租房墻體遭涂畫，法理交融化糾紛

房屋租賃是日常生活中常見的民事行為，租賃合同的履行不僅關(guān)乎雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更影響著鄰里和諧與社區(qū)穩(wěn)定。近日，莒南縣司法局朱蘆司法所成功調(diào)解一起房屋租賃糾紛，通過法理情相結(jié)合的方式，既維護(hù)了出租方的財產(chǎn)權(quán)益，也兼顧了承租方的實際情況，讓矛盾雙方握手言和，實現(xiàn)了案結(jié)事了人和。

基本案情

2024年9月，朱蘆鎮(zhèn)村民張某將其位于某社區(qū)面積約100平方米的閑置居民樓出租給陳某居住。雙方簽訂了書面租賃合同，合同明確約定：租賃期限為1年，年租金3300元，陳某需向張某支付租房押金500元。2025年9月，租賃期限屆滿，張某前往房屋驗收準(zhǔn)備收回房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋客廳、臥室等多處墻體被涂畫得面目全非，彩色畫筆痕跡清晰可見，嚴(yán)重影響房屋的正常使用和后續(xù)出租。

張某當(dāng)即聯(lián)系陳某，要求其對受損墻體進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)房屋原狀后再退租。然而，陳某雖然承認(rèn)墻體涂畫是其未成年子女所畫，但屬于無心之失，而且張某已經(jīng)收取房屋押金，由張某自行處理即可，自己不要求退押金了。而張某表示他愿意待陳某恢復(fù)房屋原狀后，退回房屋押金。雙方就押金用途及墻體修復(fù)責(zé)任歸屬問題各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下。張某便找到朱蘆司法所，要求調(diào)解該起糾紛。

調(diào)解過程

朱蘆司法所接到張某的調(diào)解申請后，立即啟動調(diào)解程序，力求高效、妥善化解矛盾。

調(diào)解員首先分別與申請人張某、被申請人陳某進(jìn)行單獨溝通，耐心傾聽雙方的訴求、理由及內(nèi)心想法。在與張某溝通時，調(diào)解員詳細(xì)了解租賃合同的簽訂細(xì)節(jié)、房屋出租時的狀況以及墻體受損后的具體情況，張某向調(diào)解員提供了租賃合同原件及房屋受損部位的照片。在與陳某溝通時，調(diào)解員重點核實了墻體涂畫的實際情況及陳某的態(tài)度，陳某再次強調(diào)子女涂畫屬于意外，且押金應(yīng)優(yōu)先用于處理房屋問題，而且自己已經(jīng)不住在本地，再自行尋找施工人員修復(fù)墻體確實存在不便。

為確保調(diào)解工作有理有據(jù)，隨后調(diào)解員與雙方當(dāng)事人一同前往涉案房屋進(jìn)行實地勘查。到達(dá)現(xiàn)場后，調(diào)解員對房屋墻體受損情況進(jìn)行了仔細(xì)查看和記錄，發(fā)現(xiàn)墻體涂畫范圍較廣，部分區(qū)域涂畫痕跡較深，修復(fù)需要經(jīng)過打磨、刷漆等多個工序，初步估算修復(fù)費用確實超出了500元押金金額。同時，調(diào)解員核對了雙方簽訂的租賃合同條款，雖然合同中沒有明確房屋損壞應(yīng)由誰維修，但明確約定了承租人需妥善保管房屋、不得人為破壞的義務(wù)。

在查清事實的基礎(chǔ)上，調(diào)解員組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行面對面調(diào)解。調(diào)解現(xiàn)場，調(diào)解員首先向雙方當(dāng)事人解讀了《中華人民共和國民法典》中關(guān)于租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定，明確告知陳某，其作為承租人，有義務(wù)保障租賃房屋的完好，子女造成的房屋損壞，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，押金的性質(zhì)是履約擔(dān)保，不能直接等同于維修費用，是否足以覆蓋維修費用需根據(jù)實際情況確定。綜合考慮，調(diào)解員向雙方提出了調(diào)解方案：由張某先行負(fù)責(zé)對受損墻體進(jìn)行維修，維修費用先從500元租房押金中抵扣，不足部分由陳某補足；待張某完成維修后雙方辦理押金結(jié)算及退租手續(xù)。

通過調(diào)解員動之以情、曉之以理、明之以法的耐心勸說，雙方當(dāng)事人的情緒逐漸平復(fù)，對立態(tài)度有所緩和。陳某認(rèn)識到自己作為承租人的責(zé)任，同意承擔(dān)超出押金部分的維修費用；張某也表示會盡快安排維修。

調(diào)解結(jié)果

雙方當(dāng)事人當(dāng)場簽訂了人民調(diào)解協(xié)議書，協(xié)議明確約定：

1、張某于協(xié)議簽訂后15日內(nèi)完成房屋受損墻體的維修工作，維修標(biāo)準(zhǔn)以恢復(fù)房屋原狀、不影響正常居住和出租為宜；

2、維修費用先從陳某支付的500元租房押金中抵扣，不足部分由陳某一次性補足；

3、張某完成維修并與陳某結(jié)清費用后，雙方辦理房屋交接手續(xù)，此次房屋租賃糾紛一次性了結(jié)，雙方互不追究對方其他責(zé)任。

協(xié)議簽訂后，張某按照約定及時安排了墻體維修工作，維修總費用共計850元。陳某當(dāng)場向張某補足了350元維修費用，張某也將房屋鑰匙收回，雙方順利完成了交接。至此，這起房屋租賃糾紛得到了圓滿解決，雙方當(dāng)事人握手言和，均對調(diào)解結(jié)果表示滿意。

法律指引

《中華人民共和國民法典》

第七百一十三條　承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

第七百一十四條　承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例分析

此次房屋租賃糾紛的成功化解，為處理此類民事糾紛提供了有益借鑒，也為我們在日常生活中出現(xiàn)類似的租房問題提了醒。本案中，雙方雖簽訂了書面租賃合同，但對押金的具體用途、房屋損壞后的維修標(biāo)準(zhǔn)及費用承擔(dān)等細(xì)節(jié)約定不夠明確，這也是引發(fā)糾紛的重要原因之一。因此，在房屋租賃過程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)重視租賃合同的簽訂，盡量使用規(guī)范的合同文本，明確租賃期限、租金支付方式、押金數(shù)額及退還條件、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免因合同約定不明引發(fā)不必要的糾紛。