回顧2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在鞏固止跌回穩(wěn)過(guò)程中深度調(diào)整。2024年四季度及此前多輪房地產(chǎn)利好政策，已構(gòu)建了歷史最寬松最友好的購(gòu)房政策環(huán)境，為2025年住房消費(fèi)需求釋放和供求關(guān)系向好創(chuàng)造了扎實(shí)基礎(chǔ)。但市場(chǎng)運(yùn)行中也依然能看到堵點(diǎn)和難點(diǎn)，尤其是2025年二季度開始，明顯可感受出需求動(dòng)力相對(duì)不足等風(fēng)險(xiǎn)，亦產(chǎn)生了一系列其他問(wèn)題。這說(shuō)明在鞏固止跌回穩(wěn)過(guò)程中需持續(xù)發(fā)力。到了年底部分城市銷售行情有所好轉(zhuǎn)，和房?jī)r(jià)調(diào)整到位并帶動(dòng)“以價(jià)換量”有關(guān)，同時(shí)也持續(xù)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心?？偨Y(jié)2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，具有市場(chǎng)存壓特征，但同時(shí)也使得我們對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律有更為清晰的認(rèn)識(shí)。

本文選自上海易居房地產(chǎn)研究院《2025-2026年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，本報(bào)告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，著眼于分析與預(yù)判全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。本文主要回顧2025年，年度的市場(chǎng)關(guān)鍵詞可總結(jié)為：市場(chǎng)存壓。

一

市場(chǎng)成交

（一）全國(guó)商品房成交面積：連續(xù)四年調(diào)整

2025年1-11月份，全國(guó)新建商品房銷售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%?；谇?1月增速和12月份新觀察的運(yùn)行情況，本報(bào)告估算出2025年全年全國(guó)新建商品房銷售面積約89107萬(wàn)平方米，即近9億平方米，其同比降速約8.5%。最近兩年商品房銷售面積均位于10億平方米規(guī)模線以下水平，反映出市場(chǎng)深度變化。需要說(shuō)明的是，年度最終數(shù)據(jù)應(yīng)以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的為準(zhǔn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)和最近幾年運(yùn)行情況，全國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)較長(zhǎng)周期和較大深度調(diào)整。在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年經(jīng)歷罕見(jiàn)的四年長(zhǎng)周期下行，充分說(shuō)明市場(chǎng)處于深刻的調(diào)整過(guò)程之中。連降四年，和房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有直接關(guān)系，也警示市場(chǎng)需求不足風(fēng)險(xiǎn)?；?025年市場(chǎng)觀察，我們認(rèn)為，市場(chǎng)交易規(guī)模偏弱的現(xiàn)象，也衍生出其他一些問(wèn)題，包括價(jià)格變化、市場(chǎng)信心和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等。

觀察2025年新建商品房銷售市場(chǎng)的月度數(shù)據(jù)，即全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速曲線。除去異動(dòng)數(shù)據(jù)，本輪樓市降溫周期始于2021年5月，隨后該曲線總體處于下行狀態(tài)，進(jìn)而對(duì)年度數(shù)據(jù)產(chǎn)生持續(xù)性的拖累。觀察2025年月度交易數(shù)據(jù)，年初幾個(gè)月跌幅有所收窄，源于2024年四季度系列購(gòu)房政策效應(yīng)的積極釋放，其加快了新房等項(xiàng)目銷售。但是2025年二季度尤其是5月份開始，全國(guó)層面該指標(biāo)跌幅有所擴(kuò)大，并延續(xù)至年底。對(duì)該問(wèn)題需客觀認(rèn)識(shí)。一是二手房交易總體不錯(cuò)，銷售市場(chǎng)的形勢(shì)分析需把新房二手房進(jìn)行統(tǒng)籌，并理性看待。二是要認(rèn)識(shí)到潛在購(gòu)房需求不足的問(wèn)題，后續(xù)要在政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視去庫(kù)存工作。

（二）城市分類：三類城市均存壓

城市分類方面，2025年各線城市在鞏固止跌回穩(wěn)方面都具有緊迫感。尤其是一線城市的市場(chǎng)新情況，對(duì)行業(yè)的影響更大。本部分對(duì)各線城市的表現(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，以理解各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的邏輯和脈絡(luò)，更好把握后續(xù)的工作方向和發(fā)力點(diǎn)。

一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)總體優(yōu)于二線和三四線城市，進(jìn)一步說(shuō)明基本面不錯(cuò)的城市具有更好的復(fù)蘇基礎(chǔ)。其在2021年市場(chǎng)表現(xiàn)較好，源于“資產(chǎn)荒”背景下各類資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但2022年開始出現(xiàn)明顯的下跌態(tài)勢(shì)，并延續(xù)到2024年三季度。2024年四季度開始一線城市交易明顯放量，和限購(gòu)調(diào)整優(yōu)化、購(gòu)房首付比例下調(diào)至15%等有關(guān)。2025年前4月總體保持積極向好態(tài)勢(shì)，包括豪宅項(xiàng)目等出現(xiàn)了日光等積極表現(xiàn)。但5月份開始市場(chǎng)感受到新壓力，包括豪宅交易等面臨客群減少等問(wèn)題。年底局部市場(chǎng)雖表現(xiàn)積極，但市場(chǎng)焦慮感不容忽視。

二線城市市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整。本部分選取32個(gè)二線城市進(jìn)行分析。對(duì)比2016-2021年的銷售數(shù)據(jù)，2022-2023年出現(xiàn)明顯萎縮，到了2024年更是步入低點(diǎn)。到了2025年出現(xiàn)了一些新情況，比如說(shuō)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)和較為徹底的城市，如合肥、南京和重慶等，在年底有積極表現(xiàn)，其給市場(chǎng)注入了信心。

三四線城市面臨較大壓力，但市場(chǎng)關(guān)注度相對(duì)要少。從降溫周期時(shí)長(zhǎng)來(lái)看，其超過(guò)全國(guó)水平。其中重點(diǎn)城市降溫周期持續(xù)約4年，而三四線城市則高達(dá)6年。從各三四線城市2025年的反饋情況看，購(gòu)房需求潛力不足、房?jī)r(jià)深度調(diào)整等都是普遍的問(wèn)題。從政策層面看，疊加購(gòu)房補(bǔ)貼等一系列支持，各地全年持續(xù)做好提振銷售等工作。

（三）二手房成交：呈現(xiàn)以價(jià)換量特征

二手房市場(chǎng)對(duì)最近兩年房地產(chǎn)總市場(chǎng)具有重要作用，同時(shí)也成為研究房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要子市場(chǎng)。其中2025年4個(gè)一線城市二手房交易表現(xiàn)不錯(cuò)，因其總體上呈現(xiàn)了較好的交易量回升態(tài)勢(shì)。對(duì)2017年以來(lái)歷年一線城市1-11月份二手住宅（即不包括商鋪、車位等）成交套數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，相關(guān)數(shù)據(jù)分別為：2017年：488241套；2018年：426619套；2019年：487986套；2020年：607074套（歷史最高）；2021年：589640套；2022年：379582套（歷史最低）；2023年：441920套；2024年：496532套；2025年：519021套。對(duì)這9年即1-11月份的數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，為492957套。具體看2025年數(shù)據(jù)，一線城市二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出積極的復(fù)蘇勢(shì)頭和持續(xù)向好態(tài)勢(shì)。截至11月，4個(gè)城市全年二手住宅累計(jì)成交519021套，不僅超越2024年同期水平（496532套），同比增長(zhǎng)約5%，更是近四年來(lái)首次突破51萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

一線城市二手房交易積極態(tài)勢(shì)值得肯定。首先，它標(biāo)志著市場(chǎng)在經(jīng)歷2022年的周期性深度大調(diào)整后，已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，復(fù)蘇軌跡清晰且穩(wěn)健。其次，前11月統(tǒng)計(jì)的519021套的成交量已明顯高于近9年的平均線（492957套），說(shuō)明市場(chǎng)活躍度已回歸行業(yè)平均線以上。其充分說(shuō)明，2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來(lái)，得益于各地積極有力且精準(zhǔn)的購(gòu)房政策支持，市場(chǎng)基本面積極修復(fù)。同時(shí)，我們認(rèn)為，這也得益于其他動(dòng)力的驅(qū)動(dòng)，包括市場(chǎng)自發(fā)的信心修復(fù)、價(jià)格調(diào)整到位后真實(shí)需求的釋放，以及置換鏈條的逐步暢通等。

二

市場(chǎng)供應(yīng)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資：連續(xù)四年深度調(diào)整

2025年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為78591億元，同比增長(zhǎng)-15.9%。根據(jù)前11月同比增速做類推，預(yù)估全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為83232億元，同比增長(zhǎng)-17.0%。我們認(rèn)為，從年度數(shù)據(jù)看，最近四年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)乏力，是投資端萎縮和不振的重要原因，其比較真實(shí)反映了房企在供給端擴(kuò)張方面遇到的阻力和堵點(diǎn)。第一、此類指標(biāo)壓力大且已連續(xù)下跌四年，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在深度調(diào)整。直觀的感受即是，最近幾年重點(diǎn)房企拿地規(guī)模明顯萎縮，并對(duì)各地土地財(cái)政等帶來(lái)較大沖擊。第二、要客觀看待此類指標(biāo)，尤其是在嚴(yán)控增量過(guò)程中，開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)調(diào)整也符合預(yù)期。第三、這說(shuō)明房企銷售沒(méi)有真正回暖，進(jìn)而影響了資金回籠速度和再投資能力。同樣，也說(shuō)明房企債務(wù)問(wèn)題還需加快處置，否則會(huì)制約房企新一輪投資工作。

從2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資的月度數(shù)據(jù)看，其總體處于跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，且4月份開始跌幅從個(gè)位數(shù)變?yōu)閮晌粩?shù)，深刻說(shuō)明開發(fā)投資工作遇到新阻力。當(dāng)然從利好點(diǎn)來(lái)看，各地尤其是重點(diǎn)城市的投資端表現(xiàn)積極，部分城市中該指標(biāo)保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且優(yōu)質(zhì)地塊交易有較好溢價(jià)率。另外開發(fā)投資端中，部分民營(yíng)房企積極購(gòu)地也是亮點(diǎn)。我們認(rèn)為，大型房企總體在深度調(diào)整，給了很多民營(yíng)中小房企投資拿地的機(jī)會(huì)。此類企業(yè)債務(wù)約束少，也使得開發(fā)投資指標(biāo)的質(zhì)量更高。

（二）房屋新開工面積：連續(xù)六年調(diào)整

2025年1-11月份，全國(guó)房企房屋新開工面積為53457萬(wàn)平方米，同比增速-20.5%。根據(jù)前11月同比增速做簡(jiǎn)單類推，得出2025年全年全國(guó)房屋新開工面積約為58375萬(wàn)平方米，同比增速約為-21%。

觀察該指標(biāo)歷年表現(xiàn)，新開工出現(xiàn)非常明顯的萎縮，且連續(xù)六年出現(xiàn)節(jié)奏放緩現(xiàn)象，這和購(gòu)地及開發(fā)投資等指標(biāo)走勢(shì)同頻。第一、新開工和房企投資拿地、房企資金狀況等有密切關(guān)系。最近幾年房企購(gòu)地明顯更為保守，土地交易市場(chǎng)也主要集中在大城市核心區(qū)域，加之銷售端規(guī)模減少，都會(huì)影響新開工指標(biāo)。第二、各地對(duì)新開工有較多支持，尤其是在開工建設(shè)規(guī)劃和審批方面給予了支持。另外從開發(fā)周期來(lái)看，重點(diǎn)城市預(yù)售節(jié)奏有所加快，以更好鼓勵(lì)房企開工和加快項(xiàng)目預(yù)售。

觀察2025年月度數(shù)據(jù)，房企新開工指標(biāo)呈現(xiàn)降幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。當(dāng)然從重點(diǎn)城市新開工指標(biāo)來(lái)看，各地積極有序推進(jìn)。尤其在2025年《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地的基礎(chǔ)上，房企新開工動(dòng)力更強(qiáng)，圍繞擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、增得房率等操作，更好促進(jìn)新開工和市場(chǎng)需求有力對(duì)接。另外，新開工指標(biāo)深度調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系自我調(diào)節(jié)具有積極作用，也使得后續(xù)供求關(guān)系朝著再均衡方向前進(jìn)。

（三）房屋竣工面積：保交房工作有力推進(jìn)

2025年1-11月份，全國(guó)房屋竣工面積為39454萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-18.0%。根據(jù)前11月的同比增速做簡(jiǎn)單類推，得出2025年全年全國(guó)房屋竣工面積大約為59732萬(wàn)平方米，同比增速為-19%。從竣工指標(biāo)的歷年變動(dòng)來(lái)看，其調(diào)整要滯后于房地產(chǎn)各指標(biāo)尤其是開發(fā)投資等指標(biāo)，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)符合預(yù)期。當(dāng)然也要看到，各地保交房工作扎實(shí)有力推進(jìn)，尤其是融資協(xié)調(diào)機(jī)制等發(fā)揮積極作用，更好促進(jìn)樓盤及時(shí)交付，亦更好保護(hù)了購(gòu)房者合法權(quán)益。

觀察月度數(shù)據(jù)，2025年1-11月份，全國(guó)房屋竣工面積同比增速為-18.0%。雖然該指標(biāo)有較大降幅，但從實(shí)際反饋來(lái)看，2025年各地房屋交付情況總體不錯(cuò)。尤其是在融資協(xié)調(diào)機(jī)制和白名單制度推進(jìn)過(guò)程中，各地加強(qiáng)了“應(yīng)保盡?！惫ぷ?，即將更多項(xiàng)目納入到有關(guān)機(jī)制中，全面有力推進(jìn)保交房等工作。

三

庫(kù)存去化

（一）百城庫(kù)存與去化：去化周期為歷史高位

本部分選取了全國(guó)100個(gè)典型城市新建商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行研究，具體城市名單詳見(jiàn)《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》。從100個(gè)城市庫(kù)存（包括期房和現(xiàn)房）走勢(shì)看，2025年庫(kù)存并沒(méi)有持續(xù)大規(guī)模攀升，但去化周期卻明顯拉長(zhǎng)。這說(shuō)明當(dāng)前去庫(kù)存方面的壓力，并不主要是由庫(kù)存規(guī)模攀升所產(chǎn)生的，而是由購(gòu)房需求明顯不足、部分需求進(jìn)入二手房市場(chǎng)等引起的?？傮w上2025年四季度庫(kù)存去化周期處于歷史高位水平，這也使得2026年去庫(kù)存工作變得更加緊迫。

庫(kù)存指標(biāo)方面，截至2025年10月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為41448萬(wàn)平方米，同比減少12.3%。在庫(kù)存規(guī)模連續(xù)50個(gè)月同比正增長(zhǎng)的背景下，當(dāng)前已出現(xiàn)連續(xù)33個(gè)月的下降。庫(kù)存規(guī)模下降，和房地產(chǎn)開發(fā)投資連降4年、房屋新開工連降6年等有關(guān)，即供給端的萎縮影響到了供貨能力，但客觀上也有助于促進(jìn)供求關(guān)系再平衡。

去化周期方面，本報(bào)告定義：庫(kù)存去化周期（存銷比）=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積/最近6個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。根據(jù)歷史走勢(shì)，去化周期的合理區(qū)間大概為12-14個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。2025年10月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為27.4個(gè)月，意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要27.4個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)已步入歷史高位，且明顯超過(guò)2014年和2024年的最高位水平，說(shuō)明去庫(kù)存的市場(chǎng)壓力空前大，也說(shuō)明推進(jìn)去庫(kù)存工作具有緊迫性。

（二）城市分類：三類城市壓力均較大

從100城一、二、三四線城市的分地區(qū)看，2025年10月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅去化周期分別為17.1、22.6和40.3個(gè)月。三類城市去化周期相比均衡值都屬于偏高水平，同時(shí)也屬于歷史上較高水平，尤其三四線城市的壓力最大。但我們認(rèn)為，從本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力分析來(lái)看，重點(diǎn)不在于三四線城市，而是要積極關(guān)注一線城市。1）以豪宅市場(chǎng)為例，盡管市場(chǎng)反應(yīng)積極，但從去化情況看，2025年5月開始一線城市豪宅的去化速度明顯放緩，且在下半年出現(xiàn)了分銷等新動(dòng)態(tài)。2）即便是過(guò)去市場(chǎng)銷售最好的大戶型，其去化速度也有所放緩。相反中小戶型的項(xiàng)目去化情況反而更佳。3）一線城市中要格外重視二手房掛牌帶來(lái)的影響，其對(duì)新房去庫(kù)存產(chǎn)生了較大影響，也要求我們具備“大庫(kù)存”的思路。

四

市場(chǎng)價(jià)格

（一）商品房成交均價(jià)：小幅調(diào)整

2025年1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)為9546元/平方米，同比跌幅3.4%。我們據(jù)此推算，2025年全年全國(guó)商品房成交均價(jià)跌幅大致為3.5%。觀察歷史數(shù)據(jù)，在2023年房?jī)r(jià)上漲的情況下，2024年和2025年房?jī)r(jià)連續(xù)兩年下跌，但跌幅可控。第一、當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)了直感上較明顯的深度調(diào)整。部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整后發(fā)揮了積極的去庫(kù)存導(dǎo)向，但也有部分項(xiàng)目面臨價(jià)格“漲也不是，跌也不是”的難題。第二、房?jī)r(jià)的預(yù)期引導(dǎo)工作在強(qiáng)化，尤其是過(guò)多唱空房?jī)r(jià)的現(xiàn)象受到管制。第三、價(jià)格調(diào)整的深度性，也為后續(xù)房?jī)r(jià)企穩(wěn)帶來(lái)了更為扎實(shí)的基礎(chǔ)。

觀察2025年的月度數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅總體處于持續(xù)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。一方面說(shuō)明供求關(guān)系產(chǎn)生了重要影響，在供求壓力下房?jī)r(jià)調(diào)整符合預(yù)期。另一方面也要求各地積極做好房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格若穩(wěn)不住，很容易影響市場(chǎng)信心，也會(huì)影響購(gòu)房者入市。另外觀察2025年的房?jī)r(jià)走勢(shì)新情況，具有一些新動(dòng)向。比較典型的就是部分大城市的項(xiàng)目降價(jià)后，出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)等輿情，進(jìn)一步說(shuō)明穩(wěn)房?jī)r(jià)工作的重要性。

（二）70城房?jī)r(jià)指數(shù)：仍處負(fù)區(qū)間

本部分對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行分析，主要包括：一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)同比漲幅、一二三線城市分類、新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量等三個(gè)維度。

觀察70個(gè)大中城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，2025年11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.8%。從單月來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)積極變化，即環(huán)比指標(biāo)有所改善，這和年底置業(yè)等需求積極釋放有關(guān)。但觀察全年數(shù)據(jù)，此類指標(biāo)仍處于負(fù)區(qū)間，也說(shuō)明穩(wěn)房?jī)r(jià)工作的重要性和緊迫性。

從一二三線城市分類來(lái)看，2025年11月份一二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.5%、-0.3%和-0.4%，同比漲幅則為-1.3%、-2.2%和-3.5%。各類城市的指標(biāo)總體偏弱，說(shuō)明去庫(kù)存壓力對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)帶來(lái)了負(fù)面影響。當(dāng)然價(jià)格深度調(diào)整也為后續(xù)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造了新基礎(chǔ)。

從房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量指標(biāo)也可以看出，房?jī)r(jià)指標(biāo)表現(xiàn)偏弱。這里以新房?jī)r(jià)格指數(shù)為例進(jìn)行分析。2025年11月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所增加，從此前的6個(gè)變?yōu)?個(gè)。此類城市包括：合肥、襄陽(yáng)、南京、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、上海、重慶和揚(yáng)州。其中合肥、南京和重慶等二線城市呈現(xiàn)“超跌回調(diào)”的積極態(tài)勢(shì)。但若觀察全年走勢(shì)和對(duì)比歷史走勢(shì)，可以看出2025年全年房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量還是偏少，當(dāng)然側(cè)面也說(shuō)明各地在以價(jià)換量。

（來(lái)源：易居研究院）