明明房子多賣了40萬(wàn)億，銀行的房貸余額卻怎么也對(duì)不上賬，這是怎么回事？

短短4年時(shí)間，老百姓從擠破頭貸款買房，到現(xiàn)在的排長(zhǎng)隊(duì)把錢還給銀行，這中間又發(fā)生了什么？

從2022年到2025年這四年時(shí)間里，雖然大家總喊著樓市冷清，但全國(guó)新房銷售額加起來(lái)其實(shí)也漲了差不多40萬(wàn)億。

按理說(shuō)，房子賣出去了，銀行里的個(gè)人住房貸款余額應(yīng)該蹭蹭往上漲才對(duì)，可實(shí)際情況恰恰相反。

銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人房貸余額根本沒漲，甚至還變少了。

2021年年底的時(shí)候這個(gè)數(shù)字是38.32萬(wàn)億，到了2025年二季度，直接掉到了37.74萬(wàn)億。

這中間的賬怎么都對(duì)不上，按照那40萬(wàn)億的新房銷售額推算，銀行理論上應(yīng)該甚至?xí)略龃蟾?8萬(wàn)億的房貸。

就算把這幾年大家正常每個(gè)月還的那些房貸本金扣掉，賬面上也平不下去，最后這一推算發(fā)現(xiàn)，中間大概有12.8萬(wàn)億的差額就這么憑空消失了。

不過(guò)這筆錢并沒有真的丟了，而是被老百姓拿出多的收入，硬生生地提前填進(jìn)了銀行的窟窿里。

在過(guò)去這幾年里，民間發(fā)生了一場(chǎng)規(guī)模浩大的去杠桿行動(dòng)，大家手里只要有點(diǎn)閑錢，第一反應(yīng)不是去消費(fèi)投資，而是排著隊(duì)把連著利息的房貸給結(jié)清了。

這種大規(guī)模的資金回流，直接導(dǎo)致了銀行原本預(yù)期中的資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)了縮水，也徹底改變了許多銀行的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)。

同時(shí)這筆巨額資金的回流，不僅打亂了銀行的算盤，更讓無(wú)數(shù)普通家庭經(jīng)歷了一場(chǎng)為了還錢而展開的漫長(zhǎng)拉鋸戰(zhàn)。

以前大家還要想盡辦法求著銀行批貸款，現(xiàn)在世道變了，大家是求著銀行收錢。但這錢想還回去，難度一點(diǎn)也不比借錢得時(shí)候小。

這背后的原因其實(shí)很現(xiàn)實(shí)，不管是股票，基金還是銀行理財(cái)，這兩年的收益表現(xiàn)都不太行，甚至不少人連本金都虧進(jìn)去了。

那些理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率跌到了極低的位置，根本跑不贏之前買房時(shí)背的4%甚至6%的房貸利率。

大家心里都有一筆賬，手里的錢拿去投資只能賺一點(diǎn)點(diǎn)，甚至還要賠本，而房貸利息卻雷打不動(dòng)地要交那么多。

這種倒掛的現(xiàn)象居然讓提前還貸成了收益最高，最穩(wěn)妥的理財(cái)方式。

上海的購(gòu)房者李雯雯就碰到了這種事，她和丈夫拿到年終獎(jiǎng)后，第一打算就是把房貸還一部分。

結(jié)果打開常用的手機(jī)銀行APP一看，原本方便的提前還款功能直接被關(guān)掉了，她只能跑到銀行線下的網(wǎng)點(diǎn)去預(yù)約。

到了現(xiàn)場(chǎng)一看，前面排了七八十號(hào)人，好不容易輪到自己，工作人員卻告訴她，每天辦理的名額有限制，辦完了還得繼續(xù)排隊(duì)等。

這一等可能就得排到兩個(gè)月甚至半年之后，除此之外，銀行還要按照提前還款本金的1%收取一筆違約金。

武漢的王樂也有同樣的遭遇，手里有一筆閑錢，理財(cái)也不敢買，就想趕緊還房貸止損，為了搶到一個(gè)還款名額一直蹲在手機(jī)前，讓他感到非常無(wú)奈。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，關(guān)閉線上通道，要求線下排隊(duì)，提高違約金門檻，這些手段其實(shí)都是為了延緩資金流出的速度。

就在老百姓為了還錢和銀行斗智斗勇的時(shí)候，銀行自己其實(shí)也因?yàn)檫@股還貸潮面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

以前房貸業(yè)務(wù)是銀行賺利息的大頭，既安全又穩(wěn)定，現(xiàn)在大家紛紛把本金還了，銀行不僅收不到后續(xù)的利息，手里的資金規(guī)模也跟著萎縮。

再加上這兩年為了從政策上減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，存量房貸利率也在下調(diào)，這導(dǎo)致銀行的收益兩頭受擠壓。

銀行賺錢的能力和抵御壞賬風(fēng)險(xiǎn)的能力都到了臨界點(diǎn)，一些農(nóng)商行為了省錢，甚至開始在以前并不起眼的業(yè)務(wù)上動(dòng)刀子。

比如以前為了爭(zhēng)奪商戶存款，很多農(nóng)商行會(huì)補(bǔ)貼商戶使用聚合支付的收單手續(xù)費(fèi)，但是從2024年開始，很多銀行都調(diào)整了這種免費(fèi)政策。

除了那些存款貢獻(xiàn)特別大的商戶還能享受優(yōu)惠外，普通商戶想免費(fèi)用收款碼已經(jīng)不行了，這說(shuō)明銀行現(xiàn)在的日子確實(shí)過(guò)得緊巴巴，每一分錢的成本都要算計(jì)。

銀行扛不住的風(fēng)險(xiǎn)最終還是引起了重視，為了穩(wěn)住金融系統(tǒng)的安全，避免房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度向銀行轉(zhuǎn)移，政策開始發(fā)力救市。

各地也紛紛出臺(tái)政策，比如天津要把貸款限額提上去，云南針對(duì)多孩家庭上浮貸款額度，甚至有的地方允許提取公積金付首付，付房租，付物業(yè)費(fèi)。

這一系列動(dòng)作表明，現(xiàn)在的救市已經(jīng)不僅僅是為了讓人買房，更是為了給銀行系統(tǒng)托底，通過(guò)降低門檻和成本，穩(wěn)住樓市的基本盤，保護(hù)金融機(jī)構(gòu)不再繼續(xù)失血。

當(dāng)然面對(duì)這龐大的數(shù)據(jù)和密集的政策，身處其中的普通人有著自己最直觀的感受。

有網(wǎng)友就提出，雖然看不明白這個(gè)邏輯，但是肯定的一點(diǎn)是生育沒有提高之前，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲是完全沒有支撐的。

還有人覺得，會(huì)出現(xiàn)這種事實(shí)還有一個(gè)原因。

經(jīng)濟(jì)不好，房?jī)r(jià)大跌，這幾年買房的人少了，那么新增貸款少了，而前面的買房的人，隨著還貸時(shí)間長(zhǎng)了，貸款自然余額就少了

當(dāng)然也有行內(nèi)人現(xiàn)身說(shuō)法，說(shuō)自己就是管七八個(gè)辦事處的房貸抵押和解押業(yè)務(wù)，2025年上半年房貸提前全部還清的每月都要有二十多筆，甚至更多。

房貸抵押買房每月也就幾筆業(yè)務(wù)，下半年提前全款還清房貸的呈逐步下降趨勢(shì)，最后三個(gè)月還貸每月也就幾筆。

當(dāng)然房貸抵押買房的業(yè)務(wù)更少，相反以房抵押辦理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的卻很多，說(shuō)明鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，形勢(shì)大大地不妙，貸款任務(wù)大大地增加，真的太難了。

以前覺得背點(diǎn)債能跑贏利息，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)只有把債還清了心里才最踏實(shí)，銀行急也沒辦法，政策再怎么出，最后還得看大家錢包鼓不鼓。

畢竟在眼下這個(gè)時(shí)候，誰(shuí)都知道手里沒債才最安全。