿地金額TOP30。當前，民企拿地主要集中在熱點一二線核心城市，且聚焦優(yōu)勢區(qū)域深耕，如濱江集團在杭州拿地、大華集團在上海拿地、懋源地產(chǎn)在北京拿地。

從新增貨值來看，中海地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展位列前三。2025年，中海地產(chǎn)以2031億 元新增貨值位列第一，招商蛇口新增貨值規(guī)模為1936億元，位列第二，兩家企業(yè)均通過獲取上海城市更新項目，貨值大幅提升。保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為1436億元，位列第三。TOP10企業(yè)2025年新增貨值總額12203億元，占TOP100企業(yè)的43.3%，新增貨值門檻躍升至105億元。

房企拿地持續(xù)聚焦，一二線核心城市高熱。2025年，從土地出讓金來看，杭州、上海、北京全年土地出讓金超1400億元，領跑全國。房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，一二線核心城市人口流入大，產(chǎn)業(yè)基礎強，需求更有韌性，因此更受房企青睞。

房企拿地形式多樣，聯(lián)合體、收并購拿地有所增加。2025年，房企在一二線核心城市除通過招拍掛拿地外，聯(lián)合體、收并購形式拿地也較為常見。如2025年北京成交40宗涉宅用地中，14宗地為聯(lián)合體摘得。

廣州：保利、越秀、珠實位列前三

具體到廣州市場，2025年，廣州房地產(chǎn)整體呈波動走高趨勢，二季度在新推項目集中入市及開發(fā)商積極推貨的帶動下，市場供求規(guī)模反彈明顯；三季度市場有所走弱；四季度在部分樓盤集中開盤熱銷帶動下，市場成交明顯回升，尤其是10-11月，市場成交持續(xù)走高，12月份受開盤及加推項目減少影響，市場成交有所回落。

從具體數(shù)據(jù)來看，截至12月底，廣州2025年新建商品住宅網(wǎng)簽面積約683.6萬㎡，同比有所下降。

1-12月廣州房企銷售金額流量榜單TOP20房企總銷售額為1989.2億元，前20門檻值為28.8億元。權(quán)益銷售金額榜單TOP20房企總銷售額為1640.5億元，門檻值為23.1億元。

保利發(fā)展憑借保利玥灣、保利天曜、保利天奕、保利天瑞、保利燕語堂悅、保利珠江天悅等多個熱銷項目的優(yōu)異表現(xiàn)，奪得廣州2025年1-12月房企流量金額及權(quán)益金額榜單雙料冠軍，流量銷售金額及權(quán)益銷售額分別為550.1億元、486.8億元。

越秀地產(chǎn)憑借越秀·天河·和樾府、越秀觀樾、越秀·天悅云湖、越秀·江灣潮起、越秀·桂悅東曉、越秀·萬博城等項目的持續(xù)熱銷，位居1-12月廣州房企流量金額及權(quán)益金額榜單第二，流量金額及權(quán)益金額分別為332.3億元、245.1億元。

珠實地產(chǎn)以130.7億元奪得流量金額榜第三，華潤地產(chǎn)、中海地產(chǎn)緊隨其后，分別位居第四、第五名，流量金額分別為122.9億元、108.6億元。

具體到項目表現(xiàn)，天河區(qū)豪宅項目保利玥璽灣以141億元位居榜首；天河區(qū)改善樓盤保利天曜以62億元的網(wǎng)簽金額位居榜單第二，海珠區(qū)熱銷樓盤保利天奕以58.2億元的網(wǎng)簽金額位居榜單第三。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲