來源：環(huán)球市場播報(bào)

　　行業(yè)全年景氣低迷，開發(fā)商接連推出更多優(yōu)惠，試圖撬動(dòng)持幣觀望的購房者

華盛頓州一處新建住宅項(xiàng)目的主體框架施工場景

　　房企曾篤定今年樓市會(huì)迎來一波繁榮，最終卻事與愿違。

　　美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)的預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)戶住宅開工量（衡量新房建設(shè)規(guī)模的核心指標(biāo)）2025 年同比下降 7%；2025 年年中，租賃型新房開工量同比降幅更是達(dá)到 16%。開發(fā)商不斷加碼購房優(yōu)惠，力求推動(dòng)觀望買家入市，而一項(xiàng)備受關(guān)注的行業(yè)信心指數(shù)也顯示，房企全年情緒始終低迷。

　　全美住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特?迪茨表示：“市場對(duì) 2025 年的預(yù)期遠(yuǎn)高于實(shí)際結(jié)果?！?盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)要到明年初才能統(tǒng)計(jì)完整，但整體來看，行業(yè)此前的樂觀預(yù)期 “過度透支了 2024 年逐步累積的向好情緒”。

　　事實(shí)上，2024 年樓市收官表現(xiàn)尚可。全美住宅建筑商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2024 年獨(dú)戶住宅開工量達(dá) 101 萬套，同比 2023 年上漲 6.5%。疫情后開工的數(shù)十萬套房源于 2024 年集中入市，為購房者和租房者提供了更多選擇。盡管房價(jià)仍小幅走高，但多數(shù)開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房產(chǎn)中介都認(rèn)為，2025 年樓市會(huì)再添動(dòng)能，尤其是特朗普重返白宮執(zhí)政，被視作重要利好因素。

　　眾多開發(fā)商曾期待，新一屆政府能放寬多項(xiàng)環(huán)保及審批相關(guān)法規(guī) —— 這類法規(guī)往往會(huì)拖慢施工進(jìn)度；同時(shí)還預(yù)判美國經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)更廣維度增長，通脹降溫后美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)持續(xù)降息，進(jìn)而降低購房者的抵押貸款利率。

　　美國三季度經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)下兩年來新高，但開發(fā)商的其余諸多期待均未兌現(xiàn)。

　　一項(xiàng)核心法規(guī)至今未做調(diào)整：在毗鄰水域，或與溪流相連的路邊排水溝附近建房，必須先取得聯(lián)邦濕地開發(fā)許可，否則禁止施工。盡管美聯(lián)儲(chǔ)今年三次下調(diào)基準(zhǔn)利率，但面對(duì)居高不下的通脹和走弱的勞動(dòng)力市場，美聯(lián)儲(chǔ)官員的政策分歧日益加劇。目前，美聯(lián)儲(chǔ)僅計(jì)劃明年降息一次，此舉對(duì)壓低抵押貸款利率的作用微乎其微。房地美數(shù)據(jù)顯示，上周 30 年期固定利率抵押貸款平均利率為 6.18%，雖較去年同期的 6.85% 有所回落，但降幅有限。

　　特朗普政府的多項(xiàng)政策也讓房企承壓。全美住宅建筑商協(xié)會(huì)的調(diào)研顯示，60% 的開發(fā)商表示，受關(guān)稅政策影響，供應(yīng)商已上調(diào)建材價(jià)格，或計(jì)劃漲價(jià)。與此同時(shí)，美國政府收緊移民政策，導(dǎo)致大批外籍勞工被扣押、驅(qū)逐，而外籍勞工占美國建筑行業(yè)勞動(dòng)力總數(shù)的約三分之一。目前尚無外籍勞工遭驅(qū)逐的精確數(shù)據(jù)，但建筑承包及行業(yè)協(xié)會(huì)長期以來一直擔(dān)憂工地突擊檢查和隨機(jī)抓捕事件，還專門指導(dǎo)雇主，若移民局工作人員到訪工地核查文件，應(yīng)如何應(yīng)對(duì)。

　　哈德威克總承包公司總裁兼老板格雷格?哈德威克表示，公司在奧蘭多地區(qū)的項(xiàng)目充足，原本不愁業(yè)務(wù)，但勞動(dòng)力市場疲軟、移民政策收緊和關(guān)稅政策帶來的連鎖反應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。為保障施工進(jìn)度，他如今更傾向于與擁有數(shù)十乃至數(shù)百名員工的大型分包商合作，而非選擇招工困難的小型夫妻店。即便如此，他透露今年仍多次接到通知，石膏板、灰泥施工團(tuán)隊(duì)因人手嚴(yán)重不足無法進(jìn)場作業(yè)，究其原因，部分工人或是被扣押，或是因恐懼不敢返工。

　　哈德威克還表示，供應(yīng)商頻頻通知漲價(jià)，卻始終無法給出明確理由。

　　“供應(yīng)商發(fā)來的函件都稱關(guān)稅導(dǎo)致漲價(jià)，但我們致電追問‘具體是哪項(xiàng)關(guān)稅推高了成本’時(shí)，他們卻根本無法對(duì)應(yīng)上，” 他說，“所謂的漲價(jià)，不過是市場的提前預(yù)判而已?！?/p>

　　在丹佛周邊地區(qū)，高額的融資成本成為杰夫?雅各布面臨的最大難題。建筑貸款的利率通常比普通 30 年期貸款高出 1 個(gè)百分點(diǎn)，雅各布稱其當(dāng)前貸款利率超 7%，遠(yuǎn)高于 2017 年至數(shù)年前能拿到的利率水平。

　　雅各布表示，其客戶中約半數(shù)選擇全款購房，他也剛完工了職業(yè)生涯中規(guī)模最大的一棟住宅。但作為雅各布定制住宅公司的總裁，他也清晰看到科羅拉多州樓市對(duì)利率變化的敏感反應(yīng)：有客戶因名下舊房遲遲未售出，擱置了新房建設(shè)計(jì)劃；受需求低迷影響，他也不再開工建設(shè)無買家預(yù)定的房源。

　　“我入行 30 年，見證過樓市起起落落，” 雅各布說，“無論何時(shí)，利率永遠(yuǎn)都是影響樓市的核心因素?！?/p>

　　房企也迎來了些許曙光。聯(lián)排別墅的建設(shè)規(guī)模正穩(wěn)步增長（這類房源對(duì)首次購房者而言往往更實(shí)惠），全美住宅建筑商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025 年二季度新建聯(lián)排別墅占獨(dú)戶住宅開工總量的比例超 18%；定制住宅建設(shè)（房屋建在業(yè)主自有地塊，而非開發(fā)商地塊）二季度同比 2024 年上漲 4%。迪茨分析，這一增長或得益于高收入購房者 —— 這類群體對(duì)利率敏感度較低，且在股票市場中持有更多資產(chǎn)。

　　市場對(duì) 2026 年樓市回暖也抱有期待。房地產(chǎn)資訊平臺(tái)Realtor.com預(yù)測，二手房銷量將在 2025 年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)小幅但可觀的增長，同比上漲約 1.7%，達(dá)到 413 萬套；在售房源數(shù)量或同比增長近 9%。盡管抵押貸款利率預(yù)計(jì)不會(huì)大幅下跌，但新房供應(yīng)增加將為購房者提供更多選擇，這或有助于壓低房價(jià)、提振成交。美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2026 年獨(dú)戶住宅抵押貸款發(fā)放總額將增至 2.2 萬億美元，高于 2025 年 2 萬億美元的預(yù)測值。

　　新房建設(shè)也為納什維爾等城市的樓市紓解了壓力。房產(chǎn)平臺(tái)贊窩數(shù)據(jù)顯示，納什維爾 11 月房價(jià)較疫情前夕上漲 45%。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介阿什利?盧瑟表示，開發(fā)商急于去化房源，持續(xù)推出購房優(yōu)惠，甚至有時(shí)提供臨時(shí)利率補(bǔ)貼，可將抵押貸款利率壓低至 4.99%。令人意外的是，這一舉措使得部分新房價(jià)格低于二手房，成功吸引持觀望態(tài)度的購房者重新入市。

　　“購房者對(duì)美國經(jīng)濟(jì)走勢缺乏信心，”CHORD 房產(chǎn)公司老板兼經(jīng)紀(jì)人盧瑟說，“這也讓他們在購房時(shí)猶豫不決。”