以前房地產(chǎn)那可是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頂梁柱，一有風(fēng)吹草動(dòng)，政策就趕緊出手拉一把。

現(xiàn)在情況大不一樣了。政府工作報(bào)告里對(duì)房地產(chǎn)的提法越來越低調(diào)，就那么一句話，意思是繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)，沒有大規(guī)模刺激的打算。

從上世紀(jì)90年代末開始，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，土地開發(fā)成了地方政府掙錢的大頭。老百姓手里有點(diǎn)閑錢，沒有投資渠道，就一股腦撲向買房。

房?jī)r(jià)一路往上竄，開發(fā)商們樂開了花，借錢拿地蓋樓賣房，形成了個(gè)“自我循環(huán)”。

2008年，金融危機(jī)時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)都晃蕩，中國(guó)扔出4萬億刺激計(jì)劃，好多錢流進(jìn)基建和房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)又蹦跶起來了。2015年，貨幣寬松政策一出，樓市迎來大牛市，新房銷售蹭蹭上漲。

那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)投資占GDP的比重高達(dá)17%，拉動(dòng)一大堆行業(yè)就業(yè)和消費(fèi)。地方政府土地出讓金占財(cái)政收入的40%以上，簡(jiǎn)直是印鈔機(jī)。

但好景不長(zhǎng)，問題慢慢冒頭。高房?jī)r(jià)壓得年輕人喘不過氣，房貸成了家庭最大開銷。買房不再是剛需，越來越多變成投資工具。

開發(fā)商借債擴(kuò)張，典型如恒大，土地儲(chǔ)備堆到三億平方米，債務(wù)超兩萬億。2018年，政策喊出“房住不炒”，開始限制投機(jī)。2020年三道紅線一劃，房企融資卡得死死的。

結(jié)果，市場(chǎng)涼了，銷售下滑，房?jī)r(jià)開始回調(diào)。

2021年，恒大債務(wù)危機(jī)爆雷，商票逾期，債權(quán)人追債，集團(tuán)股價(jià)崩盤。

2023年，許家印被強(qiáng)制措施，調(diào)查啟動(dòng)。2024年，香港法院下清盤令，2025年恒大正式從港股退市，總負(fù)債超2.4萬億，爛尾樓涉及上百萬套，業(yè)主權(quán)益懸著。

為什么政府不大力救了？核心是市場(chǎng)供求關(guān)系翻了個(gè)個(gè)。

全國(guó)城鎮(zhèn)住房總量快4億套，平均每家1.5套，房子多得賣不出去。人口結(jié)構(gòu)變了，年輕人不婚不育，城市化增速放緩，新購房需求縮水。

以前土地稀缺、需求旺、銀行愛放貸，現(xiàn)在這些條件都沒了。房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力沒了，市場(chǎng)進(jìn)入新周期。政府態(tài)度也轉(zhuǎn)了彎，以前一見市場(chǎng)低迷就松綁，現(xiàn)在重點(diǎn)是保交樓和盤活存量房。

城中村改造推進(jìn)，但沒大規(guī)模撒錢刺激。2024年房地產(chǎn)投資占GDP只剩6.3%，資金缺口上萬億。

經(jīng)濟(jì)模式在調(diào)整。過去房地產(chǎn)是“親兒子”，現(xiàn)在新質(zhì)生產(chǎn)力上位了，半導(dǎo)體、人工智能、新能源這些領(lǐng)域政策傾斜大得多。

2024年，中國(guó)汽車出口超600萬輛，新能源車出口破200萬，光伏全球份額超70%。資金從炒房轉(zhuǎn)向股市、創(chuàng)投和新興產(chǎn)業(yè)。地方政府也醒了，土地收入下滑，轉(zhuǎn)向高科技稅收。

2023年，杭州土地出讓金下降30%，但高科技產(chǎn)業(yè)稅收增15%，云計(jì)算市場(chǎng)規(guī)模破千億。2025年，更多地方財(cái)政模式在變，不再死盯賣地。

國(guó)際因素也不能忽略。

國(guó)際貨幣基金組織（IMF）建議中國(guó)用萬億資金救市，政府直接拒絕。為什么？一是中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付已達(dá)10.2萬億，維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)就夠嗆；二是房地產(chǎn)危機(jī)根子在分配不均和國(guó)企投資過多，救市治標(biāo)不治本。

2025年，政治局會(huì)議罕見不提樓市，專家直言房地產(chǎn)徹底沒救了。房?jī)r(jià)連跌36個(gè)月，房企排隊(duì)退市。政府試圖阻擋房?jī)r(jià)下跌，停發(fā)銷售數(shù)據(jù)，整治“唱衰”聲音，但這些行政手段沒用。

市場(chǎng)低迷恐持續(xù)到2025年底，新開工面積降20%，商品房待售面積巨大。

救市政策不是沒出過，2024年是增量政策大年，“5·17”和“9·26”新政，降息、放松調(diào)控，去庫存并舉。但效果不佳，前三季度新房銷售同比降明顯，二手房以價(jià)換量勉強(qiáng)活躍。

為什么沒起效？房企信用風(fēng)險(xiǎn)沒化解，地方財(cái)政緊平衡，房?jī)r(jià)整體下跌。開發(fā)商不看好回購方案，回購價(jià)低于成本，不夠還債。

央行潘功勝說要加快去庫存，但進(jìn)展慢，原因有三：地方?jīng)]錢，企業(yè)不同意低價(jià)，怕審計(jì)說國(guó)有資產(chǎn)流失。其實(shí)這暴露了政府不想直接救房企，而是想低價(jià)抄底。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)困境不止房地產(chǎn)。出口下行壓力邊際顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)需求弱，房地產(chǎn)修復(fù)不明朗。2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基數(shù)高，5%目標(biāo)都費(fèi)勁；失業(yè)暴增，外資撤離，A股跌破3000點(diǎn)。

過去護(hù)盤靠政府和銀行資金，外資也幫忙，現(xiàn)在銀行深陷房貸泥沼，地方城投債潰敗，政府無力，外資徹底滾蛋，不再撈底。

A股持續(xù)下行，可能跌到2000點(diǎn)，除非中美沖突中國(guó)勝出，或高層換屆親美。

房地產(chǎn)危機(jī)蔓延，房企破產(chǎn)、斷供潮、土地財(cái)政縮水。2025年樓市或有五大難題：救市失效，系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。年輕人被迫賣唯一住房，消費(fèi)能力受限，房?jī)r(jià)腰斬，人行出手晚，難度大。

最根本改革是“課房產(chǎn)稅”，改善病灶。但極權(quán)制度壟斷土地，土地財(cái)政搜刮民脂民膏，這種模式必須終結(jié)，否則國(guó)民出不來。

住房總需求和供給都收縮。人口長(zhǎng)周期下降，城鎮(zhèn)化放緩，房企風(fēng)險(xiǎn)高，投資有限。2025年政策方向明確：止跌回穩(wěn)與需求釋放并重。

核心城市調(diào)減限制，如北上放開郊區(qū)限購，取消大面積段限購。寬松政策頻出，降低購房門檻、成本，優(yōu)化契稅。但行業(yè)供需重大轉(zhuǎn)變，2024年穩(wěn)地產(chǎn)效果顯現(xiàn)，但后勁不足。

房?jī)r(jià)同比跌，房企信用風(fēng)險(xiǎn)未完全化解。

房地產(chǎn)黃金時(shí)代過去了，現(xiàn)在是理性回歸。政府不會(huì)讓市場(chǎng)崩盤，但也不會(huì)拉回過去狂飆狀態(tài)。趨勢(shì)不可逆，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠科技制造業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)，不是蓋樓賣房。

中國(guó)通過房地產(chǎn)完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，但現(xiàn)在邏輯變了，從賣房子到賣技術(shù)和產(chǎn)品。資金追逐AI芯片、算力中心，地方政府找新增長(zhǎng)點(diǎn)，本地科創(chuàng)企業(yè)崛起。