地盤說

寒冬終將過去，但下一個(gè)春天，只屬于那些真正理解土地、建筑與生活關(guān)系的人。

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

過了今天，所有人都要被踢出2025年。

歲尾的樓市，有著別樣的生機(jī)。

連續(xù)四天的土拍蕩氣回腸，撩動(dòng)著鄭州樓市的敏感神經(jīng)，也為2026年夯實(shí)基礎(chǔ)。

在產(chǎn)品內(nèi)卷嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)當(dāng)下，買房人和開發(fā)商的信心在波動(dòng)中接受住了考驗(yàn)，百感交集中展望2026年。

現(xiàn)在“面粉”已經(jīng)有了，“面包”很快也會(huì)有的。

盡管央企沒怎么出手、鄭州本土房企集體疲軟、地市開發(fā)商猛攻鄭州大營(yíng)，但總體上，明年的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)變得更加穩(wěn)健。

南陽(yáng)鑫聯(lián)、安陽(yáng)緯地入鄭的海報(bào)在朋友圈頻傳，一個(gè)新的時(shí)代要開始了。

這一年，“四代住宅”為代表的改善產(chǎn)品在鄭州走俏，市場(chǎng)加劇分化的寒意也更加深厚了。大家明顯能感覺到，困擾樓市發(fā)展的“毒瘤”仍然沒有被鏟除。

中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，鼓勵(lì)利用存量房補(bǔ)充保障性住房，同時(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

政策之風(fēng)勁吹。至少標(biāo)志著從頂層承認(rèn)并尊重市場(chǎng)分化現(xiàn)實(shí)，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”進(jìn)入精細(xì)化操作階段。

1

分化加劇

鄭州樓市的現(xiàn)狀，基本上是全國(guó)趨勢(shì)的具象化與生動(dòng)演繹。

一邊是眾多樓盤去化艱難，渠道費(fèi)用高企，價(jià)格體系承壓；另一邊，則是以“四代宅”為代表的改善項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)熱銷。

金茂璞逸云湖六開六罄，成為2025年鄭州樓市的現(xiàn)象級(jí)存在；招商嵩雲(yún)序高品質(zhì)驚艷樓市越飛越高；越秀鄭軌金水觀萃首開95套房源1小時(shí)告罄，見證主城價(jià)值王者歸來；通派龍湖中原頌保持熱銷勢(shì)頭，彰顯著中原主城的改善需求旺盛。

?金茂璞逸云湖開盤場(chǎng)景

招商攬閱、中海峯境叁號(hào)院、正弘序、電建高新華曦府、金投天寶府、鄭軌云麓、美盛大港灣系、保利山水和頌、亞星觀樾等，也憑借各自優(yōu)勢(shì)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。

不難看出，眼下鄭州樓市的有效需求，更多來自于對(duì)“居住升級(jí)”的期待。

這部分客群雖然資金實(shí)力相對(duì)堅(jiān)實(shí)，但決策過程同樣極度理性。他們通過大量看 房、研究，變得高度專業(yè)，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)（如工藝工法、建材品牌、園林實(shí)景）的審視也近乎苛刻。

?好的社區(qū)營(yíng)造也是房企擔(dān)當(dāng)

要知道，再好的外部配套只是基礎(chǔ)，房子本身的設(shè)計(jì)、品質(zhì)、審美與社區(qū)營(yíng)造，才是關(guān)乎居住舒適度的關(guān)鍵。

今年，我們也去看了很多做得不錯(cuò)的樓盤，還發(fā)掘出了一批真正的好房子，同時(shí)見證到諸如綠城錦棠天地在工法細(xì)節(jié)上的精益求精、南陽(yáng)明倫地產(chǎn)在養(yǎng)老和服務(wù)上的步步精進(jìn)，都讓人眼前一亮。

?綠城錦棠天地“確幸工坊”開放

房子首先必須是“好住的家”，其次才是資產(chǎn)。

我們經(jīng)常說，對(duì)于開發(fā)商而言，做得好那是應(yīng)該的，做不好才是最不應(yīng)該的。而那些有能力做好而沒做好的，就是行業(yè)的真正的敗類。

市場(chǎng)正用最直接的方式告訴我們，鄭州樓市并不缺購(gòu)房的需求，缺的是讓人心動(dòng)、覺得值的產(chǎn)品。

以及好的服務(wù)，甚至是那些令人心動(dòng)的細(xì)節(jié)。

?蘭溪書院交付實(shí)景

今年的市場(chǎng)走訪來看，為追求或者達(dá)到高品質(zhì)，硬堆材料的現(xiàn)象依然存在，但至少這是一種進(jìn)步。愿意、敢于用好材料，至少代表著這家開發(fā)商想做好、正在往好了去做。

當(dāng)你看到那些用材、搭配、施工細(xì)節(jié)恰到好處的樓盤，那種愛不釋手感的贊嘆，就一定停不下來。

從目前的市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)普漲時(shí)代的“雨露均沾”、“雞犬升天”已經(jīng)結(jié)束，產(chǎn)品力時(shí)代的“優(yōu)勝劣汰”正在上演。

2

好房時(shí)代

久在樊籠里，復(fù)得返自然。

第四代住宅能成為鄭州樓市的流量擔(dān)當(dāng)，本質(zhì)上源自于大家在鋼筋水泥中，對(duì)自然和空間的渴望。

空中庭院、立體綠化代表的并非只是營(yíng)銷噱頭，更是實(shí)實(shí)在在的居住升級(jí)。

?保利山水和頌實(shí)景

中央文件里多次強(qiáng)調(diào)的“好房子”，在鄭州市場(chǎng)也就有了具體的畫像。

在直播中我多次談到，開發(fā)商就應(yīng)該扎扎實(shí)實(shí)地把房子建好、把服務(wù)做好。這是贏得未來的關(guān)鍵。

前幾天，未來天奕交付我去現(xiàn)場(chǎng)看完后發(fā)了個(gè)朋友圈，大贊其品質(zhì)。

其超前的設(shè)計(jì)、精工的細(xì)節(jié)、極致的服務(wù)與近乎完美的呈現(xiàn)，令人印象深刻。這才是開發(fā)商該有的樣子，這才是樓市應(yīng)有的感覺。

還沒有來看過的地產(chǎn)同行，建議都來一趟，咱們就不說學(xué)習(xí)了，互相交流一下共同進(jìn)步進(jìn)步。

?未來天奕交付實(shí)景

其實(shí)，無論是央國(guó)企還是本土房企，只要能把房子做好了，自然會(huì)得到購(gòu)房者的認(rèn)同，也愿意為認(rèn)可買單。

樓市好不好不能光靠政策，除非追求美好生活的需求沒有了，否則你好好做，永遠(yuǎn)都有好市場(chǎng)。

金茂的科技系統(tǒng)，讓家真正實(shí)現(xiàn)冬暖夏涼、空氣清新；越秀的TOD模式，把地鐵、商業(yè)、居住無縫銜接，節(jié)約的是每天寶貴的時(shí)間；央企電建在“三好”基本上，開始注重社群營(yíng)造，關(guān)注的是人與人之間的連接，而不僅僅是房子本身。

?中原華曦府實(shí)景

買房人愈發(fā)地懂得，房子不再僅僅是一個(gè)資產(chǎn)符號(hào)，而是承載日常的容器，甚至，是包容精神世界的。

在我們前幾天的直播中，金茂璞逸縵湖營(yíng)銷總顧新海先生談道，該項(xiàng)目有非常多的文化細(xì)節(jié)與空間融合，更多的實(shí)現(xiàn)業(yè)主內(nèi)心的安寧與精神世界的豐富。

這個(gè)未開先火的新龍湖北岸霸主，一亮相就是世界級(jí)的，做到了真正的用實(shí)力吸引。

?金茂璞逸縵湖效果示意

當(dāng)購(gòu)房者愿意多花點(diǎn)錢，買更好的產(chǎn)品、更安靜的環(huán)境、更便捷的生活時(shí)，樓市已悄然完成了價(jià)值評(píng)判體系的重構(gòu)，關(guān)鍵看你能拿出什么樣的產(chǎn)品。

通風(fēng)采光好不好，社區(qū)有沒有活動(dòng)空間，鄰里氛圍如何，物業(yè)響應(yīng)及不及時(shí)，這些關(guān)乎居住體驗(yàn)的細(xì)節(jié)，權(quán)重越來越高。

甚至你會(huì)發(fā)現(xiàn)，像金投天寶府和朗悅風(fēng)棲云階這倆樓盤，把超難實(shí)現(xiàn)的宋風(fēng)雅韻在建筑、景觀和內(nèi)部空間上完美的演繹出來，成為現(xiàn)象級(jí)的同時(shí)，也給自己的業(yè)主提供了更多的情緒附加值。

?朗悅鳳棲云階實(shí)景

其實(shí)，這正是這個(gè)樓盤的附加值。

“好房子”的定義權(quán)，不是掌握在誰(shuí)的手中。

盡管有“各花入各眼”的普世觀，是不是四代宅已經(jīng)不重要了，用心去做的樓盤，一般都能做得好，大家也都會(huì)認(rèn)可。

3

擁抱變革

南陽(yáng)鑫聯(lián)海報(bào)發(fā)出來的那天，某央企營(yíng)銷總私信我說，領(lǐng)導(dǎo)問為啥都是地市開發(fā)商在拿地，該怎么說？明年的市場(chǎng)會(huì)有啥變化？

我不覺得這位老總有偷著樂的心態(tài)，畢竟明年的市場(chǎng)，所有地產(chǎn)人都應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待。

?鑫聯(lián)置業(yè)摘取中原區(qū)32號(hào)地

其實(shí)，是不是地市開發(fā)商入鄭拿地不是最重要的。

對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)的理解、對(duì)于當(dāng)下行情的破局、以及對(duì)于如何用自身優(yōu)勢(shì)立威，方才是根本。

也許會(huì)有杠精說，老百姓手中沒錢，說啥也沒有用。

如果說“老百姓手上沒錢”的理論成立，我只能說他只看到那些手上沒錢的，市場(chǎng)上大把“買買買”的，他就是看不見。

有苗不愁長(zhǎng)。同理，有新地塊、新項(xiàng)目，樓市就不愁沒有后勁。

?好房子總能觸動(dòng)人心

現(xiàn)在最關(guān)鍵的， 是這些今年拿到地的（含城改項(xiàng)目后期摘地），一定要踏實(shí)地去看待和對(duì)待自己的客戶和市場(chǎng)。不是說不能有預(yù)期，別離譜太遠(yuǎn)，基本面就差不了。

曾經(jīng)有某大型房企，項(xiàng)目開始前找我們多輪調(diào)研問卷，也給出了相對(duì)貼近市場(chǎng)的建議，怎奈最終決策者預(yù)期太高，最終沒有理想結(jié)果，造成后期非常被動(dòng)。

這一切，買房人都是看在眼里的。

實(shí)際上，大家心里都有筆明白賬，就看你出什么樣的牌了。

?美盛中環(huán)壹號(hào)實(shí)景

今年的新地塊花落各家的同時(shí)，大家已經(jīng)在心中給他們有了基本的定位。

新地主們，也別不自信，尤其是規(guī)劃和產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，要舍得投入，只要踏實(shí)地好好做，其實(shí)就是最真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)力。

這或者是鄭州全體開發(fā)商應(yīng)有的樣子，那才是購(gòu)房者能夠享受到的真正的福利。

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