文/北京進(jìn)深 徐迪

當(dāng)全球資本市場(chǎng)波動(dòng)加劇、資產(chǎn)配置邏輯加速重構(gòu)之際，北京高端住宅市場(chǎng)正悄然上演一場(chǎng)“避險(xiǎn)式”置業(yè)潮。

在順義溫榆河畔，華潤(rùn)置地新盤北京潤(rùn)園開盤認(rèn)購(gòu)35億，成為2025年北京新房市場(chǎng)罕見的“現(xiàn)象級(jí)”別墅項(xiàng)目。

開盤首月，就以22.13億元、3.11萬(wàn)㎡的網(wǎng)簽成績(jī)，拿下12月份北京商品住宅成交金額+面積雙料銷冠。

這并非一次簡(jiǎn)單的豪宅熱銷，背后是高凈值人群對(duì)穿越周期資產(chǎn)的迫切需求。

在限墅令十年、中央別墅區(qū)斷供近十年的背景下，北京潤(rùn)園以1.01超低容積率、稀缺雙拼別墅產(chǎn)品和溫榆河生態(tài)資源，精準(zhǔn)擊中了頂級(jí)買家“既要居住品質(zhì)，更要資產(chǎn)安全”的雙重訴求。

在通脹預(yù)期升溫、利率環(huán)境反復(fù)、房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)的新周期里，像北京潤(rùn)園這樣的低密稀缺資產(chǎn)，正從“奢侈品”轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇糁导彝ベY產(chǎn)配置中的“壓艙石”。

防御性資產(chǎn)：

超低容積率與稀缺土地屬性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期硬通貨

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“硬通貨”通常指黃金、美元或優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。

而在當(dāng)下中國(guó)樓市回歸居住本質(zhì)的新周期里，真正具備硬通貨屬性的，是那些不可復(fù)制、不可再生的低密土地資源。

北京潤(rùn)園所在的順義溫榆河板塊，是北京最早形成高端別墅聚落區(qū)域，中國(guó)財(cái)富濃度最高的住宅區(qū)之一。

（區(qū)域位置圖）

隨著生活方式的自然淘洗，城市資源大量凝聚。這里匯集了北京80%的國(guó)際教育學(xué)校，頂流商超，高端俱樂部，雙三甲全科醫(yī)資，殿堂級(jí)文化藝術(shù)地標(biāo)……高濃度的國(guó)際生活配套，疊加高效往來(lái)的國(guó)際通勤路線，離塵不離城，一切皆頂配。

但自2016年“限墅令”全面升級(jí)后，北京五環(huán)內(nèi)基本禁止新建低層住宅，六環(huán)內(nèi)也嚴(yán)控容積率。

十年過去，中央別墅區(qū)幾乎“斷供”，而存量別墅因產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)品老化等問題，難以滿足新一代財(cái)富人群對(duì)現(xiàn)代低密生活的想象。

2025年2月，順義溫榆河2101-2007、2008地塊完成出讓。

1.01，北京十年來(lái)官方可批復(fù)的最低容積率。

密度極限，是華潤(rùn)置地打造墅境社區(qū)至關(guān)生要的前提。

斥資15億打造的綠色生態(tài)走廊，4.56萬(wàn)畝公園環(huán)抱，等同于6.5個(gè)奧森。

這道生態(tài)水岸，是北京潤(rùn)園天然的恒藏資產(chǎn)價(jià)值。

它不是“又一個(gè)別墅”，而是可以寫進(jìn)城市低密生活終章的住區(qū)，是頂級(jí)買家眼中兼具抗跌屬性和稀缺溢價(jià)的防御型資產(chǎn)。

傳承型資產(chǎn)：

高端圈層+文化價(jià)值，家族財(cái)富的理想載體

如果說防御性是資產(chǎn)的“下限”，那么傳承性就是它的“上限”。

對(duì)于超高凈值家庭而言，一套房子的意義早已超越物理空間。它關(guān)乎子女教育、社交圈層、家族形象，甚至代際價(jià)值觀的傳遞。

“在中央別墅區(qū)，產(chǎn)品只是加分項(xiàng)，圈層才是絕對(duì)價(jià)值”。

北京潤(rùn)園深諳此道，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到社區(qū)營(yíng)造，處處滲透著“可傳承”的基因。

首先，圈層純粹性。

項(xiàng)目采用全墅居產(chǎn)品形態(tài)，平墅271-328㎡，空墅329㎡，院墅700-990㎡，總價(jià)門檻高，天然篩選出同頻的高凈值業(yè)主。這種“非開放、非流量”的私密社區(qū)，避免了混雜業(yè)態(tài)帶來(lái)的干擾，為家族生活構(gòu)建了一道無(wú)形的護(hù)城河。

另一方面，通過潤(rùn)比鄰業(yè)主CLUB的建立與運(yùn)營(yíng)，向外鏈接中央別墅區(qū)的豐盈資源，讓全家人都能找到自己同好的圈子，更可匯聚圈層人脈，打造名流社交聚場(chǎng)。

其次，文化附加值。

華潤(rùn)置地力邀知名建筑事務(wù)所操刀，以國(guó)際經(jīng)典美學(xué)為藍(lán)本設(shè)計(jì)，通過當(dāng)代審美的新譯，打造整體統(tǒng)一語(yǔ)境下的個(gè)性專屬建筑風(fēng)格。

厚重典雅的視覺秩序，立面群像比屋有別，類獨(dú)棟感的官邸型制，匹配不同客戶的定制感和獨(dú)特唯一性。致敬時(shí)代，也追逐典藏。

（大門實(shí)景圖）

第三，跨代生命力。

好的設(shè)計(jì)是能在時(shí)光中留下痕跡的。四代墅的靈活空間布局，可同時(shí)容納三代甚至四代同堂，既有獨(dú)立生活動(dòng)線，又有共享的家庭場(chǎng)景。

同時(shí)通過無(wú)界少柱的設(shè)計(jì)，給足彈性空間，預(yù)留未來(lái)改造可能，讓房屋功能與家庭生命周期同頻而新。

超強(qiáng)私屬領(lǐng)地感的庭院，5米起全實(shí)土覆土，這是一座真正可以扎根的宅邸，回首樹木百年，每一圈年輪都是家族榮光與夢(mèng)想。

在老齡化加速、多代共居趨勢(shì)增強(qiáng)的今天，這種“可生長(zhǎng)”的住宅，恰恰是家族財(cái)富傳承中最被忽視卻最關(guān)鍵的物理載體。

一位從事家族辦公室業(yè)務(wù)的準(zhǔn)業(yè)主表示：

“我們幫客戶配置信托、保險(xiǎn)、股權(quán)，但很少有人意識(shí)到，一套真正優(yōu)質(zhì)的住宅，本身就是一份‘不動(dòng)產(chǎn)信托’——它看得見、摸得著，還能代代相傳?！?/p>

體驗(yàn)型資產(chǎn)：

四代墅產(chǎn)品，重構(gòu)低密住區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)

如果說前兩類訴求偏理性，那么居住體驗(yàn)，則是感性的、日常的角度、直接關(guān)乎當(dāng)下的幸福感。

從傳統(tǒng)別墅到四代墅，北京潤(rùn)園對(duì)低密生活方式進(jìn)行了一次系統(tǒng)性升級(jí)，通過模塊化建造與全生命周期設(shè)計(jì)，來(lái)打造兼具生態(tài)綠意、空間溫度、智慧科技與人文活力的新一代人居范式。

景觀賦予精神高度。

別墅作為居住的終極形態(tài)之一，本質(zhì)在于與土地的直接對(duì)話，去實(shí)現(xiàn)人類對(duì)“天地”的原始渴望。

絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目遵循“依據(jù)建筑布局搭配綠化”的流程，北京潤(rùn)園反其道而行之。

它沒有急于畫戶型、定立面，而是先用大量時(shí)間反復(fù)推演水系走向、林蔭尺度、歸家動(dòng)線與四季色彩。

（園區(qū)實(shí)景圖）

先規(guī)劃景觀，再落位建筑——這一顛覆性的順序調(diào)整，實(shí)則是對(duì)居住本質(zhì)的深刻回歸。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)以溫榆河生態(tài)廊道為基底，將整個(gè)社區(qū)視為一座“可居可游”的大型園林來(lái)營(yíng)造。

院墅南北主墻面間距18~20米，充分釋放出優(yōu)雅的歸家路徑，流動(dòng)的美學(xué)畫境，以及永不調(diào)零的繽紛庭院。

當(dāng)建筑謙遜地退讓給自然，生活便可從容融入四季。居住于此，物我邊界消隱，建筑有機(jī)生長(zhǎng)，不再是占據(jù)自然的堡壘，而成為自然的一部分。

空間承載生活溫度。

頂級(jí)別墅的奢侈，是讓世界退后，讓自我回歸。

傳統(tǒng)別墅往往存在功能割裂、動(dòng)線混亂、底層空間采光不足等問題，北京潤(rùn)園通過“垂直分層+水平延展+多重光廳”的設(shè)計(jì)，重新定義別墅空間。

地上空間，以生活情境為思考原點(diǎn)，根據(jù)不同家庭成員的需求，進(jìn)行分層設(shè)計(jì)。各分區(qū)是獨(dú)立的小家，保證多代居住作息互不干擾，同時(shí)又巧妙串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)多重家人共聚場(chǎng)景。

地下兩層為生活延展空間，室內(nèi)4.5-5米的挑高，外加側(cè)向長(zhǎng)采光的下沉庭院，可打造健康悅己、親友社交等更多創(chuàng)意功能。

庭院是戶外景觀向房屋室內(nèi)的過渡，也是居所對(duì)話自然的平臺(tái)，升維的寬境墅居生活，讓每一位家人都有私享的庭院，與陽(yáng)風(fēng)、清風(fēng)結(jié)成親密友鄰。

在這個(gè)屏幕占據(jù)大部分視線的時(shí)代，真正的奢侈，或許不是更大的客廳、更貴的石材，而是推開窗，聽見溪流；走出門，步入森林；在自家院子里，看一棵樹慢慢長(zhǎng)大。

（建面約763㎡院墅-B1F效果圖）

（建面約763㎡院墅-B2F健身房效果圖）

增值型資產(chǎn)：

煥新服務(wù)支撐長(zhǎng)期價(jià)值

當(dāng)然，再稀缺的資產(chǎn)，若缺乏運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，也會(huì)隨時(shí)間貶值。北京潤(rùn)園的高明之處，在于它不止賣房子，更提供一套全周期資產(chǎn)增值解決方案。

從硬件維護(hù)到軟裝更新，煥新服務(wù)細(xì)致入微。

同時(shí)，社區(qū)配套也在持續(xù)“煥新”。

不同于傳統(tǒng)別墅區(qū)交付即定型，北京潤(rùn)園規(guī)劃了動(dòng)態(tài)升級(jí)的會(huì)所體系，包括私宴廳、藝術(shù)沙龍、健康管理中心等，并定期舉辦圈層活動(dòng)，強(qiáng)化社區(qū)粘性與文化認(rèn)同。

這種“軟性增值”，往往比硬件更能提升資產(chǎn)的長(zhǎng)期溢價(jià)能力。

在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期未消、持有成本上升的背景下，這種“省心+保值+增值”的服務(wù)模式，無(wú)疑極大降低了高凈值人群的持有焦慮。

回望2025年的北京樓市，一邊是中端改善盤去化艱難，一邊是北京潤(rùn)園這類稀缺高端項(xiàng)目一房難求。這并非市場(chǎng)分裂，而是資產(chǎn)邏輯的進(jìn)化。

當(dāng)房地產(chǎn)徹底告別普漲時(shí)代，真正的價(jià)值將回歸到土地稀缺性、產(chǎn)品不可復(fù)制性、圈層純粹性與長(zhǎng)期持有價(jià)值上。

北京潤(rùn)園之所以能掀起“避險(xiǎn)式”置業(yè)潮，正因其完整回應(yīng)了頂級(jí)買家最深層的訴求：

既要資產(chǎn)安全，也要生活美學(xué)；

既要家族傳承，也要個(gè)體自由；

既要自然詩(shī)意，也要現(xiàn)代便利。