來源：成都淘房志

成都公寓，跌慘了！

這兩年，貌似都已經(jīng)沒有人聊成都公寓了。

最直接的原因就是：

租金下滑、存量太大、保租房下場。

像在17-20年成都比較火熱的板塊，因為住宅限購，且得益于樓市的持續(xù)走高，不少板塊公寓也十分火熱。

譬如近年成都比較火的成華奧園廣場。

2018年，因為市場和地段優(yōu)勢，奧園廣場LOFT最貴賣到超過1.7萬/㎡！

這個價格比當時期一些住宅還貴，還賣的很好！

現(xiàn)在41㎡的套一LOFT，最低掛牌單價已經(jīng)來到了7400元/㎡左右，跌幅超56%！

大源當年情況也一樣。

比如中糧天府宸悅等，當時的高位行情在1.7-2萬元/㎡左右，當時甚至有傳出一人買多套的情況。

目前在貝殼上的掛牌房源中，項目39㎡的套一最低單價已經(jīng)來到了1.1/㎡，最高跌幅將近45%！

按照目前的價格，凈租金收益率大概超4%左右，中規(guī)中矩。

2020年，恒大珺臨閣在售公寓，經(jīng)歷幾次大降價后，價格在14000元/㎡左右！

項目賣的十分不錯，20年時賣的只剩了87㎡的公寓產品。

恒大珺臨閣的官方取證價格

而目前項目87㎡的套二，最低掛牌單價已經(jīng)來到8000元/㎡左右，跌幅超過42%。

如果還是在早期買的，跌幅更高。

目前87㎡的精裝帶家具套二，最低租金已經(jīng)只要3200。

按照目前的掛牌價格來看，現(xiàn)在項目租金凈回報率或在5%左右，還算可以看，但也不是很高。

因為當前市場上公寓的供應量過多，以及保障性租賃住房的下場，后期公寓面臨的租金壓力必然會越來越大的。

01

價格暴跌

成都公寓沒市場了?

成都公寓賣的最火的時期，就是2017-2018年住宅限購政策最嚴格的兩年。

也是公寓價格和走量最為瘋狂的一段時間。

整個2017年-2018年末，成都主城區(qū)的公寓市場行情都在持續(xù)走高，成交量非?？鋸?，個別月份還出現(xiàn)供不應求的局面。

公寓價格的持續(xù)上漲，這個階段盲目跟風購買數(shù)量也非常龐大。

價格在2018年底觸頂，最高均價達到了約17000元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：正合研究院

正是借著這股“東風”，各區(qū)核心板塊有一大波公寓項目，漲完價還能輕易清盤。

但經(jīng)歷取消限購，以及當前住宅市場的大幅回調，成都公寓價格也下殺得十分厲害。

除了火熱的大源，像主城核心板塊也有類似大跌的情況。

比如在成華核心杉板橋。

位于區(qū)域核心的萬科天薈公寓，因為占據(jù)杉板橋的核心位置，以及周邊商圈、文旅資源聚集，年輕人扎堆的優(yōu)勢，項目開出十分熱銷。

21年單月成交上百套，成交均價12260元/㎡。

這兩年，盡管坐擁不小區(qū)位和配套優(yōu)勢的萬科天薈，公寓產品的價格也是大幅下滑。

目前38㎡的套一，最低單價已經(jīng)來到了8400元/㎡左右，跌幅超30%。

比如錦江東湖板塊。

位于區(qū)域核心的中港CCPARK，占據(jù)東湖核心位置，二環(huán)旁，緊鄰東湖各大配套，距離川大本部也十分近。

項目貌似從17年就開始賣了，剛開始賣的十分好，像21年，一個月就能賣超過300套。

當時成交單價大概在1.3萬/㎡左右，高位時成交價還更高！

但可能因為量比較大，后面就賣不太動了，到現(xiàn)在都還沒有賣完。

現(xiàn)在在售的官方給出的價格在1.7萬/㎡左右，但實際肯定有不小的優(yōu)惠。

只不過二手行情就差距很大了。

目前項目在貝殼上的掛牌房源中，50㎡最低單價都來到了7888元/㎡。

按照21年的成交價格來算，跌幅將近40%。

當然，淘房君發(fā)現(xiàn)像新川那邊，在高位供應量比較大的區(qū)域，跌幅更是明顯。

19年左右，新川大量供應公寓產品，比如有像華潤時光里、融創(chuàng)香璟臺、碧桂園沁云里、天目中心、長冶南陽御龍府等。

除了御龍府在后期才面市，價格相對低一點外。

19年左右，新川板塊的清水公寓基本價格都在1.5萬元/平左右，如果是LOFT，可能還要再貴一些。

南陽御龍府開售價格在1萬出頭點點，據(jù)說開盤當日就熱銷，首批次460套房源，一搶而空。

而目前像南陽御龍府的公寓，盡管入手價格夠低，跌幅也比較大。

在貝殼最低掛牌單價已經(jīng)來到了7000元/㎡左右，跌幅超33%。

更不談其他入手在新川高位時期的公寓了。

像融創(chuàng)香璟臺西苑二期的48㎡套一，現(xiàn)在最低單價已經(jīng)來到了7899元/㎡，入手價比御龍府高的多。

跌幅十分劇烈。

02

租金下滑

公寓出租難！

公寓價格下跌，除了住宅大市場的影響，還有一個主要原因就是租金。

從去年開始，全國的租賃市場都快速下跌。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。

根據(jù)安居客40城租賃指數(shù)，成都24年租金數(shù)據(jù)相比23年跌了1.4%，算是表現(xiàn)較好的城市了。

雖然住宅跌幅不大，但成都的公寓市場卻跌的慘不忍睹。

據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)，集中式公寓，成都降幅最大，達到了10%，比上海的7%還高。

租金收益直接影響了購買公寓的房東資金收益，如果不能覆蓋成本，達到當時購買的收益預期，那么很大概率就會選擇出手。

但成都的公寓因為供應量太大，也不是想出手就能馬上出手。

最后只有割肉。

像大源熱門的復城國際，20年高位時，51㎡套一單價在1.4萬/㎡左右。

現(xiàn)在掛牌房源中，51㎡的房源，最低單價已經(jīng)干到了8700多/㎡，跌幅超過37%。

像復城國際，前幾年的租金普遍穩(wěn)定在2500-2700的樣子，有的甚至能租更高。

但現(xiàn)在，帶家具的房源租金，最低的已經(jīng)到了2000，還沒有租出去，降幅超25%。

03

還能不能買公寓？

公寓這個產品，和住宅的行情大不一樣。

目前看來公寓現(xiàn)在的價格，確實是比較便宜的，但是存量也擺在那里，劣勢十分明顯。

淘房君認為，公寓產品普遍無非就兩種情況，出租、自住。

現(xiàn)實情況是，出租的占比肯定是要比自住高的多，但租金的下滑導致公寓的性價比開始變得十分低，讓其頹勢盡顯，比如

1、不適合超兩人自住，公寓大環(huán)境魚龍混雜，面積太小；

2、沒有學區(qū)；

3、交易稅費很高，僅適合長期持有；

4、官方下場的保障性租賃住房，進一步壓縮了公寓的空間。

所以，淘房君認為，公寓的結果只有出租，且只有推薦收益率能到5%以上，才有說法。

低于這個數(shù)，我認為看都不要看了。

你認為呢？