文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

上海遠(yuǎn)郊樓市的凌冽，已是市場共識。

當(dāng)多數(shù)開發(fā)商選擇收縮過冬時，中交城投卻選擇在青浦朱家角，落下一枚重注。

12月27日，青浦的首個老城廂城市更新作品——南廂觀寧府，正式啟動認(rèn)籌。

項(xiàng)目首開推出42套房源，均價58538元/㎡。

其中，22套聯(lián)排204-305㎡，備案均價64054元/㎡；20套疊拼172-217㎡，備案均價51112元/㎡。主力總價在1000-1800萬區(qū)間。

認(rèn)購開始72小時內(nèi)，還有總房款1個點(diǎn)的優(yōu)惠。認(rèn)購第二天已收獲50 組認(rèn)購，認(rèn)購率超120%。

在遠(yuǎn)郊高端市場普遍承壓的背景下，算是一個不錯的開局。

入市趕考

項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏，表現(xiàn)出一種微妙的急切。

6月初案名公示，11月29日過會，12月中旬示范區(qū)開放，12月25日才拿到預(yù)售證。

兩天后便匆匆啟動認(rèn)籌，計劃于2026年1月10日開盤。

項(xiàng)目建設(shè)方為上海欣江楠建設(shè)發(fā)展有限公司，公司法定代表人、總經(jīng)理為劉懷富，也是中交城投上海分公司總經(jīng)理。

該公司由中交城市投資控股有限公司和上海青浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司分別持股95%、5%。

項(xiàng)目正式入市前，中交城投做了幾次高規(guī)格的造勢活動。

11月底，中交城投黨委常委、總會計師李磊，副總經(jīng)理諶洪林親自為項(xiàng)目站臺。

12月中旬，示范區(qū)開放，政企聯(lián)動，賓朋滿座，劉懷富為鐫刻著“觀寧”二字的泰山石，落下點(diǎn)睛一筆。

高調(diào)的宣傳與緊湊的銷售節(jié)點(diǎn)背后，是開發(fā)商對回款效率的深切訴求，也讓人嗅到了一絲“箭在弦上，不得不發(fā)”的壓力。

地段能級不足

面對地段能級的先天不足，中交城投選擇全力押注產(chǎn)品本身。

觀寧府的敘事線，落在了“老城廂文脈”與“超低密墅居”的雙重想象上。

項(xiàng)目緊鄰青溪園、萬壽塔，文化底蘊(yùn)豐厚；雙面環(huán)水，北至淀浦河、東到夏浦港，自然環(huán)境優(yōu)越。

而容積率僅約1.0的土地稀缺性，則是它敢于講述這個高端故事的根本底牌。

這是青浦城央板塊近20年來罕見的低密土地，規(guī)劃了僅140套房源，涵蓋建筑面積約200-360㎡的合院，以及約175-260㎡的疊墅。

為此，開發(fā)商集結(jié)了九米、CCD等一線設(shè)計團(tuán)隊(duì)，意圖在建筑、園林與室內(nèi)層面塑造一個低密墅居標(biāo)桿。

并在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上展現(xiàn)了很大的誠意：

1、顛覆疊墅定義：上疊戶型配置了獨(dú)立電梯和約3.6米層高的附贈地下室，并通過北側(cè)入戶門庭設(shè)計，讓上疊也能擁有接地花園，試圖實(shí)現(xiàn)上下疊的空間平權(quán)。

2、革新空間布局：采用動靜分區(qū)設(shè)計，將上下疊相連的中間層均設(shè)為靜區(qū)，解決了傳統(tǒng)疊墅的相互干擾問題。最大約10.3米的南向面寬，尺度闊綽。

但高端改善的邏輯，從來不只是房子本身。

南廂觀寧府位于青浦區(qū)朱家角板塊，屬于外環(huán)外區(qū)域。距離最近的地鐵17號線青浦新城站3.6公里，出行依賴自駕。周邊大型商業(yè)綜合體、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源等配套也多集中在2公里以外。

觀寧府的挑戰(zhàn)正在于此。

當(dāng)同等預(yù)算可在外環(huán)內(nèi)、甚至內(nèi)中環(huán)部分區(qū)域，選擇更成熟、流動性更佳的資產(chǎn)時，為何要以千萬的價格，承接郊區(qū)的現(xiàn)狀與不確定性？

市場的審視，比預(yù)想的更嚴(yán)苛。

當(dāng)前上海樓市，頂級豪宅自成體系。而千萬級改善市場則較為敏感，經(jīng)濟(jì)預(yù)期、資產(chǎn)價格信心直接影響著這類客群的決策。

在市區(qū)部分板塊出現(xiàn)價格松動、選擇增多的情況下，將資金沉淀于一個非傳統(tǒng)豪宅區(qū)項(xiàng)目，需要一定的勇氣和特定的情懷。

觀寧府的客群畫像相對收窄：大多是高度認(rèn)同青浦地緣文化、追求低密墅居生活，且對通勤便利與資產(chǎn)短期流動性不敏感的本地實(shí)力改善者。

這個池子里的水，本來就不深。

如此看來，南廂觀寧府像是一場瞄準(zhǔn)小眾群體的冒險，容錯率極低。

觀寧府能否找到那批為數(shù)不多的“知音”，將決定它成為青浦的封面之作，還是又一個被總價困住的高端樣本間。

去化難題

觀寧府開局超120%的認(rèn)購，是中交城投在青浦一次短暫而珍貴的喘息，這為劉懷富拿到了下一場更嚴(yán)峻考試的入場券。

此前，中交城投在青浦的首個大型舊改項(xiàng)目“鳳啟虹橋”去化越發(fā)艱難。項(xiàng)目歷經(jīng)兩年多、五次推盤，整體去化率約45%，當(dāng)前一二期已是現(xiàn)房狀態(tài)。

2025年10月，最新一批房源因認(rèn)購不足取消搖號。為促進(jìn)銷售，項(xiàng)目部分房源降價15%-20%并附贈車位和現(xiàn)金補(bǔ)貼。

與此同時，中交城投仍在加碼押注同一板塊。

12月初，中交城投以7.28億元再獲青浦一幅宅地，而整個鳳溪片區(qū)后續(xù)尚有約75萬平方米潛在供應(yīng)等待入市。

未來，價格預(yù)期與銷售壓力只增不減。

因此，觀寧府的高光開局，非但沒有減輕壓力，反而拔高了期望、繃緊了神經(jīng)。

它證明了個案產(chǎn)品力可以創(chuàng)造奇跡，但也反襯出板塊整體去化之艱。

對劉懷富而言，這意味著一場更復(fù)雜的戰(zhàn)役：他不僅要守住觀寧府來之不易的勢頭，更要直面“鳳啟虹橋”的存量難題與板塊持續(xù)供應(yīng)的未來壓力。