近年住房租賃市場亂象頻發(fā)，“串串房”以次充好、長租機構暴雷跑路、業(yè)主單方面斷水斷電等問題屢見不鮮，嚴重損害租客權益，擾亂行業(yè)正常秩序。為破解市場痛點、守護租客安居權益，同時樹立行業(yè)標桿、引導住房租賃行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，URI城市租住學會開展了一項意義深遠的工作。我們歷經(jīng)一整年的全國范圍市場監(jiān)測，從海量房源項目中優(yōu)中選優(yōu)，最終重磅推出“2026年安居燈塔·中國100個「必租好房」金巢榜”測評成果。

本次評選采用URI城市租住首創(chuàng)的“5+2”評選矩陣，重點聚焦城市共融表達、社區(qū)硬件品質(zhì)、租金合理性、運營管理滿意度、社群活動豐富度5個核心維度，同時兼顧低碳、智慧2個面向未來的發(fā)展領域，通過全維度、精細化的遴選機制，不僅為行業(yè)樹立了可借鑒的榜樣標準，為住房租賃行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展指明了方向，更為住建部所倡導的“好房子”理念在住房租賃領域的落地實踐提供了強有力的支撐；與此同時，入選榜單的百余個優(yōu)質(zhì)項目，也為廣大租客打造了一份極具參考價值的選房指南，切實發(fā)揮租房排雷避坑的實用價值。

*此次排名不分先后，僅作展示之用，URI城市租住深耕住房租賃行業(yè)多年，始終致力于推動住房租賃行業(yè)邁向更高質(zhì)量的發(fā)展新高度。

URI手記：

“5+2”評選矩陣是URI在上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)協(xié)會、西安市住房租賃行業(yè)協(xié)會、南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會等單位的指導下，獨立開發(fā)的項目綜合測評模型。具體來講，“5”涵蓋“城市共融表達、社區(qū)硬件品質(zhì)、租金合理性、運營管理滿意度、社群活動豐富度”五個維度三十余項子指標標；“2”包含“低碳、智慧”兩個維度十余項子指標。

在實際評價中，URI通過熵權法客觀賦權，通過對各個維度按照每個子項的數(shù)量進行歸一化處理，在數(shù)據(jù)標準化的前提下，求各子項比值，確定各維度權重計算綜合評分。值得注意的是，由于各項目分布于不同等級城市，在遴選過程中，URI又結合所在城市、產(chǎn)品線等客觀因素進行交叉考量，最終評選出100個高質(zhì)量租賃項目。

榜單解讀：

從上榜項目所在城市分布看，共覆蓋上海、北京、深圳、廣州、杭州、寧波等19個城市。其中，上海和北京表現(xiàn)最為突出，分別有30個和20個項目入圍，合計占據(jù)榜單半壁江山。深圳、廣州、杭州、蘇州、武漢等重點城市也表現(xiàn)活躍，上榜項目數(shù)量均達到或超過5個，共同構成了全國租賃住房高品質(zhì)供給的主力陣營。整體來看，榜單呈現(xiàn)“政策驅動與市場響應并重、產(chǎn)品細分與人群聚焦共存、存量改造與新區(qū)配套同步、國企主導與多元主體共舞”的鮮明特征，標志著中國租賃住房從“有房住”向“住得好”階段系統(tǒng)性演進，租賃住房的“品質(zhì)化、專業(yè)化、社區(qū)化”趨勢已成主流。

URI城市租住研究發(fā)現(xiàn)

中國100個「必租好房」有以下6大特征

01.政策品類

占據(jù)主導

市場進入“保障+市場”雙軌時代

好房子榜單中“保租房”、“人才公寓”、“公租房”等政策支持品類的項目超過60個。“保租房”出現(xiàn)頻率最高，覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個城市，體量從數(shù)百到數(shù)千套不等，體現(xiàn)出2021年以來國家大力推動保障性租賃住房建設的政策成效顯著。人才公寓則緊密貼合地方引才戰(zhàn)略，多布局于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)走廊周邊，如上海張江、北京海淀、深圳南山、蘇州工業(yè)園等，凸顯“以房引才、以房留才”的公共服務屬性。

充分體現(xiàn)出我國租賃住房體系的建設已形成“高端有市場、低端有保障、中間有支持”的多層次供給結構，政策在資源配置中發(fā)揮關鍵引導作用。

02.產(chǎn)品體系

呈現(xiàn)細分化

精準匹配多元居住需求

除基礎的白領公寓、青年公寓外，榜單中更多涌現(xiàn)出“宿舍型保租房”“園區(qū)人才住宿配套”“寵物友好型公寓“愛情主題人才公寓”“高奢服務式公寓”“文旅地標公寓酒店”等特色品類。例如，上?！颁詈記蹸itiGO HOUSE歡閣公寓酒店”主打寵物主題，常州“漫嘉?棲西人才社區(qū)”定位愛情主題人才公寓，滿足年輕群體情感與生活方式需求。

這種細分背后，是品牌運營方對客群畫像、支付能力、生活方式的深度洞察，租賃住房正從提供標準化住宿產(chǎn)品，轉向提供“居住+社交+服務+體驗” 的一體化解決方案。

圖：漕河涇CitiGO HOUSE歡閣公寓酒店、漫嘉?棲西人才社區(qū)

03.參與主體

多元共生

租賃產(chǎn)業(yè)生態(tài)日趨成熟

從上榜項目開發(fā)運營主體來看，呈現(xiàn)國有企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、專業(yè)公寓運營商、酒店服務集團等多方參與的格局。

其中，地方城投、安居集團等國有企業(yè)成為保租房、人才公寓的建設和供應主力（典型如：上海城投寬庭、杭州安居寧巢、北京首創(chuàng)和園、深圳安居集團、廣州安居集團）。同時，萬科泊寓、華潤有巢、龍湖冠寓、中海長租等房企系長租公寓品牌憑借其開發(fā)、資金和運營優(yōu)勢，在多個城市布局標桿項目。

此外，雅詩閣、憬黎、瑞貝庭、寬嵐等高端服務式公寓品牌通過與國企合作或獨立運營，切入高端租賃賽道。租賃市場多元主體的參與，推動了好房子產(chǎn)品標準、服務體系和運營效率的整體提升。

04.供給格局

大社區(qū)與小精品共生

規(guī)模與品質(zhì)并重供給格局形成

榜單中呈現(xiàn)出項目之間體量差異大，兩極分化的明顯特征。一方面，出現(xiàn)了重慶兩江知寓（8160套）、上海城投寬庭張江社區(qū)（7635套）、北京首創(chuàng)和園?繁星社區(qū)（6572套）等超大型租賃社區(qū)，這類項目多位于城市新區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，承擔著快速解決大規(guī)模人群居住需求的功能，追求規(guī)模效應和民生保障覆蓋率。另一方面，也涌現(xiàn)大量出規(guī)模在小幾十間的精品化、特色化項目，如上海寬嵐?大鏡（16套）、廣州黌橋·小石集（30套）、杭州暖屋棲江攬月軒（61套）等。此類好房子注重產(chǎn)品調(diào)性、服務深度和資產(chǎn)價值提升，滿足小眾、高凈值或特定場景需求。

大型社區(qū)與小型精品店共生，形成了規(guī)模與品質(zhì)并重的供給格局。

圖：城投寬庭張江社區(qū)、首創(chuàng)和園?繁星社區(qū)、廣州黌橋·小石集

05.市場邏輯

與城市產(chǎn)業(yè)功能布局深捆綁

成“以房促產(chǎn)、以產(chǎn)定房”新邏輯

榜單中項目在地域分布上與各城市的重點產(chǎn)業(yè)區(qū)域高度重合。例如，上海項目集中于張江、臨港、漕河涇等科創(chuàng)園區(qū)；北京項目聚焦于海淀、朝陽、豐臺等產(chǎn)業(yè)與總部基地；深圳項目多位于南山、龍華等高新技術與智能制造集聚區(qū)；蘇州、常州、武漢等項目也緊密圍繞工業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)走廊布局。

URI城市租住認為租賃住房的規(guī)劃與建設已深度嵌入地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，成為服務產(chǎn)業(yè)人才、優(yōu)化營商環(huán)境、促進產(chǎn)城融合的重要基礎設施。“跟著產(chǎn)業(yè)走，圍著人才建”已成為租賃項目選址與定位的明確邏輯。

06.租賃項目

城更與風貌保護的重要載體

社會與商業(yè)雙價值統(tǒng)一

URI城市租住認為好房子產(chǎn)品承擔起部分城市更新、社區(qū)活化與文化傳承的社會功能，探索出在保護中發(fā)展、在發(fā)展中傳承的可持續(xù)路徑。

本年榜單中還包含多個利用存量建筑改造、并與城市歷史文化保護相結合的項目。典型如廣州“黌橋·小石集”（危舊房原拆原建）、深圳“泊寓南頭古城店”（千年古城微改造）、上?！氨蓖鉃┭庞龇展ⅰ保v史風貌區(qū)更新）等。這類項目不僅在物理空間上實現(xiàn)了老舊建筑的活化利用，更在功能上注入了符合當代年輕人需求的居住與社交內(nèi)容，使歷史街區(qū)在保留文化底蘊的同時煥發(fā)新的生機。

圖：泊寓南頭古城店、北外灘雅遇服務公寓、廣州黌橋·小石集

結語

URI城市租住發(fā)布的《2026年安居燈塔·中國100個「必租好房」金巢榜》清晰地勾勒出中國住房租賃市場在政策東風與市場需求雙重驅動下的發(fā)展全景。市場正在告別粗放增長，進入以品質(zhì)化、精細化、差異化和可持續(xù)運營為核心的新階段。

未來，租賃住房的發(fā)展將繼續(xù)沿著“加大保障性供給、促進職住平衡、提升居住體驗、鼓勵模式創(chuàng)新”的路徑深化，成為支撐城市人才戰(zhàn)略、完善住房體系、推動房地產(chǎn)行業(yè)轉型的關鍵力量。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復核:木兮

運營編輯:樹懶