北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我老公和孩子是北京集體戶，我非京籍但有海淀工居，我們?nèi)绻I房按現(xiàn)在政策用誰(shuí)的資格更好？如果孩子已經(jīng)在海淀入學(xué)，那再買中關(guān)村學(xué)區(qū)的房子還有意義嗎？我們的預(yù)算不太高，也就600萬(wàn)吧，您有什么建議嗎？紅杉國(guó)際公館是否建議？

A：

1、既然是夫妻，那用誰(shuí)的資格都一樣啊，政策都是同等的，包括貸款，公積金也是夫妻共用的，房子也是共同財(cái)產(chǎn)。如果擔(dān)心將來(lái)限購(gòu)加碼時(shí)想買二套房，那就用一方名義來(lái)貸款，這樣能留一個(gè)首貸資格。

2、房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的。既然已經(jīng)入學(xué)，那如果不是為了換學(xué)區(qū)，從上學(xué)角度就沒(méi)什么意義了，但從居住角度有意義。當(dāng)然如果追求性價(jià)比的話那學(xué)區(qū)房不占優(yōu)，溢價(jià)部分是閑置的，現(xiàn)在平均值在25%左右吧，600萬(wàn)里有100多萬(wàn)溢價(jià)。

3、我沒(méi)什么建議，看自己的居住喜好了。

4、紅杉是典型的70年產(chǎn)權(quán)公寓，自住為主吧。不過(guò)既然是能落戶帶學(xué)位，那別看房?jī)r(jià)相對(duì)低，但也是包含學(xué)區(qū)溢價(jià)的，比例約等于普宅。

也就是說(shuō)，如果從整體的居住性價(jià)比來(lái)說(shuō)，公寓是高于普宅的，但從學(xué)區(qū)溢價(jià)角度沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)。另外之所以性價(jià)比高，是因?yàn)檫@種產(chǎn)品的升值相對(duì)慢，所以才顯的性價(jià)比高的。

僅供參考。

二

Q:

大興工作，想買兼顧學(xué)區(qū)和居住保值的，五環(huán)至六環(huán)，您預(yù)計(jì)三居室需要多少錢？眼下在九龍山莊租房，有車，所以對(duì)地鐵無(wú)要求，但對(duì)學(xué)區(qū)和保值有要求，小區(qū)環(huán)境要強(qiáng)過(guò)九龍山莊明顯的。

A：

1、我預(yù)計(jì)多少錢？可大興沒(méi)有普遍意義上的學(xué)區(qū)房啊，所以還是單說(shuō)保值吧。一般來(lái)說(shuō)是先看西紅門和高米店一帶的，三居室100來(lái)平的5/600萬(wàn)吧，最好不超700萬(wàn)，要不然出手的時(shí)候總價(jià)偏高不太好賣。

2、不是，您是有車所以對(duì)地鐵無(wú)要求，但是別人有通勤的需求啊，或者說(shuō)將來(lái)接盤人中大部分如果對(duì)地鐵有要求怎么辦？地鐵對(duì)于郊區(qū)來(lái)講是必備的配套，有了不加分，沒(méi)有的話在保值和流動(dòng)性方面必定減分。

好學(xué)區(qū)則不是必須的，有了好學(xué)校加分，沒(méi)有的話也不減分，反正全北京大部分的房子都不算學(xué)區(qū)房。這就跟找工作時(shí)說(shuō)自己有運(yùn)動(dòng)健將證書似的，有了加分，沒(méi)有不減分，反正大多數(shù)都是普通人。

3、您的預(yù)算到底是多少吧？小區(qū)環(huán)境超過(guò)九龍山莊的有的是，單價(jià)高的都超過(guò)，但您不談錢就不好聊了。另外學(xué)區(qū)的要求您再考慮一下吧，要不就看看亦莊，也算大興，大部分都算學(xué)區(qū)房。

三

Q:

我是從外地調(diào)到北京工作的，預(yù)計(jì)5-8年工作期。明年能有北京買房資格，但猶豫是否有買房的必要？這種下跌行情中算是買房的時(shí)機(jī)嗎？

工作單位在西南四環(huán)外，我目前是租住在榆宿公寓，租金一居室4500。如果買房的話居住體驗(yàn)至少不低于這種公寓，但似乎最近的都得到房山長(zhǎng)陽(yáng)了，所以還在考慮。

A：

1、明年有購(gòu)房資格，是五年社保夠了嗎？如果是的話就甭買了，最多在北京還待三年，一晃兒就過(guò)去了，何必折騰買房呢？

如果是明年辦下工居證，工作期限又在五年以上，那買房還算合適。但也不是必須的，房子是用來(lái)住的，能用租房解決居住問(wèn)題就沒(méi)必要非得購(gòu)買。反正我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)不會(huì)再有大漲的行情了，別對(duì)升值幻想太高。

2、從租金收益來(lái)說(shuō)北京房?jī)r(jià)已經(jīng)是階段底部了，比銀行存款利息都高了，歷史上這種時(shí)期就三次，每次都是相對(duì)谷底。

3、榆宿公寓我沒(méi)去過(guò)，不知道什么檔次，比較不了。但如果一居室4500的話，這檔次應(yīng)該也不算太高吧？畢竟周邊回遷房的一居室租金也在4000左右呢。

為什么非得到長(zhǎng)陽(yáng)啊？旁邊的中海御鑫閣就是公寓啊，我認(rèn)為檔次還不錯(cuò)，未必低于您說(shuō)的榆宿。只不過(guò)因?yàn)槭枪�，所以價(jià)格走勢(shì)不算太強(qiáng)，但租金不算低，可以看看吧。

僅供參考。

四

Q:

我之前跟您咨詢過(guò)西山金茂府的問(wèn)題，還是買了，但一直沒(méi)入住。價(jià)格呢還是這價(jià)格，確實(shí)有低價(jià)掛牌的但應(yīng)該不多，我們呢是因?yàn)橛行┘彝ソ?jīng)濟(jì)原因需要用錢，倒不是很多，所以拿不準(zhǔn)是否應(yīng)該賣掉，特來(lái)聽取您的意見。

A：

1、我的意見當(dāng)然是盡量留著自住唄，這地段兒+高檔小區(qū)，本來(lái)就是自住為主的定位，所以就沒(méi)必要跟價(jià)格走勢(shì)什么的較勁。我之前估計(jì)就是這么說(shuō)的，現(xiàn)在還是這態(tài)度，房子是用來(lái)住的，既然覺得各項(xiàng)都挺好就長(zhǎng)期自住吧。

2、低價(jià)掛牌的看看具體情況，如果是因?yàn)闃菍映虻仍蚰蔷蜔o(wú)所謂，還是看主打戶型的價(jià)格吧。

3、總之如果能留著就盡量，哪怕是從保值角度說(shuō)，那一般也不建議在年底賣房，成交淡季很難抬高價(jià)格。不如春天再看行情，多數(shù)年份都出現(xiàn)過(guò)小陽(yáng)春。

僅供參考。

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