過去的4年（2022到2025年），全國樓市經(jīng)歷了深度調(diào)整，長沙也不例外！

長沙新房因為有無形的手在調(diào)節(jié)，所以價格整體穩(wěn)定，一方面舊規(guī)樓盤在降價促銷，另一方面，新規(guī)樓盤維持在高位。

比如增加市中心地段的土地供應，比如推行新規(guī)，提升品質(zhì)、提高得房率（最高超120%），換算為舊規(guī)的得房率，新房價格實際也有深度調(diào)整！

反觀二手房，做二手另外一番景象了。

2023年長沙成交均價10300元/平

2024年長沙成交均價9400元/平

2025年長沙成交均價8500元/平（預估）

有房一族的家庭資產(chǎn)都在不斷縮水，相信這也是大多數(shù)的體感。

在通縮時代，樓市其實有一定的特殊性，特別是長沙樓市仍然有逆市飄紅的樓盤！

1.頭部學區(qū)房逆勢翻倍

2022年4月，長沙四大名初之一的青竹湖湘一轉(zhuǎn)為公辦，水映加州學位由一次性變?yōu)榭裳h(huán)的時候，大部分人無動于衷，認為成績會下降！

我明確告訴大家這個是一個機會，而且在直播間也告訴大家，絕對成績的下滑是必然，但只要保持名次（相對成績）就可以放心！

當時，水映加州的房價不到8000，時至今日，水映加州的房價穩(wěn)定在1.5萬左右，樓市下行周期逆勢翻倍，幾乎是僅此一家！

除開這個純二手，還有新房變二手保值的案例：江悅和鳴。

江悅和鳴配套入讀長郡外國語，2021年首開價格在1.4-1.5萬之間，目前二手房實際成交價1.6-1.9萬左右，小戶型比大戶型貴。

在2022年8月中考出成績之前，江悅和鳴賣得不太好，我們帶過去的客戶也有不少沒買；2022年8月中考成績出來之后，該樓盤一房難求，每次都要搖號，日光。

還有活生生的新房案例：桃李九章。

中建桃李九章，配套入讀湘郡培粹新校區(qū)，2023年9月首開價格在1.1萬左右，現(xiàn)在新房已經(jīng)漲到約1.3萬左右。

桃李九章曾經(jīng)因為學位的問題鬧的沸沸揚揚，長沙99%的自媒體博主都發(fā)視頻噴過它，我自始至終都是看好桃李九章的學位配套，預判其學位潛力超預期。

當然，學區(qū)房的風險在于學校成績有一定的不確定性，受到政策影響比較大，這點需要敏銳的嗅覺，提前獲取信息，解讀信息才可能把握！

長沙中小學生數(shù)量的最新數(shù)據(jù)，可以查看下文：

2.市中心江景房

學區(qū)房價值占比高的房子主要是剛需樓盤，大平層高寨做二手另外一套標準，但底層邏輯還在在于結(jié)構(gòu)性稀缺。

湘江是長沙的母親河，是等級最高的稀缺資源，不可復制不可再生，特別是在市中心二環(huán)內(nèi)，臨江地塊已經(jīng)所剩無幾，以后幾乎沒有增量可言！

特別是在限價時代，市中心的一線江景房被嚴重低估。比如2018年到2020年左右的長沙三大天王！

保利天禧C5和C6大平層，新房開盤價格1.3萬+，現(xiàn)在二手房價格2萬+。

萬科金域國際四期21棟，新房價格價格也是1.3萬+，現(xiàn)在二手房價格2萬+。

北辰三角洲C1區(qū)，2019年底新房價格1.6萬的樣子，現(xiàn)在二手房價格約2.3萬。

這幾個樓盤，因為當時長沙限價嚴格，審批的價格完全沒有體現(xiàn)江景的溢價，屬于特殊時代的紅利。

正因為有這樣的歷史背書，今年500萬左右起步的湘江金茂府買的非常好。

少數(shù)人擁有，多數(shù)人仰望，是這類房子的共性。

此外，還有一種就是好地段高品質(zhì)的樓盤也比較吃香，比如龍湖春江酈城，2019年6月份首開，均價約1.4萬，現(xiàn)在二手房價格約1.5-1.7萬的樣子。

這類樓盤的護城河相對較低，地段不可復制，但是品質(zhì)可以不斷迭代升級，特別是新規(guī)樓盤之下，上一代的高品質(zhì)已經(jīng)扛不住了。

總結(jié)以上幾種保值抗跌的房子，他們有一個共有的特征：

結(jié)構(gòu)性稀缺

現(xiàn)在人均住房超過40平，戶均住房達到1.1套，我們總體上是不缺房子的，缺的是好房子，稀缺的房子不僅更加保值，而且能夠有溢價，讓你賺到錢。

總之，頂級學位、不可復制的地段和江景、高品質(zhì)，這些才是長沙樓市的價值主線。

當然，任何事物都不是一成不變的，不能刻舟求劍，學區(qū)很重要，江景很重要、地段很重要、品質(zhì)很重要，但都是相對的，有前提條件的，與時俱進才能立于不敗之地！

老左深耕長沙樓市十多年，服務上萬組客戶

獨家出版《長沙學區(qū)房藍皮書》

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