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新加坡制造業(yè)在充滿全球不確定性的動(dòng)蕩中走過了2025年。4月，衡量制造業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——新加坡采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）出現(xiàn)下跌，結(jié)束了連續(xù)19個(gè)月的增長勢頭。PMI降至49.6點(diǎn)，跌破50點(diǎn)這一標(biāo)志經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的榮枯線。

隨后數(shù)月局勢趨于穩(wěn)定，美國宣布暫停加征關(guān)稅90天，并與多國達(dá)成貿(mào)易協(xié)議。新加坡2025年第二季度GDP同比增長4.7%，在經(jīng)歷連續(xù)兩個(gè)月萎縮后，PMI于6月重回?cái)U(kuò)張區(qū)間。

第三季度，GDP同比增長4.2%，超出預(yù)期，促使貿(mào)工部將全年GDP增長預(yù)測上調(diào)至約4%，與2024年4.4%的增長率基本持平。11月，新加坡制造業(yè)產(chǎn)出同比飆升29.1%，遠(yuǎn)超預(yù)期。

在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，新加坡國內(nèi)工業(yè)房地產(chǎn)市場總體保持韌性。"該行業(yè)得到了持續(xù)投資活動(dòng)、資本價(jià)值和租金上漲以及制造業(yè)產(chǎn)出穩(wěn)定的支撐，"PropNex在其《2026年房地產(chǎn)市場展望報(bào)告》中表示。

裕廊集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，本地工業(yè)物業(yè)租金在今年前三季度持續(xù)環(huán)比上漲，整體工業(yè)租金指數(shù)分別攀升0.5%、0.7%和0.5%。世邦魏理仕指出，該指數(shù)已連續(xù)20個(gè)季度增長，自2020年第三季度觸底以來累計(jì)上漲25.3%。

在穩(wěn)定銷售量的支撐下，工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格今年也持續(xù)上漲。整體工業(yè)價(jià)格指數(shù)在前三季度分別錄得1.5%、1.4%和0.6%的季度環(huán)比增長。

PropNex數(shù)據(jù)顯示，截至11月，1至11月工業(yè)房地產(chǎn)交易總額達(dá)41.5億新元，涉及1,579筆交易。"2025年的銷售總額已超過過去三年的年度數(shù)據(jù)，"報(bào)告補(bǔ)充道。

圖源：Propnex

1）工業(yè)地產(chǎn)增長勢頭分化

盡管工業(yè)租金總體持續(xù)上漲，但不同細(xì)分板塊表現(xiàn)依然分化。2025年第三季度，倉儲(chǔ)板塊租金環(huán)比增長0.9%，增速較上一季度的0.4%有所加快。世邦魏理仕將此積極走勢歸因于主要第三方物流公司對優(yōu)質(zhì)物流空間的強(qiáng)勁需求。

多用戶工廠和單用戶工廠板塊的租金也實(shí)現(xiàn)增長，分別環(huán)比上漲0.7%和0.4%。

另一方面，世邦魏理仕指出，2025年第三季度商業(yè)園板塊整體租金環(huán)比微降0.2%，新舊設(shè)施間的表現(xiàn)持續(xù)分化。"雖然城市邊緣地帶的新設(shè)施需求旺盛，推高了平均租金，但部分島外地區(qū)的老舊資產(chǎn)因規(guī)格過時(shí)和'追求優(yōu)質(zhì)空間'趨勢而面臨租金下行壓力。"

圖源：EdgeProp

盡管如此，整體入住率保持穩(wěn)定，2025年第三季度環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至89.1%。除多用戶工廠板塊保持穩(wěn)定外，上季度所有細(xì)分板塊入住率均實(shí)現(xiàn)小幅增長。

2）展望2026年，預(yù)期實(shí)現(xiàn)溫和增長

展望未來，隨著美國關(guān)稅的全面影響顯現(xiàn)，加上制造業(yè)和貿(mào)易相關(guān)服務(wù)業(yè)預(yù)計(jì)較2025年放緩，新加坡經(jīng)濟(jì)在2026年增長料將減速。貿(mào)工部預(yù)測明年GDP增長率為1%至3%。

與此同時(shí)，根據(jù)裕廊集團(tuán)數(shù)據(jù)，2026年預(yù)計(jì)將有超過115萬平方米的新工業(yè)空間投放市場，高于2025年約79.8萬平方米的水平。其中約61%為單用戶工廠空間，已由終端用戶預(yù)租；多用戶工廠和倉儲(chǔ)空間分別占剩余部分的36%和3%。

圖源：EdgeProp

PropNex指出，2027年還將有188萬平方米空間竣工。"若因經(jīng)濟(jì)不確定性、出口萎縮或供應(yīng)鏈壓力導(dǎo)致工業(yè)空間需求疲軟，這一龐大的供應(yīng)管道值得警惕。"

考慮到有限的可供應(yīng)量，在商業(yè)信心復(fù)蘇以及新加坡在區(qū)域內(nèi)有利的關(guān)稅地位推動(dòng)高價(jià)值制造和物流空間需求增強(qiáng)的支撐下，新加坡2026年工業(yè)租金可能實(shí)現(xiàn)溫和增長。

然而，各細(xì)分板塊的租金增長仍將不均衡，優(yōu)質(zhì)物流租金增長率可能放緩至0%至2%左右（2025年預(yù)計(jì)為1%至2%），主要受租戶抵制和柔新經(jīng)濟(jì)特區(qū)競爭的影響。

在商業(yè)園板塊，計(jì)城市邊緣商業(yè)園將繼續(xù)跑贏郊區(qū)地段，后者租金漲幅預(yù)計(jì)在1%至2%之間，與今年持平。"未來，辦公空間供應(yīng)緊張和甲級辦公樓租金加速上漲，可能會(huì)驅(qū)使一些無需位于中央商務(wù)區(qū)的租戶轉(zhuǎn)向商業(yè)園，"一位分析師這么補(bǔ)充道。

不久后，一個(gè)可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，對成本效益的追求可能迫使更多制造商遷往柔新經(jīng)濟(jì)特區(qū)等區(qū)域，尤其是勞動(dòng)密集型企業(yè)。

然而，新加坡預(yù)計(jì)仍將是高價(jià)值制造業(yè)務(wù)的首選市場。目前，新加坡政府已在綠色能源、人工智能、數(shù)據(jù)中心和半導(dǎo)體制造等領(lǐng)域投入大量資源，這有助于支撐中長期工業(yè)需求。

因此，整體上看，2026年工業(yè)房地產(chǎn)需求將繼續(xù)得到物流、生物醫(yī)藥和高端制造業(yè)的支撐。