繼承的房子想賣(mài)掉，聽(tīng)說(shuō)要交20%的個(gè)人所得稅？很多人一聽(tīng)到就慌了，賣(mài)一套200萬(wàn)的房子交40萬(wàn)的稅，這也太狠了！

其實(shí)，這個(gè)說(shuō)法是個(gè)普遍的誤解。真實(shí)情況沒(méi)那么嚇人，今天咱們就用人話(huà)把這事徹底講明白。

一、什么情況下才要交稅？

1、首先明確：繼承房子本身不交稅

只有當(dāng)你把這套繼承的房子再賣(mài)出去的時(shí)候，才可能涉及個(gè)人所得稅。

而且，這個(gè)稅也不是按你賣(mài)房的總價(jià)直接扣20%，而是按“賣(mài)價(jià)減去當(dāng)年買(mǎi)房成本”的差額來(lái)算的。

簡(jiǎn)單舉個(gè)例：

當(dāng)年花50萬(wàn)買(mǎi)的房，你繼承后賣(mài)了200萬(wàn)。

假設(shè)相關(guān)稅費(fèi)共1萬(wàn)，那么需要交稅的“增值部分”是：

200萬(wàn)－50萬(wàn)－1萬(wàn) =149萬(wàn)。

你要交的個(gè)稅是：149萬(wàn) × 20% =29.8萬(wàn)。

而不是200萬(wàn) × 20% = 40萬(wàn)。

二、符合這個(gè)條件，一分錢(qián)稅都不用交

1、滿(mǎn)五”：

從長(zhǎng)輩買(mǎi)房的時(shí)候算起，房子已經(jīng)滿(mǎn)5年（不是從你繼承的時(shí)間算）。

2、唯一”：

這套房子是你名下唯一的住房。

那么，恭喜你，賣(mài)房的時(shí)候可以免征個(gè)人所得稅，一分錢(qián)都不用交。

這是國(guó)家給“滿(mǎn)五唯一”住房的優(yōu)惠，繼承來(lái)的房子也一樣適用。

三、如果不符合“滿(mǎn)五唯一”，怎么辦？

如果不符合“滿(mǎn)五唯一”的條件，那就需要按上面說(shuō)的“差額20%”來(lái)交稅。

如果當(dāng)年買(mǎi)房?jī)r(jià)格很低，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了很多，差額確實(shí)會(huì)比較大。

但還有一種可能：

如果找不到當(dāng)初的購(gòu)房發(fā)票，無(wú)法證明成本，部分城市允許按總價(jià)的1%-3%來(lái)交稅。

比如：200萬(wàn)的房子，按1%算就是2萬(wàn)，可能比按差額算更劃算。具體情況，要咨詢(xún)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。

四、幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題答疑

1、父母還在世，怎么提前安排更省稅？

可以考慮用“買(mǎi)賣(mài)”的方式過(guò)戶(hù)給你，比繼承更加劃算。

這樣，將來(lái)你再賣(mài)房時(shí)，“購(gòu)房時(shí)間”就從這次買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)開(kāi)始重新計(jì)算，更容易滿(mǎn)足“滿(mǎn)五”條件。雖然買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)要交契稅等費(fèi)用，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看可能比未來(lái)交高額個(gè)稅更劃算。

2、提前過(guò)戶(hù)，又怕父母沒(méi)保障？

可以設(shè)置 “居住權(quán)”（《民法典》新規(guī)）。

房子過(guò)戶(hù)給你，但同時(shí)為父母登記“居住權(quán)”，這樣哪怕未來(lái)房子賣(mài)了，他們也有權(quán)一直住下去。既省了未來(lái)的稅，又讓父母安心。

3、房子滿(mǎn)五了，但不是我的唯一住房怎么辦？

如果不急，可以考慮過(guò)戶(hù)給名下沒(méi)房產(chǎn)的子女再出售。注意！贈(zèng)與本身可能有契稅。

或者先自住或出租，等它成為你“唯一住房”時(shí)再賣(mài)。

最后說(shuō)兩句

繼承房再出售，稅不是按總價(jià)20%交，而是按差額交。如果“滿(mǎn)五唯一”就免稅，這是最佳狀態(tài)。

如果父母還在，可提前用“買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)+居住權(quán)”結(jié)合的方式規(guī)劃。各地執(zhí)行有差異，操作前最好咨詢(xún)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局或?qū)I(yè)律師。

房產(chǎn)是大事，政策也挺復(fù)雜。但理清楚了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家給的優(yōu)惠路徑其實(shí)不少。別被傳言嚇住，做好規(guī)劃，才能讓家庭的資產(chǎn)傳遞得更穩(wěn)妥、更省錢(qián)。