年底了，很多物業(yè)公司都在搞促銷(xiāo)活動(dòng)，比如一次交半年物業(yè)費(fèi)送米面油，交一年送電磁爐……

看到這種活動(dòng)，不少人都會(huì)心動(dòng)參與。但也有細(xì)心業(yè)主發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁：

“明明已經(jīng)交了物業(yè)費(fèi)，怎么又冒出來(lái)一堆‘附加費(fèi)用’？”

“物業(yè)費(fèi)賬單，越看越糊涂了？”

很多人對(duì)此不解，每月按時(shí)繳費(fèi)本是為了享受，整潔的小區(qū)環(huán)境、完善的社會(huì)維護(hù)、貼心的物業(yè)服務(wù)，可有些物業(yè)卻鉆空子，巧立名目亂收費(fèi)。

如果遇到這種情況怎么辦？別急，2025年《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定早已明確劃定收費(fèi)紅線，以下6種物業(yè)費(fèi)已被正式定為“違規(guī)收費(fèi)”，勸你別傻傻交錢(qián)了。

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物業(yè)費(fèi)私自漲價(jià)——沒(méi)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，漲了也不算數(shù)

“物業(yè)費(fèi)上個(gè)月還是1.8元/㎡，這個(gè)月就漲到2元/㎡，費(fèi)用說(shuō)漲就漲？”

告訴你，這種物業(yè)單方面發(fā)出的漲價(jià)通知，在法律上是無(wú)效的！

法律依據(jù)：

《民法典》第278條明確，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)必須經(jīng)過(guò)“雙重多數(shù)”同意，即專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并獲得參與表決業(yè)主的雙過(guò)半同意，同時(shí)物業(yè)公司需提前30天公示漲價(jià)方案、成本測(cè)算依據(jù)等信息，否則漲價(jià)行為一律無(wú)效。

典型案例：

廣州某小區(qū)物業(yè)擅自將物業(yè)費(fèi)上調(diào)30%，業(yè)主們集體拒絕交費(fèi)并投訴。監(jiān)管部門(mén)查實(shí)后，責(zé)令物業(yè)恢復(fù)原價(jià)，并退還多收的錢(qián)。

記住：就算物業(yè)以“人工成本漲了”“服務(wù)要升級(jí)”為理由提出漲價(jià)，也必須走法定程序。如果物業(yè)拿不出合法依據(jù)，你就有權(quán)拒交超額部分，并向有關(guān)部門(mén)投訴。

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電梯維修費(fèi)——已經(jīng)包含在物業(yè)費(fèi)里，另外收就違規(guī)

“電梯壞了要修，每戶攤300元�！�

如果看到這種通知，先別急著交錢(qián)——這可能是不合規(guī)收費(fèi)。

法律依據(jù)：

根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理法》第四十七條，電梯日常維護(hù)、年檢費(fèi)用已納入物業(yè)費(fèi)，不得單獨(dú)收取。若電梯需大修且專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足時(shí)，須經(jīng)雙2/3業(yè)主書(shū)面同意后方可分?jǐn)偅ā睹穹ǖ洹返?78條）。

典型案例：

湖北某小區(qū)物業(yè)以“電梯鋼絲繩老化”，要每戶交800元維修費(fèi)。業(yè)主投訴后，住建部門(mén)調(diào)查發(fā)現(xiàn)只是常規(guī)保養(yǎng)，所謂“大修”根本不存在。最后物業(yè)被要求退錢(qián)，還罰了款。

提醒：如果物業(yè)讓你單獨(dú)交設(shè)備維修費(fèi)，先讓他們出示維修記錄、費(fèi)用明細(xì)，以及業(yè)主大會(huì)同意的證明文件。拿不出來(lái)，你就別交，直接向住建部門(mén)反映。

.03

代收水電費(fèi)的手續(xù)費(fèi)——代收是義務(wù)，多收錢(qián)就違規(guī)

“物業(yè)要求代收電費(fèi)，每戶加10元服務(wù)費(fèi)；代收水費(fèi)，還要加5元�！�

告訴你，這種收費(fèi)早就被明令禁止了！

法律依據(jù)：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條明確：物業(yè)代收水電費(fèi)不得收取手續(xù)費(fèi)、保證金。杭州、上海等地新規(guī)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，供水供電單位應(yīng)直收到戶，物業(yè)僅提供無(wú)償代收服務(wù)。

典型案例：

湖北某小區(qū)物業(yè)在水費(fèi)里固定加收0.33元/噸作為“加壓費(fèi)和水損”，而且沒(méi)有公開(kāi)核算。被業(yè)主投訴后，市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)其沒(méi)收違法所得31萬(wàn)余元，并處以等額罰款。

注意：如果看到賬單里有“水電費(fèi)手續(xù)費(fèi)”“代收服務(wù)費(fèi)”等名目，你有權(quán)要求物業(yè)出示收費(fèi)依據(jù)。如果發(fā)現(xiàn)不合規(guī)，可以直接打12315投訴。

.04

公共區(qū)域能耗費(fèi)——很可能重復(fù)收費(fèi)

“樓道燈、綠化水、電梯燈、公廁用電……這些公共區(qū)域電費(fèi)，要我們?cè)賳为?dú)交？”

小心，這可能是重復(fù)收費(fèi)！

法律依據(jù)：

國(guó)家發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條明確規(guī)定，公共區(qū)域的水電費(fèi)、取暖費(fèi)等，屬于物業(yè)費(fèi)中的“共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”，物業(yè)公司在制定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)已將該部分成本納入考量。

當(dāng)然，除非物業(yè)服務(wù)合同里明確寫(xiě)著“公共能耗費(fèi)單獨(dú)核算”，否則物業(yè)單獨(dú)收取““公共能耗費(fèi)”、“公攤水電費(fèi)”，就屬于典型的重復(fù)收費(fèi)。

典型案例：

南京某小區(qū)物業(yè)除了收物業(yè)費(fèi)，還每月單獨(dú)收取30-50元不等的“公共能耗費(fèi)”。業(yè)主查合同發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)這一項(xiàng)，于是向相關(guān)部門(mén)投訴，核查后，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)兩年多收了80多萬(wàn)元，最后被責(zé)令全部退還并公開(kāi)道歉。

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門(mén)禁卡/電梯卡工本費(fèi)——超過(guò)成本價(jià)收費(fèi)就違規(guī)

“門(mén)禁卡一張50，電梯卡一張100，太貴了吧！”確實(shí)，這種遠(yuǎn)高于成本價(jià)的收費(fèi)，就屬于違規(guī)行為。

法律依據(jù)：

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，物業(yè)公司向業(yè)主收取門(mén)禁卡、電梯卡等出入證件的費(fèi)用，不得超過(guò)其實(shí)際采購(gòu)成本，且必須向業(yè)主提供采購(gòu)票據(jù)備查。

現(xiàn)在很多地方甚至要求，物業(yè)應(yīng)該免費(fèi)為業(yè)主配備一定數(shù)量的門(mén)禁卡，補(bǔ)辦也只能按成本價(jià)收費(fèi)。

典型案例：

廣州某小區(qū)門(mén)禁卡收費(fèi)150元/張，業(yè)主投訴后，物價(jià)部門(mén)查出卡片成本僅12元/張。最終物業(yè)被要求退錢(qián)、罰款，還免費(fèi)為業(yè)主補(bǔ)辦了新卡。

建議：如果需要補(bǔ)辦門(mén)禁卡，可以要求物業(yè)公開(kāi)采購(gòu)成本。收費(fèi)明顯過(guò)高的話，你就可以拒絕支付超出部分，或向物價(jià)部門(mén)反映。

“裝修前先交2000元押金，裝完沒(méi)問(wèn)題再退。”

.06

裝修押金——驗(yàn)收合格后必須按時(shí)退還，變相克扣屬違規(guī)

裝修押金本身不違規(guī)，但很多物業(yè)會(huì)找各種理由克扣、拖延不退。

法律依據(jù)：

住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)公司收取的裝修押金，在業(yè)主裝修工程驗(yàn)收合格后7日內(nèi)，必須全額退還。

物業(yè)只有在業(yè)主裝修造成公共設(shè)施損壞時(shí)，才能要求賠償，而且必須提供維修報(bào)價(jià)單，不能隨口說(shuō)扣就扣。

典型案例：

北京某小區(qū)物業(yè)以“陽(yáng)臺(tái)封裝不合規(guī)”為由，拒絕退還業(yè)主5000元裝修押金。業(yè)主告到法院后，最后法院判決物業(yè)全額退還押金并支付利息。

提醒：裝修押金維權(quán)的關(guān)鍵在于證據(jù)留存，切記裝修前記得給房屋和公共區(qū)域拍照，和物業(yè)簽好協(xié)議時(shí)，要明確押金金額和退還條件。而且驗(yàn)收時(shí)最好讓物業(yè)出具書(shū)面確認(rèn)。如果物業(yè)無(wú)理由克扣押金，可以向住建部門(mén)投訴或走法律途徑。

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這些催收手段，也是明令禁止的

除了亂收費(fèi)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下面3種催繳方式也是違規(guī)的：

1. 強(qiáng)制停水停電：物業(yè)不能用停水、停電、停氣或者限制使用電梯、門(mén)禁等方式逼你交費(fèi)。違規(guī)最高可罰5萬(wàn)元，若因此造成你蒙受損失，他們還要賠。

2. 軟暴力催收：比如深夜打電話、上門(mén)催繳，在小區(qū)貼“欠費(fèi)曝光單”辱罵業(yè)主，或者泄露業(yè)主個(gè)人信息，這些都違法，嚴(yán)重可能被拘留或重罰。

3. 捆綁收費(fèi)：如果物業(yè)以“不交物業(yè)費(fèi)就不給門(mén)禁卡”、“不結(jié)清費(fèi)用不讓收快遞”等方式催收，你也可以直接拒絕并投訴。

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遇到違規(guī)收費(fèi)或催收，4步高效維權(quán)1. 保存證據(jù)：收費(fèi)通知、溝通記錄、現(xiàn)場(chǎng)情況拍照或拍視頻留存證據(jù)；保留好合同、繳費(fèi)憑證、聊天記錄和錄音等，這些都是證據(jù)，最好聯(lián)合其他業(yè)主一起，證據(jù)更充分。

2. 書(shū)面催告：給物業(yè)發(fā)送《整改催告函》，寫(xiě)清楚哪里違規(guī)、依據(jù)什么法律，要求限期整改。用EMS寄送并留存妥投憑證，明確告知對(duì)方在未整改前將暫緩繳納相關(guān)費(fèi)用；

3. 投訴舉報(bào)：如果物業(yè)不改？就打12345政務(wù)服務(wù)熱線轉(zhuǎn)相關(guān)部門(mén)，如果亂收費(fèi)就撥打12315，如果是物業(yè)違規(guī)可撥打12319住建服務(wù)熱線，相關(guān)部門(mén)須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)響應(yīng)并介入處置；

4. 法律途徑：如果前面步驟都沒(méi)用，可以聯(lián)合其他業(yè)主一起起訴物業(yè)，要求退錢(qián)、賠償。集體訴訟成本低，成功率也更高。

物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)是“用錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”。我們交合理的費(fèi)用，物業(yè)就應(yīng)該提供符合約定的服務(wù)。如果你遇到上面這些不合規(guī)的收費(fèi)或催繳，千萬(wàn)別忍氣吞聲，果斷維權(quán)，才能讓物業(yè)公司不敢再隨意亂來(lái)。