回想過去那二十年，誰要是沒在飯桌上聽過“買房就能發(fā)財”的故事，都不好意思說自己是混社會的。那時候，好像只要膽子大，閉著眼睛買，過兩年翻一倍都不是夢。

可現(xiàn)在呢？風向徹底變了。曾經(jīng)熱火朝天的售樓處變得冷清，中介的朋友圈從“一夜?jié)qXX萬”變成了“特價房，撿漏了”。很多人站在十字路口，手里攥著房子，心里卻七上八下：這房子，到底是資產(chǎn)還是負債？以后是漲是跌？

老話說得好，“潮水退去，才知道誰在裸泳”。

建議大家：今明兩年，手里有這“6類”房子趕緊賣，別砸手里了！

第一類：三四線遠郊的“候鳥房”

前幾年，“詩和遠方”的概念特別火。很多開發(fā)商在離市區(qū)幾十公里的地方蓋起一片片漂亮的洋房，配上“逃離北上廣”、“田園牧歌”的宣傳語，價格還特別親民。很多人心動了，覺得周末去度個假，或者等退休了去養(yǎng)老，美滋滋。

但現(xiàn)在你再看看？人呢？年輕人為了工作機會，還在拼命往大城市擠，小城市的人口在凈流出。你買的那個“遠方”，除了風景，啥也沒有。醫(yī)院？開車半小時。學校？村小。商場？還在規(guī)劃圖上。最要命的是，當你想賣的時候，發(fā)現(xiàn)掛牌一年，連個問價的都沒有。當?shù)貨]接盤的人，外地人誰會跑到一個鳥不拉屎的地方買你的房子？這就是典型的“有價無市”，看著賬面值點錢，其實就是一堆鋼筋水泥，動都動不了。

第二類：市中心的“老破大”

“地段，地段，還是地段！”這句房產(chǎn)圣經(jīng)害了不少人。很多人覺得，只要在市中心，房子再老再破也值錢。于是，一些面積巨大、樓齡老、沒電梯、環(huán)境差的“老破大”成了香餑餑。

可時代變了??！現(xiàn)在的年輕人，誰愿意每天爬六樓，回家跟鄰居搶車位，樓道里堆滿雜物？居住體驗差到極點。更關鍵的是，銀行也不待見這種房子。貸款年限短，額度低，甚至直接拒貸。

這就意味著，能買得起你這套“老破大”的，全款的有幾個？接盤俠的池子小得可憐。以前大家還盼著拆遷，一夜暴富。現(xiàn)在呢？“舊改”代替了“棚改”，給你刷刷墻、修修路就完事了，拆遷夢徹底碎了。這種房子，就成了“不動產(chǎn)”里的“不能動”資產(chǎn)，拿著燙手，賣著心疼。

第三類：商住“兩不像”公寓

“不限購、不限貸”，這六個字是商住公寓最大的賣點。對于沒購房資格，或者錢不多的人來說，簡直是福音?？們r低，還能注冊公司，聽著不錯吧？

但等你真住進去，或者想賣的時候，就知道什么叫“上車容易下車難”了。

首先，生活成本高得離譜。水費電費都是商業(yè)標準，比民用貴一倍不止，還沒通燃氣，做飯只能用電磁爐。其次，交易的時候能讓你哭出來。二手商住公寓的稅費高得嚇人，什么增值稅、個稅、土地增值稅，七七八八加起來，能占到房子增值部分的40%甚至更多。你辛辛苦苦漲的那點價，一大半都交了稅。最后，產(chǎn)權(quán)年限短，一般只有40年，到期了怎么辦，政策還不明朗。這種“四不像”產(chǎn)品，住著不舒服，賣著不劃算，純屬雞肋。

第四類：小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房，說白了就是沒“身份證”的房子。它建在集體土地上，沒有國家發(fā)的房產(chǎn)證。它的誘惑只有一個——便宜！可能只有旁邊商品房價格的三分之一。

但便宜的背后是巨大的風險。你買的這個房子，國家法律不保護你的交易行為，合同是無效的。這意味著什么？萬一原房主反悔了，或者他的子女來鬧事，你很可能錢房兩空。而且，這種房子不能向銀行抵押貸款，更不能正常過戶交易，它就是個“死資產(chǎn)”。最要命的是拆遷。萬一哪天真的拆了，補償標準也是按“建筑成本”來算，跟旁邊拿著紅本本的商品房業(yè)主，那可是一個天上一個地下。買小產(chǎn)權(quán)房，不是在投資，是在賭，賭輸了，就啥都沒了。

第五類：頂級學區(qū)房

為了孩子上個好學校，家長們有多拼？愿意花幾百萬買一個只能放一張床的“過道房”。這就是頂級學區(qū)房的魔力，它的價值不在于房子，而在于那個“學位”。

但是，政策的刀已經(jīng)懸在頭頂上了。從“多校劃片”到“教師輪崗”，再到“租售同權(quán)”，國家正在用一套組合拳，努力把房子的屬性和教育屬性剝離開。以前，買了這個房就等于鎖定了名校；現(xiàn)在，可能只能被“電腦派位”到片區(qū)里的普通學校。當“學位”這個最大的溢價來源變得不確定，你花天價買回來的，就只剩下一個“老破小”的殼子。隨著教育觀念的理性回歸，這根曾經(jīng)最硬的“剛需”，正在慢慢變軟。

第六類：超高層住宅

站在幾十層的落地窗前，俯瞰城市夜景，確實很爽。超高層住宅，一度是現(xiàn)代化的象征。但你有沒有想過20年、30年后的事情？

一棟樓住幾千人，幾十部電梯每天不停運轉(zhuǎn)，消防管道、供水系統(tǒng)、供電設備……這些東西都會老化。到時候，維修費是個天文數(shù)字。電梯壞了誰來修？消防系統(tǒng)不靈了誰負責？分攤到每戶頭上，都是一筆沉重的負擔。而且，這么高的人口密度，一旦發(fā)生火災、地震等緊急情況，疏散難度極大。年輕時，你住的是風景；老了，可能就住在了“圍城”里，想下樓都費勁。這類房子的未來，充滿了不確定性。

在今明兩年這個關鍵的調(diào)整期，我建議你做三件事：

第一，審視資產(chǎn)

對照上面這6類，看看自己手里的房子是不是“中招”了。

第二，果斷置換

如果不幸踩了坑，趁著市場還有流動性，別猶豫，趕緊賣掉。把劣質(zhì)資產(chǎn)，換成那些真正抗跌的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——比如，核心城市、核心地段、房齡新、物業(yè)好的小區(qū)。

第三，回歸居住

放下“買房暴富”的幻想，房子首先是用來住的。選擇一個能讓你和家人生活得舒適、方便、安心的地方，比任何投資回報都重要。

結(jié)尾：不是讓你拋售，而是讓你“優(yōu)化”

說了這么多，不是想制造恐慌，更不是讓你趕緊把房子都拋了。而是想提醒大家，房地產(chǎn)的邏輯真的變了。