滬指九連陽。甭管有沒賺錢，你就說滬指是不是漲了吧

目前是典型的機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、散戶跟隨行情，所以上漲集中在極少數(shù)板塊。導(dǎo)致不少朋友沒咋賺到錢。

不過，這個(gè)問題可能會(huì)在明年解決，迎來行情的擴(kuò)散和普漲。

1 樓市>出口

這事得從出口和樓市說起。

下圖是2000年以來中國出口金額（紅線）和商品房銷售額（藍(lán)線）。

2021年之前，二者是持續(xù)提升的，而且可以相互對(duì)沖。

比如2014年樓市不好，但出口很好，實(shí)現(xiàn)了對(duì)沖。2015年～2016年，全球需求下滑，中國出口也明顯下行，而樓市很好，對(duì)沖了出口的不利影響。

可2021年之后，出口和樓市呈現(xiàn)明確的K型分化。盡管出口在重壓之下依然強(qiáng)勢(shì)，但也無力對(duì)沖樓市的巨幅下行。

現(xiàn)在大家都說要拉動(dòng)內(nèi)需，但其實(shí)買新房也是一種消費(fèi)（雖然名義上被計(jì)入固定資產(chǎn)投資）。而且買房后，還有裝修、家具和汽車等一系列衍生消費(fèi)。

樓市消費(fèi)的大幅減少，會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)、就業(yè)與收入沖擊和預(yù)期惡化幾條路徑，沖擊整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)體系。它的影響比貿(mào)易戰(zhàn)都要大得多。

這也導(dǎo)致了2022年起的三年大熊市。雖然2024年反彈了，但因?yàn)樽》肯M(fèi)還在下行，股市也更偏結(jié)構(gòu)性行情。

而接下來，樓市很可能會(huì)出現(xiàn)重大變化。商品房這個(gè)巨大消費(fèi)的下行，也許會(huì)在明后年結(jié)束。

2 樓市銷售即將觸底

我們可以算一下商品房的真實(shí)需求。

這里從最悲觀的角度出發(fā)，不考慮任何新增的城市化需求，僅考慮現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房的更新需求。

把房子當(dāng)做消費(fèi)品，總壽命是70年。目前全國平均房齡是17.3年，剩余壽命53年。不同地區(qū)會(huì)有差異，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨著人口減少，房屋被快速拋棄，而北上等一線城市在持續(xù)老舊小區(qū)改造，延長房屋壽命。這里悲觀一些，拉長使用時(shí)間，按照60年剩余壽命來估算。

全國城鎮(zhèn)住房建筑面積為378億平方米。再結(jié)合人口變化情況，計(jì)算可知，每年有6.3億平的新房需求。

這個(gè)數(shù)字你可以認(rèn)為是悲觀情形下的底線需求。

咱不能一家之言，我看了官方協(xié)會(huì)和券商的研究數(shù)據(jù)。他們認(rèn)為合理需求在7~12億平。

外資券商的研究數(shù)據(jù)是按套數(shù)算的。每年合理需求500萬套，按照每套80~100平計(jì)算，需求在4~5億平。

當(dāng)然，你也可以套一下日本。日本新房銷售面積最低點(diǎn)是2009年的0.69億平。按照人口換算過到中國，就是7.5億平。

我算出來的6.3億平的底線需求在各路數(shù)據(jù)的中間偏下，具有合理性

我們?cè)賮砜聪聦?shí)際銷售情況。

2021年，全國商品房銷售面積接近20億平，大大超出了底線需求，存在明顯泡沫。

此后，樓市去泡沫，商品房銷售面積一路下滑到2024年的8.1億平。下滑力度很大，換一般國家早崩了，這波全靠出口撐住。

2025年即將結(jié)束，預(yù)計(jì)全國商品房銷售面積為7.3億平，距離6.3億平的底線需求并不遠(yuǎn)了。

如此看來，中國商品房銷售（也可以說是商品房消費(fèi)）的下行空間并不大了，觸底可能也就是明后年的事。

3 全面牛市并不遙遠(yuǎn)

這不代表地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營會(huì)轉(zhuǎn)好。原因很簡單，你看下面這張圖。雖然每年新開工面積只有6億平，供給已大幅減少，但問題是在建面積有66億平。所以地產(chǎn)企業(yè)還有大量的庫存需要消化。

但這代表中國經(jīng)濟(jì)的壓力會(huì)越來越小。包括各位在體感上的壓力，到2026，最晚2027年，會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。樓市銷售下行對(duì)經(jīng)濟(jì)，特別是對(duì)消費(fèi)的負(fù)面效應(yīng)，會(huì)逐漸結(jié)束。

映射到股市，就是結(jié)構(gòu)性行情的擴(kuò)散，是普漲行情的到來，是牛市的持續(xù)。

這里真不是打雞血，順便說下日本當(dāng)年的情況。

下圖是日股過去50年走勢(shì)。

日股在1990年見頂后，持續(xù)下跌。底部出現(xiàn)在2009年，圖中紅圈處。

而2009年這個(gè)年份前面已經(jīng)提到過了，就是日本商品房銷售面積的底部。

即日本股市的觸底和樓市銷售面積的觸底，是同步的。

這么看，A股貌似比較聰明，提前兩年就觸底反彈了

不過，這跟中國內(nèi)需市場超大，以及中國出口極強(qiáng)有更大的關(guān)系。不像日本，沒有經(jīng)濟(jì)自主權(quán)，1990年后被收割得很厲害，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)被割了個(gè)七零八落。

總之，站在2025年底，對(duì)明年的市場要多一份樂觀。

也許會(huì)出現(xiàn)一場很大的牛市，再漲個(gè)20%以上。但問題是，A股已連漲兩波，估值也談不上低了。萬一暴漲，要注意風(fēng)險(xiǎn)。

最好還是平穩(wěn)一些，一年漲個(gè)5%，股息再收個(gè)2%，加起來7%就很厲害了。重點(diǎn)是，在商品房消費(fèi)摸到底部后，股市暴跌的可能性在急劇減小。下跌更多是機(jī)會(huì)，而不是風(fēng)險(xiǎn)。

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