從566萬(wàn)跌到260萬(wàn)，短短幾年時(shí)間，直接跌沒了300多萬(wàn)。

最近廣州有個(gè)業(yè)主的買賣房經(jīng)歷引發(fā)網(wǎng)友們關(guān)注，天河區(qū)張先生2022年1月購(gòu)買的一套89平方的2房，成交價(jià)566萬(wàn)，單價(jià)6.3萬(wàn)/平米。

結(jié)果到了今年10月，同戶型同朝向的2房，最新成交價(jià)只要260萬(wàn)，單價(jià)降到了2.9萬(wàn)/平米。

張先生看著這樣的賣價(jià)，后悔的直拍大腿：“當(dāng)初要沒投資這個(gè)房子，到現(xiàn)在也不會(huì)虧這300多萬(wàn)，再加上這幾年的利息、稅費(fèi)和中介費(fèi)大約100萬(wàn)，總虧損達(dá)到了400多萬(wàn)…”

看到這種情形，不禁讓我想起了三年前王健林的預(yù)言——房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入"深度調(diào)整期"

如今三年時(shí)間過去了，王總的預(yù)言似乎正在靠近現(xiàn)實(shí)，2025年的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜悄悄的革命，透過這幾個(gè)跡象，或者我們也能從中窺探2026年的房?jī)r(jià)變化。

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二手房：好地段硬氣，偏地段嘆氣

現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，就像冰火兩重天。核心區(qū)域老破小成交周期縮短，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，非核心區(qū)卻冷冷清清，甚至降價(jià)也無(wú)人問津。

比如上海徐家匯有個(gè)40平的老小區(qū)，因?yàn)閷?duì)口好學(xué)校，掛牌價(jià)一分沒降，兩周就賣出去了。

但非核心區(qū)就慘了。深圳有位業(yè)主吐槽，他前幾年在郊區(qū)投資的一套三居室，掛牌快一年，價(jià)格從720萬(wàn)一路降到620萬(wàn)才賣掉，一年虧了100萬(wàn)。用他的話講：“不是核心區(qū)，不降價(jià)根本沒人看?！?/p>

這種分化說(shuō)明，大家現(xiàn)在買房更清醒了，只看重那些有學(xué)校、地鐵、醫(yī)院這些“硬資源”的房子。偏一點(diǎn)的房子，價(jià)格再低也難出手。

這種想象也與當(dāng)前的市場(chǎng)供給過大有關(guān)，據(jù)說(shuō)全國(guó)二手房掛牌量已經(jīng)突破750萬(wàn)套，創(chuàng)了歷史新高，反映市場(chǎng)拋售壓力顯著。

百城掛牌量：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市二手房掛牌量為271.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15.8%，其中三四線城市增幅最高（21.9%），其次為二線（15.4%）、新一線（14.5%）和一線城市（13.1%）。

然而成交量卻下降了15%。掛牌量激增，買家需求卻在減少，市場(chǎng)天平正向買方傾斜。

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新房：送車位、送裝修，甚至“0首付”

以前新房子開盤，銷售中心人滿為患，那場(chǎng)面，感情像是要領(lǐng)不要錢的雞蛋一樣?，F(xiàn)在呢？里面如冷冷清清，很多新樓盤都打出了“買房送車位、送裝修”的橫幅，甚至都沒幾個(gè)買家駐足。

這情形，以前想都不敢想。這還不算，還有的樓盤甚至直接給你“0首付”、“先住后付”…

為什么這么拼？因?yàn)閹?kù)存壓力太大，債務(wù)也壓得他們喘不過氣。比如全國(guó)新房待售面積就有7.5億平方米，今年到期要還的債務(wù)超過5000億。不想被淘汰，就只能想辦法趕緊賣房回款。

然而市場(chǎng)情況卻難以實(shí)現(xiàn)皆大歡喜，分化在加劇：核心區(qū)的豪宅依然搶手，比如重慶有個(gè)單價(jià)10萬(wàn)以上的項(xiàng)目，開盤當(dāng)天就成交大漲；但郊區(qū)的樓盤，哪怕降價(jià)也少人問津。

市場(chǎng)"冰火兩重天"，可見樓市正在從"普漲時(shí)代"轉(zhuǎn)向"產(chǎn)品分級(jí)時(shí)代"。

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利率再低，也難激起上車熱情

這兩年價(jià)格持續(xù)下行，房貸利率也跟著進(jìn)入下行通道，現(xiàn)在的貸款利率已經(jīng)調(diào)整到3%附近。

正常來(lái)說(shuō)，低利率有助于刺激買房，畢竟還貸壓力小了。但從市場(chǎng)反饋來(lái)看，申請(qǐng)貸款的人并沒有明顯增多，甚至有銀行人員透露，以前批貸還得排隊(duì)，現(xiàn)在審批速度堪稱神速，甚至已經(jīng)做到隨到隨批。

但效率的提升和低利率并沒有激起市場(chǎng)多少浪花，大家買房的熱情大不如前。

為啥低利率也不管用了？一個(gè)重要原因是，居民部門杠桿率已經(jīng)達(dá)到62%的警戒線了，說(shuō)白了很多人都背了不少債，不少年輕人選擇“以租代購(gòu)”。數(shù)據(jù)顯示，35歲以上的租房人群比例在上升。

可見，大家對(duì)待買房，越來(lái)越謹(jǐn)慎了。

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城市之間，差距越來(lái)越大

雖說(shuō)這輪降價(jià)幾乎遍地都是，但大城市和小城市的差別卻很明顯。北上廣深等一線城市，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)住，有些好地段甚至還在微漲。但那些人口流出、老齡化嚴(yán)重的小城市，還沒找到底。

就比如我老家四線城市，前年表弟120萬(wàn)買房，現(xiàn)在跌到60多萬(wàn)，即便是名下唯一住宅，也天天過的水深火熱，糾結(jié)還要不要還貸。畢竟市價(jià)比貸款還少。關(guān)鍵這個(gè)價(jià)格掛市場(chǎng)還有的談。

這種分化的背后，其實(shí)是城市競(jìng)爭(zhēng)力的差距。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、機(jī)會(huì)多的地方，房?jī)r(jià)還能撐住；產(chǎn)業(yè)弱、年輕人流失的地方，房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下滑，鶴崗化趨勢(shì)蔓延。

有的東北小縣城，價(jià)格更是離譜，三四萬(wàn)就可以買一套兩居室，跟國(guó)際上一些"空心化"城市簡(jiǎn)直就是驚人的相似。

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給買房和賣房的人一點(diǎn)建議

如果打算買房：現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候機(jī)會(huì)多的很，沒必要太著急。重點(diǎn)還是要看優(yōu)質(zhì)房源，哪怕是核心區(qū)老小區(qū)，只要戶型方正、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，也可能比郊區(qū)更保值。

另外，雖然現(xiàn)在利率低，但也不建議借太多債，如果預(yù)算還不錯(cuò)，可以將首付提高的4成，月供控制在收入的30%，這樣每月還貸壓力小，也不至于因?yàn)橥蝗怀霈F(xiàn)的收入銳減陷入被動(dòng)。

如果你打算賣房：不著急用錢的話，就再等等，現(xiàn)在賣鐵定虧。如果著急變現(xiàn)，就要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，適當(dāng)降價(jià)才有助于快速成交。

另外，把房子收拾得整潔清爽一些，也有助于快速成交。

（文中圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）