每當(dāng)樓市信心孱弱之時，深圳總會多少有個奇跡。

12月28日，深圳超級豪宅中信城開信悅灣開盤，兩個小時之內(nèi)售出128套房源，去化比例超過80%，銷售額即已超過100億元，而信悅灣是一個均價24.4萬/平方米，最高單價38萬/平方米，最高總價2.5億元的超級豪宅。

想到看看信悅灣，需要驗資2000萬，如果要參與認(rèn)籌，則需要凍結(jié)真金白銀500萬資金。能買這樣超豪的，毫無疑問都至少是家資數(shù)億的富豪。如果以韭菜的視角觀察，這個群體的成長速度還是超乎想象，上海、北京、廣州、深圳的超級豪宅輪著割，還是很快就能長出新一茬。

信悅灣開盤之前，市場上爭議的聲音不小，主要很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為定價過高了，留給買家升值和兌現(xiàn)回報的空間都不大。不過，富豪們的邏輯和算賬方式，可能確實和普通投資者不同，或者說，真正買得起這個價位房子的富豪，算計投資回報的不多，還是看地段是不是足夠好，產(chǎn)品是不是足夠好，主打一個建立在品質(zhì)追求基礎(chǔ)上的“任性”。

無論富豪們的邏輯是怎樣的，當(dāng)下語境之中，信悅灣已然足夠成功，它打破了中國富人不夠用了的擔(dān)憂，也打破了財富階層地產(chǎn)購買力封頂?shù)摹捌姟?，也讓寒冬中的中國樓市些許回憶起了曾經(jīng)“盛世”，并且確認(rèn)那樣的盛世確實存在過，這就足夠了。

地產(chǎn)界著名的老孫曾說過，做房地產(chǎn)賺錢與否，最主要看地是不是拿得對，尤其是價格，不能拿貴了，否則難逃虧損命運。這是他多年之中積累得最有價值的經(jīng)驗。這句話，放在如今信悅灣身上，也是適用的。

信悅灣的地拿的很值。最初只花了58億左右的代價，就拿下這個位于深圳灣核心位置的核心地塊的部分權(quán)益。當(dāng)時看來價格不低，還有舊改拆遷事項，但10多年下來，地價上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超投入，所以，價格定高還是低，賣的快一點還是慢一點，其實都不影響項目賺錢，因為拿地的價格足夠合適。這就是地拿對了，項目就成了一半。

如今信悅灣掛著中信城開的名頭，但這個地塊并不是中信城開拿的，拿地的是昔日號稱“舊改之王”的佳兆業(yè)，以及它別號“不死鳥”的老板郭英成。就在12月28日十分火爆的銷售現(xiàn)場，仔細(xì)一點觀察就能發(fā)現(xiàn)，郭英成就在現(xiàn)場，也坐在C位區(qū)。

如今露面不多的郭英成坐在那里，就是在說明一種局面：佳兆業(yè)還在舞臺之上，而且，還在舞臺中央。

沒有舊改王佳兆業(yè)的縱橫捭闔，體量龐大、位置極佳的信悅灣地塊恐怕不會還算相對順利地進(jìn)入市場之中，也就不會有今日信悅灣的逆勢大熱銷的業(yè)績。這種盤活舊改的能力，多年之中是中國地產(chǎn)開發(fā)商最核心、最無可替代的能力，這種能力需要“多金”做保障，但更需要“手腕”、“資源”以及“動員能力”，而獲得、擁有并運用這種能力，不僅需要稟賦，還需要代價。

如今的信悅灣地塊，最早是深圳南山區(qū)東角頭城市更新地塊，擁有這個地塊的實體，是深圳市航運集團(tuán)有限公司（下稱深航運）。這原本是一家深圳國有企業(yè)，迄今為止，深圳國資深投控仍然擁有30%的股權(quán)，也就是說，大熱銷的信悅灣未來所產(chǎn)生的收益，深圳國資要拿走30%。

2013年，佳兆業(yè)介入，通過和當(dāng)時的資方中信信托合作，共持有深航運70%的股權(quán)。不過，后來佳兆業(yè)流年不利，受多種因素影響，兩次陷入流動性危機(jī)，最終不得不通過出手項目權(quán)益來抵償債務(wù)，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的東角頭地塊，自然就在這一范圍之中。

接盤方是一家名為深圳城開信銀投資有限公司（下稱城開信銀）的實體。這個公司有點意思：表面上看，城開信銀只有一個股東：西部信托有限公司（下稱西部信托）。但是，城開信銀董事長不是西部信托的人，而是中信城開投資集團(tuán)有限公司（下稱中信城開）的董事長。

所以，雖然西部信托是唯一股東，但城開信銀上有話語權(quán)的，實際上是中信城開。信悅灣的前面掛著中信城開的品牌，也印證了這一點。

東角頭也就是如今信悅灣地塊持有方深航運，有70%的股權(quán)為深圳鴻利金融投資控股有限公司（下稱深圳鴻利）持有。深圳鴻利有兩個資方，一是前面提到的城開信銀，另一個就是佳兆業(yè)。前者持股99%，后者持股約1%。

也就是說，深航運70%股權(quán)中的這1%股權(quán)，就是佳兆業(yè)留在舞臺中央的資本，也是郭英成在28日現(xiàn)場仍然坐在C位區(qū)的原因。至于為什么給佳兆業(yè)留下這1%，明眼人都清楚，我們就不再多贅述了。別忘了，東角頭地塊，是一個高價值的舊改地塊。

按照這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)，佳兆業(yè)至少能夠得到未來7成收益中的1%。當(dāng)然，這只是法律意義上的最低底線。具體是多少錢，要看利潤如何，財務(wù)口徑上如何測算，目前肯定不會有定論。

信悅灣的模式，實際上是一種“大資方”下場的盤活模式，中信城開背靠中信集團(tuán)，資信水平、資金能力、動員能力都很強(qiáng)，對足夠價值的地塊資產(chǎn)親自下場，將自身優(yōu)勢和原開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢結(jié)合起來，盤活項目，兌現(xiàn)地塊價值，在當(dāng)下自然是一種不錯的模式。

還有另外一種類似的模式，就是融創(chuàng)的模式：大資方也下場，但是，不親自出手，而是由融創(chuàng)團(tuán)隊操盤，雙方按照約定分配收益，也取得了不錯的效果，2025年在上海大賣的上海壹號院，一年賣了220億，采用的就是這種模式。

可以說，“資方”金融機(jī)構(gòu)在這種稀缺地塊上，賺到了不錯的收益。出險開發(fā)商也得以盤活項目，回款償債。佳兆業(yè)也好，融創(chuàng)也罷，都是在世事艱難之下，選擇了最務(wù)實，也最可行的生存哲學(xué)和路徑。

無論在信悅灣上能夠分得多少收益，佳兆業(yè)該還的錢還是要還，在還，債務(wù)重組無論艱難與否，仍須推進(jìn)。在信悅灣銷售現(xiàn)場坐在C位區(qū)的郭英成則是增加所有人信息的籌碼，畢竟他頭上“不死鳥”的光環(huán)還在。

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