12月25日，隨著豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊的落槌，北京2025年的土地拍賣大戲，正式在一片“內(nèi)部祥和”的氣氛中落幕了。

全年共成交40宗地塊，攬金1427個(gè)“小目標(biāo)”，數(shù)字依然龐大，場(chǎng)面依舊熱鬧。

最后一場(chǎng)土拍結(jié)束不久，本周一，朝陽(yáng)區(qū)隨即召開(kāi)了一場(chǎng)重點(diǎn)地塊推介會(huì)。朝陽(yáng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子全體出動(dòng)，邀請(qǐng)了17家房企的核心代表，名單如下：

吳愛(ài)國(guó) | 中建集團(tuán)黨組成員、副總經(jīng)理

樊飛軍 | 中建一局副總經(jīng)理，中建智地黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)

王藝超 | 中建玖合黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)

張 欣 | 中海投拓總監(jiān)，中海北京新城總經(jīng)理

郭主龍 | 中交集團(tuán)總經(jīng)理助理，中交房地產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)

許立凡 | 中信城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理

蕭 睿 | 中能建城黨委副書(shū)記、總經(jīng)理

郭 杰 | 中國(guó)旅游集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理

鐘永磊 | 港中旅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理

陳海鷗 | 華潤(rùn)置地北京黨委書(shū)記、總經(jīng)理

符申超 | 招商蛇口北京常務(wù)副總經(jīng)理

吳嘯天 | 保利北京投資計(jì)劃部經(jīng)理

趙 強(qiáng) | 北京首都開(kāi)發(fā)控股副總經(jīng)理

婁 濤 | 北京首都開(kāi)發(fā)股份副總經(jīng)理

王 亮 | 北京金隅北京公司總經(jīng)理

肖 寧 | 北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理

吳麗娜 | 北京城建投資策劃部部長(zhǎng)

這份名單中，既有近年來(lái)在北京市場(chǎng)少見(jiàn)動(dòng)作的中信城開(kāi)、中旅、港中旅，也有始終活躍的華潤(rùn)置地、保利、招商蛇口。

令人意外的是，最近幾年在北京市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的中建壹品、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)金茂等房企代表并未出現(xiàn)在這份名單中。

邀請(qǐng)函的發(fā)送邏輯，清晰指向了一個(gè)趨勢(shì)：這不是一次面向全市場(chǎng)的普通推介，而更像是一次資源與信息的定向溝通，劃定了當(dāng)前階段的核心參與圈層。

來(lái)的不一定是當(dāng)下最猛的，但一定是“最親近的”。

回顧2025年全年的土拍結(jié)果，便能理解這份名單背后的邏輯。

首先，全年92.69%的地塊被國(guó)央企收入囊中。這個(gè)數(shù)字已接近壟斷，意味著民企在北京土地市場(chǎng)基本喪失話語(yǔ)權(quán)，徹底淪為看客或零星參與者。

其次，“帶頭大哥”氣勢(shì)如虹——中建系（包括中建智地、中建玖合、中建壹品等）一騎絕塵，豪擲521.64億元，獨(dú)攬13宗地塊。

相當(dāng)于全年賣地總金額的超過(guò)三分之一，被一家集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)吃下。這已經(jīng)不是贏家通吃，而是一家獨(dú)大。

再者，是“抱團(tuán)取暖”進(jìn)化成“聯(lián)手控盤(pán)”。聯(lián)合拿地比例比去年暴漲180%，這個(gè)數(shù)字背后不是弱勢(shì)的掙扎，而是強(qiáng)勢(shì)的合流。

面對(duì)優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊，單家國(guó)企吞下也有壓力，那怎么辦？兄弟幾個(gè)湊一桌，把肥肉分著吃了。

例如朝陽(yáng)黃杉木店百億級(jí)地塊，便由中建智地牽頭，聯(lián)合金茂、越秀及區(qū)屬平臺(tái)公司共同競(jìng)得。

海淀、朝陽(yáng)等熱門(mén)區(qū)域的多宗地塊，也常見(jiàn)“華潤(rùn)+中鐵+招商”、“保利+金茂”等國(guó)家隊(duì)組合。

最后，市場(chǎng)分化到了極致。海淀、朝陽(yáng)、通州核心區(qū)的少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，還能引發(fā)一陣克制而激烈的競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率沖至15%甚至20%以上。

而更多位于豐臺(tái)、大興、昌平、順義等非核心區(qū)域的地塊，超過(guò)六成只能尷尬底價(jià)成交，等待“自己人”來(lái)兜底。

在此格局下，民營(yíng)房企絕大多數(shù)已徹底退出北京土拍牌桌。

不是不想玩，而是玩不起，融資成本、資金安全、風(fēng)險(xiǎn)承受能力，沒(méi)有一樣能與“自家兄弟”同臺(tái)較量。

僅有的一抹亮色，是像懋源地產(chǎn)這樣極度專注本土高端細(xì)分市場(chǎng)的“地頭蛇”，還能憑深厚的本地操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和窄眾客群，小心翼翼拿下兩宗地塊，但這完全不足以改變大局。

甚至此前一度在京積極擴(kuò)張的綠城，今年也顆粒無(wú)收。你說(shuō)綠城沒(méi)錢(qián)嗎？不可能。

但它肯定明白，在當(dāng)下北京的牌局里，光有錢(qián)不好使，面對(duì)一屋子同氣連枝的兄弟，硬闖的結(jié)果可能得不償失，不如暫避鋒芒。

這一切的背后，是多重力量共同擰緊的“閥門(mén)”。

行業(yè)深度調(diào)整期，“安全”成為第一要義。央國(guó)企擁有民企無(wú)法比擬的信用背書(shū)和低廉融資成本，是地方政府眼中“保交付、防風(fēng)險(xiǎn)”的最可靠對(duì)象。

土地交給他們，意味著交出了“安全責(zé)任”。

如今土地出讓早已不是“一錘子買(mǎi)賣”，往往綁定著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、市政配套、保障房建設(shè)等要求。

與自家兄弟合作，從一級(jí)整理到二級(jí)開(kāi)發(fā)，再到后期運(yùn)營(yíng)，溝通成本最低，執(zhí)行鏈路最順，堪稱無(wú)縫對(duì)接。

不限價(jià)地塊增加、核心區(qū)供地放量、限購(gòu)政策優(yōu)化……這些宏觀利好，在實(shí)操層面往往需要更早的信息觸達(dá)、更順暢的審批流程來(lái)兌現(xiàn)。

誰(shuí)離“信息源”和“決策圈”更近，誰(shuí)就能更快更好地接住這些紅利，答案不言而喻。

2025年落幕了，但游戲規(guī)則已然固化，朝陽(yáng)區(qū)的推介會(huì)，便是這一常態(tài)的縮影。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)北京土地市場(chǎng)的參與資格，已與企業(yè)的資源整合能力、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)角色及綜合任務(wù)落實(shí)能力深度綁定。

這意味著未來(lái)幾年北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)主力，將徹底被國(guó)央企壟斷。

產(chǎn)品的風(fēng)格、定價(jià)的邏輯、推盤(pán)的節(jié)奏，將更多地反映主導(dǎo)企業(yè)的集體意志與內(nèi)部考核要求，而非完全由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶需求驅(qū)動(dòng)。

兄弟之間或許有競(jìng)爭(zhēng)，但那將是關(guān)起門(mén)來(lái)的、有分寸的切磋。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，你未來(lái)買(mǎi)到的房子，很可能將來(lái)自于一個(gè)高度同質(zhì)化的供應(yīng)商群體。

市場(chǎng)的多樣性和創(chuàng)新活力，可能會(huì)在安全和控盤(pán)的大基調(diào)下，緩慢褪色。

豐臺(tái)花鄉(xiāng)的槌聲，敲響的不僅是一年的終點(diǎn)，更是一個(gè)嶄新周期的開(kāi)始。北京土拍，這個(gè)曾經(jīng)巨鱷紛爭(zhēng)、黑馬頻出的璀璨舞臺(tái)，如今燈光只打在了一個(gè)固定的圈子里。

戲，還在演；錢(qián)，還在流動(dòng)。只是臺(tái)下的觀眾漸漸發(fā)現(xiàn)，臺(tái)上翻來(lái)覆去唱的，都是那一出《兄弟同心，其利斷金》。