2025年末香港商業(yè)地產(chǎn)圈出了件大事，阿里系砸72億港元買下銅鑼灣寫字樓，京東也跟著花34.98億港元拿下中環(huán)物業(yè)，這兩家科技巨頭突然集體出手，讓整個(gè)市場(chǎng)都炸開了鍋。

大佬們這波操作可不是隨便拍腦袋決定的，背后藏著對(duì)市場(chǎng)周期的精準(zhǔn)計(jì)算。

2025年人民幣兌港幣匯率到了1:1.11，這可是近五年的高位，港幣又跟美元掛鉤，換成港幣買樓等于打了個(gè)折。

利率方面同樣給力，美聯(lián)儲(chǔ)去年降息后，香港的貸款利率跟著往下走，企業(yè)借錢成本低了不少。

加上香港核心地段寫字樓價(jià)格比2019年跌了25%還多，京東買的中環(huán)物業(yè)單價(jià)甚至比區(qū)域均價(jià)低了4.59%，這便宜不占白不占。

市場(chǎng)信號(hào)也很明顯，2025年Q3香港甲級(jí)寫字樓出租成交量創(chuàng)了2018年來(lái)的新高，住宅市場(chǎng)從5月觸底到年末已經(jīng)回升7.5%。

有券商分析說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)回暖通常比住宅晚半年到一年，大佬們這時(shí)候出手，掐點(diǎn)掐得剛剛好。

光有好時(shí)機(jī)還不夠，香港這地方對(duì)科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，吸引力還真不只是房?jī)r(jià)便宜那么簡(jiǎn)單。

作為國(guó)際金融中心，香港能實(shí)現(xiàn)12種主流貨幣實(shí)時(shí)結(jié)算，銀行轉(zhuǎn)賬24小時(shí)到賬，這對(duì)科技企業(yè)全球化資金管理來(lái)說(shuō)太重要了。

特區(qū)政府對(duì)金融科技企業(yè)也相當(dāng)照顧，就拿螞蟻數(shù)科來(lái)說(shuō)，之前跟香港本地機(jī)構(gòu)合作搞跨境支付，一路綠燈。

大灣區(qū)的“跨境理財(cái)通”和“數(shù)據(jù)跨境流動(dòng)試點(diǎn)”政策，更是讓企業(yè)做跨境業(yè)務(wù)方便了不少。

阿里早就開始整合手里的金融牌照，證券、保險(xiǎn)、銀行全都有，新寫字樓估計(jì)要打造成國(guó)際業(yè)務(wù)總部，專門對(duì)接?xùn)|南亞和中東市場(chǎng)。

阿里云服務(wù)在海外的份額一直在漲，有了這個(gè)據(jù)點(diǎn)，出海之路能更順。

京東的路子有點(diǎn)不一樣，他們更看重“零售+物流+保險(xiǎn)”的閉環(huán)。

拿到保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照，加上之前收購(gòu)的90家香港超市，2026年還要開京東MALL，明顯是想把內(nèi)地的成功模式復(fù)制到香港，再輻射整個(gè)東南亞。

其實(shí)騰訊、小米這些前輩早就通過(guò)香港實(shí)現(xiàn)了全球化，阿里和京東不過(guò)是在走一條被驗(yàn)證過(guò)的路。

只不過(guò)阿里更側(cè)重“金融+科技”，京東聚焦“實(shí)體零售+物流”，兩家的打法各有千秋。

大佬們買樓可不是為了收租金那么簡(jiǎn)單，這些寫字樓未來(lái)會(huì)變成資源整合的節(jié)點(diǎn)。

阿里的云服務(wù)技術(shù)輸出和跨境金融結(jié)算能在這里實(shí)現(xiàn)協(xié)同，京東的商品交易、物流保障、風(fēng)險(xiǎn)管理也能整合成一體化服務(wù)中臺(tái)。

隨著頭部企業(yè)入駐，科技、金融、物流的上下游服務(wù)商肯定會(huì)跟著聚集，到時(shí)候香港商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就不再只是地段和面積，而是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的聚合效應(yīng)。

香港這幾年也在從傳統(tǒng)金融中心向產(chǎn)業(yè)金融中心轉(zhuǎn)型，港股IPO募資2863億港元中86%來(lái)自內(nèi)地企業(yè)，說(shuō)明資本和產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越緊密。

加上北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃對(duì)科技企業(yè)的土地和稅收支持，未來(lái)發(fā)展空間還很大。

阿里京東這波操作給市場(chǎng)釋放了強(qiáng)烈信號(hào)，估計(jì)很快會(huì)有更多內(nèi)地資金跟著南下。

不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視，全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和地緣政治因素都可能影響香港市場(chǎng)，大佬們雖然有錢，但也得時(shí)刻盯著風(fēng)向。

總的來(lái)說(shuō)，大佬們這波香港布局，既是抄底商業(yè)地產(chǎn)的短期紅利，更是押注香港作為全球化樞紐的長(zhǎng)期價(jià)值。

隨著更多科技企業(yè)深耕香港，這里可能會(huì)從國(guó)際金融中心升級(jí)成“產(chǎn)業(yè)+資本+科技”融合的生態(tài)樞紐，商業(yè)地產(chǎn)的玩法也會(huì)跟著變天。

這事兒對(duì)普通人來(lái)說(shuō)可能就是個(gè)新聞，但對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，或許預(yù)示著一個(gè)新時(shí)代的開始。

香港的魅力，從來(lái)都不只在于高樓大廈，而在于它總能成為連接中國(guó)與世界的橋梁。

阿里京東的選擇，說(shuō)到底還是看中了這座城市不可替代的戰(zhàn)略價(jià)值。

未來(lái)幾年，我們或許會(huì)看到更多科技企業(yè)把香港當(dāng)成出海的跳板，這里的商業(yè)地產(chǎn)也可能迎來(lái)新的黃金期。