文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

2025年最后一天，普陀上海城建項(xiàng)目——普陀區(qū)W060401單元 A03B-04、A03B-05地塊規(guī)劃方案正式公示。

它卡在年關(guān)，但更值得注意的，是它出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)。

方案公示三天前，同在普陀真如的中海環(huán)宇玖章首開(kāi)，90套房源在半小時(shí)內(nèi)售罄，成交節(jié)奏極快。

市場(chǎng)情緒尚未回落，上海城建的規(guī)劃方案隨即亮相。

這意味著，普陀真如第一次在同一周期內(nèi)，同時(shí)推進(jìn)兩條高端住宅產(chǎn)品線。

當(dāng)中海用速度驗(yàn)證需求，上海城建用產(chǎn)品抬高標(biāo)準(zhǔn)，真如樓市正在進(jìn)入一個(gè)全新的階段。

兩大央國(guó)企、兩個(gè)高端系產(chǎn)品，板塊層面的豪宅競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)擺上臺(tái)面。

從規(guī)劃方案來(lái)看，上海城建給出的是一套明顯高于常規(guī)改善標(biāo)準(zhǔn)的解法。

項(xiàng)目分為南北雙地塊，擬建設(shè)9棟16-29F高層住宅，戶型建面約138-200㎡。

每棟住宅均規(guī)劃了二層架空，且整體做了抬板設(shè)計(jì)，抬高了大約6米。

這種形態(tài)此前只在極少數(shù)項(xiàng)目中出現(xiàn)過(guò)，最典型的，就是徐匯濱江的安瀾上海。

但相比全域抬高約4米的安瀾上海，真如翠谷的抬升尺度明顯更大。

這不僅將成為普陀區(qū)首個(gè)抬板豪宅項(xiàng)目，也將是上海內(nèi)中環(huán)首個(gè)采用成熟抬板體系的高端住宅。

空間處理方式也很大膽。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)了多個(gè)立體式下沉庭院，每個(gè)庭院下沉兩個(gè)梯度，形成一個(gè)階梯式的立體景觀。

另外配備了南北雙會(huì)所，地下空間一體化設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，南北雙會(huì)所可通過(guò)地下聯(lián)通。公共空間的完整度和連續(xù)性都被放在了較高優(yōu)先級(jí)。

在產(chǎn)品定位上，項(xiàng)目已明確為上海城建旗下高端產(chǎn)品線——瑞仕系，案名為：翠谷瑞仕。

此前，上海城建已打造古北瑞仕花園、金橋瑞仕花園等多個(gè)高品質(zhì)瑞仕系項(xiàng)目，在各自板塊內(nèi)都形成了穩(wěn)定的口碑積累。翠谷瑞仕，也將成為瑞仕系的第十一作。

市場(chǎng)端已經(jīng)先行給出反饋。

中海環(huán)宇玖章的成交速度，驗(yàn)證了真如對(duì)高端改善客群的真實(shí)承接力。

在這一背景下，上海城建選擇亮出一套更高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃方案，本身就已經(jīng)表態(tài)。

回到地塊本身，2025年七批次土拍中，上海城建以總價(jià)524000萬(wàn)元，競(jìng)得普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊。

成交樓板價(jià)79324元/㎡，溢價(jià)率12.8%，刷新真如板塊地價(jià)新紀(jì)錄。

地塊就在中海環(huán)宇玖章西側(cè)，周邊一公里范圍內(nèi)有7、11、14號(hào)線、20號(hào)線（在建）等多條軌交，地塊往南就是真如境綜合體，包含劇院、山姆、環(huán)宇城、中海中心等業(yè)態(tài)，往西有復(fù)悅薈、綠地繽紛城等商業(yè)。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海瑞瑧匯誠(chéng)置業(yè)有限公司，成立于2019年9月，法定代表人王偉，該公司由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海瑞騰國(guó)際置業(yè)有限公司分別持股51%、49%，二者都是上海城建（集團(tuán)）有限公司的子公司。

過(guò)去幾年，普陀真如常被貼上“最不起眼的城市副中心”的標(biāo)簽，房?jī)r(jià)上漲乏力。

但當(dāng)高端產(chǎn)品開(kāi)始正面對(duì)撞，土地成本、產(chǎn)品體系和開(kāi)發(fā)商站位同時(shí)上移，舊有的定價(jià)邏輯，正在失效。

這一輪競(jìng)爭(zhēng)之下，被重估的不是某一個(gè)項(xiàng)目，而是真如整個(gè)板塊的價(jià)格天花板。

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