番禺改善樓市競(jìng)爭(zhēng)白熱化，敏捷萬(wàn)博金湖壹號(hào)以“近萬(wàn)博”“四房改善”為核心賣點(diǎn)，曾一度俘獲不少主城改善族的關(guān)注。

但令人意想不到的是，自9月開盤至今，項(xiàng)目三個(gè)月網(wǎng)簽僅15套的成績(jī)單，卻暴露市場(chǎng)冷遇——

來(lái)源：陽(yáng)光家緣

定價(jià)策略、區(qū)位匹配、配套落地等多重短板，逐漸掩蓋其核心賣點(diǎn)，最終拉低項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度。

1.吹價(jià)太狠：把客戶嚇退，又偷偷降價(jià)亂節(jié)奏

金湖壹號(hào)的定價(jià)操作，堪稱樓市反向營(yíng)銷典范。項(xiàng)目初期直接把吹風(fēng)價(jià)抬到3.8萬(wàn)-4.2萬(wàn)/㎡，這價(jià)格往番禺祈福板塊一擺，直接讓意向客戶集體沉默。

這一定價(jià)甚至接近萬(wàn)博部分樓盤水平，導(dǎo)致意向客戶望而卻步，初期咨詢熱度低迷。

后續(xù)大幅降價(jià)20%至3萬(wàn)+/㎡的操作，又令人產(chǎn)生對(duì)樓盤價(jià)值的不確定性認(rèn)知，成為制約成交的核心因素。

更值得注意的是，降價(jià)后的價(jià)格并未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，反而因“定價(jià)失當(dāng)”給市場(chǎng)留下“定位模糊、價(jià)值不穩(wěn)”的負(fù)面印象，進(jìn)一步削弱了購(gòu)房者的決策意愿。

2.名字蹭萬(wàn)博，實(shí)際落地祈福板塊：心理落差堪比拆盲盒拆出次品

案名里的萬(wàn)博二字，讓購(gòu)房者產(chǎn)生強(qiáng)烈心理落差。

購(gòu)房者默認(rèn)它踩在番禺核心商務(wù)區(qū)的紅利里，但實(shí)地一探才懂：這盤根本不在萬(wàn)博，而是實(shí)打?qū)嵉钠砀０鍓K，歸鐘村街道管。這種落差，比拆盲盒拆出次品還鬧心。

3.改善定位與周邊環(huán)境嚴(yán)重：四房起步，卻被城中村+產(chǎn)業(yè)園包圍

項(xiàng)目主打改善型四房，瞄準(zhǔn)的是想升級(jí)居住品質(zhì)的家庭，但周邊環(huán)境除了旁邊的公園外，靠近市廣路，北接海珠，南接市橋，日常車流量很大，部分樓棟是噪音重災(zāi)區(qū)；南側(cè)有爛尾樓、低矮廠房；西南側(cè)有未拆遷的鐘村低矮舊屋，街道窄、人流雜；隔壁還有產(chǎn)業(yè)園。

更離譜的是，周邊連個(gè)能逛的高端商場(chǎng)都沒有，想逛個(gè)像樣的商圈得開車去萬(wàn)博——花改善的錢，過剛需的生活。

4.教育配套不確定性直擊核心焦慮

改善和剛需客戶最怕的不是貴，是沒底。尤其是家庭購(gòu)房時(shí)，教育配套的穩(wěn)定性是重中之重，但金湖壹號(hào)在這一關(guān)鍵問題上卻未能給購(gòu)房者足夠信心。

對(duì)比開盤前就能把學(xué)校地塊拍好、圍檔立起來(lái)，給足客戶安全感的項(xiàng)目，金湖壹號(hào)雖配建幼兒園和規(guī)劃36個(gè)班九年制學(xué)校，但學(xué)校地塊仍處于規(guī)劃調(diào)整中，學(xué)校的具體招生政策、學(xué)校品牌及教學(xué)質(zhì)量尚不明確。

這直接戳中了購(gòu)房者的焦慮點(diǎn)：花幾百萬(wàn)買房，連最基本的教育配套都沒個(gè)準(zhǔn)信，誰(shuí)敢下手？

5.性價(jià)比不足與渠道受阻的雙重困境

即便經(jīng)歷20%的降價(jià)，金湖壹號(hào)3萬(wàn)+/㎡的單價(jià)在同區(qū)域仍缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)面祈福新村的一手現(xiàn)樓單價(jià)僅2.5-2.8萬(wàn)/㎡，二手房單價(jià)更是低至2.2-2.4萬(wàn)/㎡，且祈福新村的生活配套更為成熟完善。金湖壹號(hào)所謂的“新盤品質(zhì)”后發(fā)優(yōu)勢(shì)，完全被明顯的價(jià)格差距和配套短板所抵消。

在銷售壓力之下，可想開發(fā)商有多難了。此前有中介聲稱，項(xiàng)目開盤前找了300多個(gè)中介拍推廣視頻，卻沒有及時(shí)結(jié)賬。

從定價(jià)到配套，從牌面到渠道，金湖壹號(hào)每一步都在勸退客戶，如今的滯銷或許有部分是市場(chǎng)的原因，但開發(fā)商也是自己把路走死了。

對(duì)于意向購(gòu)房者而言，若并非極度青睞四房戶型或萬(wàn)博輻射圈的自駕便利性，且無(wú)法接受配套等待周期、周邊環(huán)境短板及價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，建議優(yōu)先選擇同區(qū)域配套成熟、定價(jià)穩(wěn)定、教育確定性高的項(xiàng)目。

若確實(shí)對(duì)項(xiàng)目有意向，務(wù)必實(shí)地考察噪音影響、周邊環(huán)境現(xiàn)狀，同時(shí)與開發(fā)商明確教育配套的落地時(shí)間表，并簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，最大限度規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前樓市環(huán)境下，只有充分權(quán)衡利弊、摸清項(xiàng)目真實(shí)情況，才能做出更穩(wěn)妥的購(gòu)房決策。

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