12月30日，全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在鈺珵大廈舉辦北京2025年第四季度發(fā)布會(huì)。

2025年是中國(guó)“十四五”規(guī)劃的收官之年，也是銜接“十五五”新征程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。面對(duì)變亂交織的國(guó)際環(huán)境與外部壓力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定向好態(tài)勢(shì)，核心指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)，展現(xiàn)出頂壓前行、向新而進(jìn)的強(qiáng)大韌性。縱觀全年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展亮點(diǎn)主要集中在外貿(mào)質(zhì)量持續(xù)提升與新質(zhì)生產(chǎn)力加速成長(zhǎng)兩大維度。根據(jù)海關(guān)總署12月發(fā)布的數(shù)據(jù)，前11個(gè)月我國(guó)貨物貿(mào)易進(jìn)出口總值達(dá)41.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.6%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月同比增長(zhǎng)。其中出口24.46萬(wàn)億元增長(zhǎng)6.2%，進(jìn)口16.75萬(wàn)億元增長(zhǎng)0.2%。貿(mào)易順差首次近1萬(wàn)億美元，創(chuàng)歷史新高。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)向縱深推進(jìn)，新質(zhì)生產(chǎn)力正加速形成并釋放動(dòng)能。1到11月，規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.2%；存儲(chǔ)芯片、服務(wù)器、工業(yè)機(jī)器人等高端產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng)45.7%、22.7%和20.6%。在量子計(jì)算、可控核聚變、具身智能等前沿領(lǐng)域，一系列技術(shù)突破不斷涌現(xiàn)，并加速向商業(yè)化應(yīng)用轉(zhuǎn)化。

當(dāng)然，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同時(shí)也面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)調(diào)整、價(jià)格低位循環(huán)、有效需求不足等三大關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)尚未根本緩解。2026年，宏觀政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦于擴(kuò)大內(nèi)需，著力破解上述結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。消費(fèi)、民生與房地產(chǎn)領(lǐng)域是否會(huì)推出更具規(guī)模的有力度的政策，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否逐步擺脫低價(jià)困局，從而為“十五五”開好局、起好步，奠定“亮點(diǎn)引領(lǐng)、風(fēng)險(xiǎn)可控”的高質(zhì)量發(fā)展新格局將是市場(chǎng)關(guān)注的核心所在。

2025年北京寫字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)超預(yù)期，年末空置率實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落。第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約8.3萬(wàn)平方米，推動(dòng)全年凈吸納量達(dá)到33萬(wàn)平方米，意味著市場(chǎng)已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)超30萬(wàn)平方米的規(guī)模性去化，需求端支撐力度凸顯。另一方面，2025年全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量?jī)H18.8萬(wàn)平方米，有限供給與穩(wěn)健需求形成良性適配，助推市場(chǎng)空置率在四季度末降至19.2%，同比下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)如期實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。市場(chǎng)平均租金雖延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但下行壓力在今年有所緩解。年末凈有效租金降至222元每月每平米，同比下降11.5%，降幅較上年收窄4.9%。

中關(guān)村板塊成為年度最大亮點(diǎn)，辦公新增需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，背后核心驅(qū)動(dòng)力源于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)集群的崛起與產(chǎn)業(yè)紅利的集中釋放。中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全年凈吸納量超17.6萬(wàn)平方米，占全市總量的53%，創(chuàng)下近20年來(lái)的峰值紀(jì)錄，成為引領(lǐng)北京寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇的核心引擎。盡管整體甲級(jí)市場(chǎng)新增需求近兩年持續(xù)放量穩(wěn)定在年均30萬(wàn)平方米以上的水平，但尚未形成足以逆轉(zhuǎn)高空置率和租金下行的核心勢(shì)能，市場(chǎng)高空置率依然持續(xù)，租金調(diào)整周期仍在延續(xù)。同時(shí)，在區(qū)域表現(xiàn)層面，市場(chǎng)熱度高度聚焦于個(gè)別子市場(chǎng)及非核心板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目，核心區(qū)域成熟寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)仍未達(dá)預(yù)期，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)尤為明顯，“冷熱不均” 的市場(chǎng)格局特征顯著。從租金維度來(lái)看，2025年核心區(qū)域成熟子市場(chǎng)平均租金同比降幅普遍超10%，跨資產(chǎn)類別和跨市場(chǎng)板塊的競(jìng)爭(zhēng)呈加劇態(tài)勢(shì)，行業(yè)已進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)新階段。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于再通脹修復(fù)進(jìn)程，有效需求尚未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，多數(shù)企業(yè)仍面臨盈利承壓甚至虧損的經(jīng)營(yíng)困境，“降負(fù)債、去杠桿” 仍是企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)訴求，因此企業(yè)辦公擴(kuò)張意愿依然不強(qiáng)。展望2026年，我們依然維持對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的核心預(yù)判，宏觀有效需求不足仍然會(huì)是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。26年部分市場(chǎng)化項(xiàng)目依然會(huì)面臨現(xiàn)有租戶的退租和縮租，其中也包含部分國(guó)央企等大體量租戶整合搬遷回到自有物業(yè)的情況，這類市場(chǎng)需求收縮行為的出現(xiàn)將會(huì)在很大程度上抵消新增需求帶來(lái)的積極影響。同時(shí)核心市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將超過(guò)70萬(wàn)平方米，年末空置率攀升已成必然。結(jié)合近兩年的去化量分布來(lái)看，市場(chǎng)增量需求高度集中在西部子市場(chǎng)，但明年入市的項(xiàng)目90%又都集中在東部子市場(chǎng)，這將會(huì)導(dǎo)致東部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)，也將加劇北京寫字樓市場(chǎng)在地理位置上的供需錯(cuò)配。

當(dāng)空置率長(zhǎng)期在20%以上的高位區(qū)間運(yùn)行，北京寫字樓市場(chǎng)的租金中樞將持續(xù)承壓，其供需再平衡注定是一個(gè)漫長(zhǎng)而充滿挑戰(zhàn)的過(guò)程。政府應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，出臺(tái)相關(guān)政策措施來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，如限制新建寫字樓的規(guī)模和數(shù)量，鼓勵(lì)老舊寫字樓的改造升級(jí)甚至是用途轉(zhuǎn)換。同時(shí)，市場(chǎng)參與者需要秉持長(zhǎng)期主義，發(fā)揮企業(yè)家精神，敢于突破現(xiàn)有行業(yè)思維框架，探索新的管理理念和模式創(chuàng)新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面，更加注重以客戶需求為價(jià)值導(dǎo)向，以終為始地真正扮演起科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，這也是市場(chǎng)長(zhǎng)期行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。