老姐發(fā)來消息，前年本來打算購買的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)掉價50%，原來32萬才買的到，現(xiàn)在精裝修也就18萬，真是慶幸當(dāng)時沒有買......

有沒有發(fā)現(xiàn)，不管手上有房沒房的人都在觀望，想買房的人等著多降點(diǎn)再買，想賣房的人覺得反正都虧這么多了，賣了以后再漲怎么辦？

過去十幾年，房價經(jīng)歷了大漲，買房的人都實(shí)現(xiàn)了財富的增值，但是未來5年，房子到底會是“黃金價”還是“白菜價”呢？房產(chǎn)大佬王健林一席話給我們啟發(fā)。

01.那些年買房的經(jīng)歷

曾經(jīng)，買房是穩(wěn)賺不賠的代名詞，多少人砸鍋賣鐵也要擠進(jìn)樓市，仿佛買了房子，從此就打開了財富之門。

現(xiàn)在行情變了，房價一跌，曾經(jīng)的“香餑餑”成了燙手山芋，那些壓上全部身家買房的人，只能看著資產(chǎn)縮水。

網(wǎng)友@悠若：2017年我在燕郊買了套房，當(dāng)時市場火得很，都覺得買到就是賺到。結(jié)果沒多久房價就開始跌，最后只能止損賣掉。160萬買的房子，虧了80萬?，F(xiàn)在我在北京租房住，雖然賠了不少錢，但好歹不再背房貸了。

網(wǎng)友@餃子：2017年向父母借錢湊首付在北京買房，自己背30年貸款，感覺那會壓力大到喘息都難。特別是去年失業(yè)以后，更讓我生活陷入谷底，扛不下去了，今年初終于以300萬賣掉了房子，前前后后賠了140多萬。心疼是心疼，但賣完之后，感覺自己前所未有的輕松了。

02.房價為啥會跌？

以前房價一調(diào)整，一個降息就能把它又拉回上升軌道，但這一次卻是持續(xù)下行，核心還是幾個關(guān)鍵因素的共同作用：

第一，供應(yīng)過剩以前大量的拆建導(dǎo)致防止供給大幅上升，尤其是在一些三四線城市，新建的房子數(shù)量遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刭彿啃枨?，市場一旦供過于求，開發(fā)商為了盡快回籠資金，就不得不降價吸引買家。

第二，需求減少

2022年開始，我國首度出現(xiàn)人口負(fù)增長趨勢，年輕人口越來越少，對新房的需求自然下降。加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程也接近尾聲，進(jìn)一步減弱了市場的需求動力。

第三，房價與收入脫節(jié)

拉長周期來看，國內(nèi)很多地方的房價已經(jīng)普遍在萬元以上，但對比居民的收入，差距不斷擴(kuò)大，這也是導(dǎo)致很多潛在買家無法承擔(dān)高昂房價，抑制了購房需求的原因所在。

第四，經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期不穩(wěn)定這兩年全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，影響了居民的收入增長和消費(fèi)信心，在這種不確定因素加劇的背景下，更多人傾向于持幣觀望。

第五，賺錢效應(yīng)減弱以前房價猛漲，也有炒房客、投資客群體的助推，畢竟彼時買房賺錢效應(yīng)更好。而如今，投資房產(chǎn)的賺錢效應(yīng)不斷的減弱，進(jìn)一步預(yù)制了投資和投機(jī)性購房需求。

說白了，市場預(yù)期發(fā)生變化，投資者們也變得更加謹(jǐn)慎了。

03.未來5年，房子是“黃金價”還是“白菜價”？

2018年，作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人物，王健林就曾做出一項重大決策：放棄全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方米房產(chǎn)開發(fā)也不能有。他明確表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)將更多地回歸其居住的本質(zhì)，而非投資工具，這一觀點(diǎn)在今天看來，似乎已經(jīng)得到了市場的驗證。

至于未來5年，房子是“黃金價”還是“白菜價”？有人預(yù)測，在人口減少和房屋供應(yīng)過剩的背景下，差的房子可能繼續(xù)下行，但好房子不會，有幾個原因：

1、好房子依然有人要

雖然現(xiàn)在很多人手上都有房子，甚至有的人有多套房，但并不是每個人都擁有理想的住房，依舊有很多人希望改善居住條件，這也就意味著對優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)需求依舊強(qiáng)勁。

2、差房子硬傷多

有些房子價格低，主要是因為位置偏、房齡過大、配套設(shè)施不足，住起來并不舒服，不是大多數(shù)人追求的目標(biāo)。

3、不同人需求不同

房地產(chǎn)市場的需求層次多樣，有人買房只為有地方住，有人想改善，還有人追求高端享受，所以不同需求對應(yīng)不同類型的房子。

4、一線城市好地段依然堅挺

即便市場波動，一線城市核心區(qū)的好房子價格并未顯著下降，甚至有的還出現(xiàn)了上漲，可見，真正的好房產(chǎn)依然搶手。

04.未來是買房，還是賣房？

房價已經(jīng)連續(xù)調(diào)整幾年，買房的人擔(dān)心還有低點(diǎn)，賣房的人又覺得已經(jīng)跌不下去了，那么，究竟該買房還是賣房呢？

如果你有買房需求，建議：不用太急：可以多看看、多比較，多進(jìn)行篩選再出手，尤其剛需不用追高。

盡量選好房子：建議選擇地理位置好，具備商超、醫(yī)院、學(xué)校等資源配套，建筑質(zhì)量好的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這一類房產(chǎn)以后更保值。

算好賬：買房一定要確保自己每個月的還貸穩(wěn)定性，盡可能考慮到未來自身的經(jīng)濟(jì)變化。最好的辦法：首付4成，月供控制在每月收入的40%以內(nèi)，手上留有2年的流動資金。這種可以更從容應(yīng)對不確定性。

如果你有賣房需求，建議：

低質(zhì)量房產(chǎn)及時出手：比方說，郊區(qū)空置率高的房產(chǎn)，核心區(qū)以外的超高樓層，像這種劣質(zhì)資產(chǎn)盡早出手，因為這類房產(chǎn)的市場價值可能會進(jìn)一步下降。

好房子可以不急：如果手上都是一些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，可以考慮繼續(xù)持有，等待未來升值空間。

能租就先租：倘若現(xiàn)在的房子出租收益還不錯，又不著急用錢的話，可以考慮再等等。

總之一句話，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，盡選擇高品質(zhì)住房，既保證了居住體驗，同時又保證了房子的升值空間。