過去的4年（2022到2025年），全國(guó)樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整，長(zhǎng)沙也不例外！

長(zhǎng)沙新房因?yàn)橛袩o形的手在調(diào)節(jié)，所以價(jià)格整體穩(wěn)定，一方面舊規(guī)樓盤在降價(jià)促銷，另一方面，新規(guī)樓盤維持在高位。

比如增加市中心地段的土地供應(yīng)，比如推行新規(guī)，提升品質(zhì)、提高得房率（最高超120%），換算為舊規(guī)的得房率，新房?jī)r(jià)格實(shí)際也有深度調(diào)整！

反觀二手房，做二手另外一番景象了。

2023年長(zhǎng)沙成交均價(jià)10300元/平

2024年長(zhǎng)沙成交均價(jià)9400元/平

2025年長(zhǎng)沙成交均價(jià)8500元/平（預(yù)估）

有房一族的家庭資產(chǎn)都在不斷縮水，相信這也是大多數(shù)的體感。

在通縮時(shí)代，樓市其實(shí)有一定的特殊性，特別是長(zhǎng)沙樓市仍然有逆市飄紅的樓盤！

1.頭部學(xué)區(qū)房逆勢(shì)翻倍

2022年4月，長(zhǎng)沙四大名初之一的青竹湖湘一轉(zhuǎn)為公辦，水映加州學(xué)位由一次性變?yōu)榭裳h(huán)的時(shí)候，大部分人無動(dòng)于衷，認(rèn)為成績(jī)會(huì)下降！

我明確告訴大家這個(gè)是一個(gè)機(jī)會(huì)，而且在直播間也告訴大家，絕對(duì)成績(jī)的下滑是必然，但只要保持名次（相對(duì)成績(jī)）就可以放心！

當(dāng)時(shí)，水映加州的房?jī)r(jià)不到8000，時(shí)至今日，水映加州的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1.5萬左右，樓市下行周期逆勢(shì)翻倍，幾乎是僅此一家！

除開這個(gè)純二手，還有新房變二手保值的案例：江悅和鳴。

江悅和鳴配套入讀長(zhǎng)郡外國(guó)語，2021年首開價(jià)格在1.4-1.5萬之間，目前二手房實(shí)際成交價(jià)1.6-1.9萬左右，小戶型比大戶型貴。

在2022年8月中考出成績(jī)之前，江悅和鳴賣得不太好，我們帶過去的客戶也有不少?zèng)]買；2022年8月中考成績(jī)出來之后，該樓盤一房難求，每次都要搖號(hào)，日光。

還有活生生的新房案例：桃李九章。

中建桃李九章，配套入讀湘郡培粹新校區(qū)，2023年9月首開價(jià)格在1.1萬左右，現(xiàn)在新房已經(jīng)漲到約1.3萬左右。

桃李九章曾經(jīng)因?yàn)閷W(xué)位的問題鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，長(zhǎng)沙99%的自媒體博主都發(fā)視頻噴過它，我自始至終都是看好桃李九章的學(xué)位配套，預(yù)判其學(xué)位潛力超預(yù)期。

當(dāng)然，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)在于學(xué)校成績(jī)有一定的不確定性，受到政策影響比較大，這點(diǎn)需要敏銳的嗅覺，提前獲取信息，解讀信息才可能把握！

長(zhǎng)沙中小學(xué)生數(shù)量的最新數(shù)據(jù)，可以查看下文：

2.市中心江景房

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值占比高的房子主要是剛需樓盤，大平層高寨做二手另外一套標(biāo)準(zhǔn)，但底層邏輯還在在于結(jié)構(gòu)性稀缺。

湘江是長(zhǎng)沙的母親河，是等級(jí)最高的稀缺資源，不可復(fù)制不可再生，特別是在市中心二環(huán)內(nèi)，臨江地塊已經(jīng)所剩無幾，以后幾乎沒有增量可言！

特別是在限價(jià)時(shí)代，市中心的一線江景房被嚴(yán)重低估。比如2018年到2020年左右的長(zhǎng)沙三大天王！

保利天禧C5和C6大平層，新房開盤價(jià)格1.3萬+，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格2萬+。

萬科金域國(guó)際四期21棟，新房?jī)r(jià)格價(jià)格也是1.3萬+，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格2萬+。

北辰三角洲C1區(qū)，2019年底新房?jī)r(jià)格1.6萬的樣子，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格約2.3萬。

這幾個(gè)樓盤，因?yàn)楫?dāng)時(shí)長(zhǎng)沙限價(jià)嚴(yán)格，審批的價(jià)格完全沒有體現(xiàn)江景的溢價(jià)，屬于特殊時(shí)代的紅利。

正因?yàn)橛羞@樣的歷史背書，今年500萬左右起步的湘江金茂府買的非常好。

少數(shù)人擁有，多數(shù)人仰望，是這類房子的共性。

此外，還有一種就是好地段高品質(zhì)的樓盤也比較吃香，比如龍湖春江酈城，2019年6月份首開，均價(jià)約1.4萬，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格約1.5-1.7萬的樣子。

這類樓盤的護(hù)城河相對(duì)較低，地段不可復(fù)制，但是品質(zhì)可以不斷迭代升級(jí)，特別是新規(guī)樓盤之下，上一代的高品質(zhì)已經(jīng)扛不住了。

總結(jié)以上幾種保值抗跌的房子，他們有一個(gè)共有的特征：

結(jié)構(gòu)性稀缺

現(xiàn)在人均住房超過40平，戶均住房達(dá)到1.1套，我們總體上是不缺房子的，缺的是好房子，稀缺的房子不僅更加保值，而且能夠有溢價(jià)，讓你賺到錢。

總之，頂級(jí)學(xué)位、不可復(fù)制的地段和江景、高品質(zhì)，這些才是長(zhǎng)沙樓市的價(jià)值主線。

當(dāng)然，任何事物都不是一成不變的，不能刻舟求劍，學(xué)區(qū)很重要，江景很重要、地段很重要、品質(zhì)很重要，但都是相對(duì)的，有前提條件的，與時(shí)俱進(jìn)才能立于不敗之地！

老左深耕長(zhǎng)沙樓市十多年，服務(wù)上萬組客戶

獨(dú)家出版《長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房藍(lán)皮書》

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