當(dāng)房貸斷供的房屋被以七折價(jià)掛上拍賣(mài)架時(shí)，房主面臨的不僅是失去房產(chǎn)，還有可能背上一筆意想不到的債務(wù)。
最近北京朝陽(yáng)法院判了一個(gè)案子，很能說(shuō)明斷供的真實(shí)后果。
一位房主因?yàn)檫€不上房貸，銀行向法院起訴，房子被強(qiáng)制拍賣(mài)。房子賣(mài)了480萬(wàn)，聽(tīng)起來(lái)不少對(duì)吧？但拍賣(mài)款還完銀行貸款后，房主仍然欠銀行92萬(wàn)元。
這還沒(méi)完，他還得承擔(dān)訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)大約7萬(wàn)元。房子沒(méi)了，錢(qián)沒(méi)還清，還倒欠銀行近百萬(wàn)。法院的判決很明確：房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)家（也就是房主）自己承擔(dān)，銀行不負(fù)責(zé)。
這個(gè)案例告訴我們，斷供根本不是很多人想象中的“把鑰匙扔給銀行就完事了”。銀行要的是錢(qián)，不是你的房子。房子只是抵押品，如果賣(mài)房子的錢(qián)不夠還貸，差額你還得繼續(xù)還。
如果認(rèn)為房子被拍賣(mài)后就解脫了，那就想得太簡(jiǎn)單了。斷供后，房主個(gè)人征信會(huì)被拉黑，而且一黑就是五年。

這五年里，生活會(huì)處處受限。坐不了飛機(jī)，乘不了高鐵，連普通列車的軟臥都買(mǎi)不了。想辦信用卡？沒(méi)門(mén)。想再申請(qǐng)貸款？更不可能。
這還只是生活層面，更重要的是債務(wù)并不會(huì)因?yàn)榉孔颖慌馁u(mài)就自動(dòng)消失。拍賣(mài)款不夠還貸的部分，法律上稱為“債務(wù)差額”，銀行有權(quán)繼續(xù)追討。
有人可能想，那我申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)行不行？在中國(guó)，個(gè)人破產(chǎn)制度還處于試點(diǎn)階段，普通人很難符合條件。絕大多數(shù)情況下，這筆債會(huì)一直跟著你，直到還清為止。
現(xiàn)在的銀行處理斷供房產(chǎn)，已經(jīng)形成了一套高效流程。銀行內(nèi)部有個(gè)“快拍通道”，從起訴到房子被掛上拍賣(mài)網(wǎng)站，平均只需要120天。
為了盡快變現(xiàn)，銀行設(shè)定的起拍價(jià)通常是市場(chǎng)價(jià)的七折左右。如果第一次拍賣(mài)沒(méi)人要，第二次拍賣(mài)就會(huì)降到市場(chǎng)價(jià)的六折。
房?jī)r(jià)七折起拍，聽(tīng)起來(lái)已經(jīng)夠低了，但實(shí)際情況可能更糟。因?yàn)榉ㄅ姆客行拌Υ谩薄赡苡凶饧s沒(méi)解除，可能有其他債務(wù)糾紛，可能產(chǎn)權(quán)不清晰。所以實(shí)際成交價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低很多。
房子賣(mài)得越便宜，拍賣(mài)款和貸款余額之間的缺口就越大。那個(gè)北京案例中，房主欠的92萬(wàn)差額就是這樣產(chǎn)生的。

面對(duì)斷供風(fēng)險(xiǎn)，有些地方嘗試推出“房?jī)r(jià)下跌險(xiǎn)”。比如鄭州就在試點(diǎn)這種保險(xiǎn)，一年保費(fèi)幾千元，當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)15%時(shí)可以獲得賠償。
但這種保險(xiǎn)的作用非常有限。首先，15%的跌幅門(mén)檻不低；其次，即使符合條件，賠償金額也有限，對(duì)于動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的房貸缺口來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是杯水車薪。
更重要的是，這種保險(xiǎn)保的是房?jī)r(jià)下跌，但斷供往往不只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，更多是因?yàn)橘J款人收入下降、失業(yè)、生病等變故。這些風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌險(xiǎn)根本覆蓋不了。
所以，把希望寄托在這種保險(xiǎn)上是不現(xiàn)實(shí)的。真到了還不起房貸的地步，幾千元的保費(fèi)可能都成了一種負(fù)擔(dān)。
如果真的遇到還款困難，直接斷供是最糟糕的選擇。在那之前，其實(shí)有幾個(gè)更好的選項(xiàng)。
首先是和銀行談貸款重組。銀行其實(shí)也不希望客戶斷供，因?yàn)榇蚬偎尽⑴馁u(mài)房子對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是成本。可以和銀行協(xié)商延長(zhǎng)還款期限，降低每月還款額；或者申請(qǐng)“先息后本”，先只還利息，等經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)再還本金。
如果實(shí)在供不起房子了，可以考慮“賣(mài)轉(zhuǎn)租”——把房子賣(mài)了，用賣(mài)房款還清貸款，然后租房住。雖然聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)難受，但比房子被法拍、還要倒欠銀行錢(qián)要好得多。
另外，現(xiàn)在很多城市都有保障性租賃住房政策，如果符合條件可以申請(qǐng)。雖然房子小點(diǎn)、遠(yuǎn)點(diǎn)，但至少不用背著一身債過(guò)日子。

很多人把斷供看作一種“止損”手段，認(rèn)為“長(zhǎng)痛不如短痛”。但實(shí)際情況恰恰相反，斷供不是止損，而是給自己埋下更大的雷。
房子被法拍，你失去的不僅是一個(gè)住所，還有可能背上巨額債務(wù)。個(gè)人信用破產(chǎn)，未來(lái)五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間都會(huì)受影響。如果被列為失信被執(zhí)行人，連子女上學(xué)、就業(yè)都可能受影響。
更現(xiàn)實(shí)的是，當(dāng)你還欠著銀行幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的時(shí)候，想翻身就更難了。因?yàn)樾庞脡牧?，沒(méi)法貸款創(chuàng)業(yè)；因?yàn)楸幌拗聘呦M(fèi)，連出差找工作都困難；因?yàn)橛袀鶆?wù)在身，任何收入都可能被法院直接劃走還債。
斷供這件事，說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，就是停止還房貸。但它的后果，遠(yuǎn)比大多數(shù)人想象的要嚴(yán)重得多。
銀行要的是錢(qián)，不是你的房子。房子只是抵押品，當(dāng)?shù)盅浩穬r(jià)值不夠時(shí)，差額還是你的責(zé)任。法院會(huì)支持銀行追討這筆錢(qián)，因?yàn)檫@是白紙黑字的合同。
那些認(rèn)為“把鑰匙扔給銀行就完事”的人，最終往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己扔掉的不僅是鑰匙，還有未來(lái)五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)務(wù)自由和生活便利。
如果真的遇到還款困難，第一步應(yīng)該是主動(dòng)和銀行溝通，尋找解決方案。在斷供之前，幾乎所有選項(xiàng)都比斷供本身要好。因?yàn)橐坏┳呱蠑喙┻@條路，就很難回頭了。