對于在光谷工作生活，并正在考慮置業(yè)升級的家庭來說，位于光谷中心城核心地段的萬科璞拾光嶼肯定會關(guān)注，它屬于萬科旗下的“拾”系產(chǎn)品線在武漢的首次落地。以下將基于目前已公開的規(guī)劃信息、地塊條件和周邊配套，對該項(xiàng)目進(jìn)行一次客觀梳理。

一、 低價(jià)拿地 萬科開發(fā)

萬科璞拾光嶼即P（2024）166號地塊的住宅部分。該地塊于2024年12月由湖北科投106630萬元總價(jià)競得，成交樓面價(jià)5355元/平，沒有溢價(jià)，底價(jià)成交。

在2025年7月，官方正式宣布由萬科中標(biāo)負(fù)責(zé)該住宅部分的開發(fā)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)。

盡管該地塊包含部分商服用地，一定程度上提升了開發(fā)的復(fù)雜度，但拋開商務(wù)部分只談住宅＋底商綜合樓面價(jià)優(yōu)勢依然十分突出 ——

對比元廬超 2 萬元 /㎡、寶業(yè)璞園超 1 萬元 /㎡的樓面價(jià)，P（2024）166 號地塊的成本優(yōu)勢堪稱顯著，這也為項(xiàng)目未來新房入市的定價(jià)預(yù)留了充足的彈性空間。

整個(gè)166號地塊總體量約20萬平方米，分為A、B（商辦）和C、D（住宅）四個(gè)小地塊。其中，住宅部分（C、D地塊）占地面積約4.82萬平方米，計(jì)容建筑面積約10.13萬平方米，規(guī)劃為純粹的住宅區(qū)。

項(xiàng)目整體容積率為2.1，綠地率30%，共規(guī)劃13棟10至26層的洋房、小高層及高層建筑，總戶數(shù)843戶，車位配比約為1:1.25，共計(jì)1052個(gè)車位。

二、 C、D地塊的差異明顯

項(xiàng)目的住宅部分清晰分為C、D兩個(gè)地塊，其在規(guī)劃參數(shù)和產(chǎn)品類型上存在明顯區(qū)別。
C地塊：容積率2.27，規(guī)劃6棟樓，總高18-26層，共計(jì)323戶。該地塊的特色是包含3棟真正意義上的“第四代住宅”，即10、11、12號樓設(shè)計(jì)了空中花園。

根據(jù)規(guī)劃，這三棟樓的邊戶空中花園為錯(cuò)層分布，西邊戶花園朝北和朝西，東邊戶花園朝北和朝東。C地塊的戶型面積段為143㎡、168㎡，梯戶比為2梯2戶。

D地塊：容積率1.98，規(guī)劃7棟樓，總高10-26層，共計(jì)520戶。該地塊產(chǎn)品為準(zhǔn)四代住宅，為板式結(jié)構(gòu)全封閉陽臺，主打南北雙陽臺設(shè)計(jì)。戶型面積段為100㎡、120㎡、133㎡，梯戶比預(yù)計(jì)包含2梯2戶和2梯4戶。

兩個(gè)地塊的住宅均采用精裝修交付，層高在3.05米至3.15米之間。

一個(gè)突出的數(shù)據(jù)是，項(xiàng)目通過陽臺和空中花園等設(shè)計(jì)，戶均贈送面積約20.5平方米，這使得部分戶型的得房率預(yù)計(jì)超過100%。外立面設(shè)計(jì)為公建化風(fēng)格，大面積使用轉(zhuǎn)角玻璃幕墻。

此戶型雖然面積只有133平但是實(shí)現(xiàn)了“四房”的核心功能，經(jīng)典的“玄關(guān)-餐客廳-陽臺”一體化設(shè)計(jì)，空間通透感強(qiáng)。廚房靠近餐廳，生活陽臺緊鄰廚房，家務(wù)動線短而高效。是剛改家庭的優(yōu)選。布局緊湊，無面積浪費(fèi)。

從142平的示意圖看，客廳、餐廳、廚房等“動區(qū)”集中聯(lián)動，臥室作為“靜區(qū)”相對集中，動靜分離明確，減少了相互干擾。四房三衛(wèi)的配置，滿足多代同堂或二孩家庭需求。

主臥套房（帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間）保障了主人私密性與舒適度，另外兩個(gè)衛(wèi)生間有效緩解了早晚高峰的使用壓力。適合注重功能完整性、私密性及多代同居的便利性的置業(yè)人群。

169平的奢闊面積賦予空間更多可能，明確的““書房”、“衣帽間”、“儲藏房”等功能標(biāo)注，體現(xiàn)了對生活品質(zhì)的極致追求，空間細(xì)分程度高。

連接客廳的景觀陽臺與靠近廚房的生活陽臺分開，同時(shí)滿足了觀景休閑與家政晾曬需求，互不干擾，生活體驗(yàn)更優(yōu)。適合預(yù)算充裕的高端改善或終極置業(yè)客戶，對居住空間尺度、功能細(xì)分、舒適度及細(xì)節(jié)有極高要求。

從戶型圖也能看出此項(xiàng)目的產(chǎn)品和我們以往見過的萬科戶型多有不同，萬科的“拾系”，是專門對標(biāo)曼谷湄南河四季酒店來打造的，主打一個(gè) “回家就像開啟度假模式” 的感覺！

這個(gè)系列從 2023 年推出第一個(gè)項(xiàng)目開始，已經(jīng)落地上海、杭州、南京、合肥、蘇州、成都等 7 個(gè)城市，一口氣開了 9 個(gè)盤，終于在武漢也有了新作！

項(xiàng)目自帶約 2200㎡的云端會所，打造的是垂直分層的主題空間，里面規(guī)劃了恒溫泳池、運(yùn)動健身區(qū)、學(xué)習(xí)閱讀區(qū)這些功能區(qū)。整個(gè)會所就是個(gè)立體的社交休閑空間，業(yè)主在家門口就能游泳、健身、看書、交朋友，根本不用跑遠(yuǎn)路！

三、 最大的優(yōu)勢之一是其地理位置

萬科璞拾光嶼位于東湖高新區(qū)高新大道以南、神墩一路以北，屬于光谷中心城的核心區(qū)域，是高新大道沿線目前為數(shù)不多的待開發(fā)住宅地塊之一。

地鐵出行：項(xiàng)目與地鐵11號線光谷六路站的距離約400-500米，與19號線豹澥站的直線距離約300米。雙地鐵交匯是其交通層面的核心亮點(diǎn)，可實(shí)現(xiàn)與2號線、19號線的無縫換乘，對于依賴公共交通的通勤者便利性較高。

自駕出行：項(xiàng)目北側(cè)緊鄰光谷主干道高新大道，自駕前往關(guān)山大道、左嶺等光谷各片區(qū)較為快捷。

四、 周邊生活配套現(xiàn)狀與規(guī)劃

商業(yè)配套：項(xiàng)目自身A、B地塊規(guī)劃有約9.78萬平方米的商業(yè)商務(wù)體，將建設(shè)星級高端商務(wù)辦公樓、酒店集群及花園式商業(yè)街。此外，項(xiàng)目自建約2000平方米的開放式社區(qū)商業(yè)街。

步行范圍內(nèi)，距離已開業(yè)的中建光谷之星商業(yè)街約500米，距離創(chuàng)新天地KIC PARK商業(yè)街區(qū)約600米。距離稍遠(yuǎn)的大型商業(yè)體如武漢大悅城約3公里，駕車或乘地鐵均可到達(dá)。

教育配套：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰光谷十五初（在建），東南面為已投入使用的光谷十七小。

根據(jù)東湖高新區(qū)現(xiàn)行劃片政策，周邊小區(qū)目前對口光谷十七小，中學(xué)為光谷一初（2024年中考普高率約52%）或可選擇華師附屬武漢新城實(shí)驗(yàn)中學(xué)（2024年9月新開學(xué)，無中考成績）。

光谷十五初已于2025年開工，規(guī)劃36個(gè)班，預(yù)計(jì)2026年建成移交，2027年9月開學(xué)，據(jù)傳將引入華師系教育資源，但其最終辦學(xué)質(zhì)量與劃片范圍需以交付后教育部門公布為準(zhǔn)。

醫(yī)療資源：距離項(xiàng)目最近的社區(qū)醫(yī)療資源是九峰街中心城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。最近的三甲醫(yī)院是同濟(jì)醫(yī)院光谷院區(qū)，直線距離約5公里，需駕車前往。

生態(tài)休閑：項(xiàng)目周邊有星河公園、新月溪公園、光谷生態(tài)大走廊等大型城市公園，同時(shí)項(xiàng)目自身規(guī)劃配建約萬平方米的“三園一體”帶狀公園（規(guī)劃中）。

項(xiàng)目附近還有奧林匹克體育中心、光谷國際網(wǎng)球中心等大型文體設(shè)施。

五、 開發(fā)商背景與項(xiàng)目進(jìn)度

項(xiàng)目的開發(fā)模式為“湖北科投出地，萬科代建+物業(yè)”。湖北科投是光谷主要的城市投資和建設(shè)運(yùn)營商，深度參與了光谷的產(chǎn)業(yè)投資和地標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)，其背景為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的土地資源保障。萬科作為國內(nèi)頭部開發(fā)商，在武漢及光谷有超過20年的開發(fā)歷史，其成熟的物業(yè)服務(wù)體系是項(xiàng)目后期居住體驗(yàn)的支撐點(diǎn)之一。

根據(jù)最新的項(xiàng)目信息，項(xiàng)目展廳已開放，戶型圖今天出了3個(gè)估計(jì)下周還有2個(gè)小戶型戶型圖出來，預(yù)計(jì)于2026年1月售樓部正式開放，首批房源預(yù)計(jì)在2026年1月開盤。項(xiàng)目的預(yù)計(jì)交付時(shí)間在2028年上半年。現(xiàn)已開啟了圈存排號，已通知了客戶和熟悉的經(jīng)紀(jì)人。后續(xù)最新消息第一時(shí)間光谷群分享。

六、 市場環(huán)境參考

項(xiàng)目所處的光谷中心城片區(qū)目前新房市場供應(yīng)量較大，存在多個(gè)三代、四代住宅項(xiàng)目同臺競爭的情況。根據(jù)2025年11月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，光谷區(qū)域銷量靠前的項(xiàng)目價(jià)格策略各異，有項(xiàng)目采取“以價(jià)換量”策略。

與璞拾光嶼相鄰的寶業(yè)璞園項(xiàng)目，近期清盤價(jià)約為毛坯15700元/㎡起。作為對比，萬科璞拾光嶼為精裝交付，市場對其單價(jià)的普遍預(yù)期在17000元/㎡至20000元/㎡區(qū)間。該項(xiàng)目是光谷中心城北區(qū)高新大道沿線唯一提供10層真四代小高層產(chǎn)品的住宅項(xiàng)目，這一產(chǎn)品形態(tài)在當(dāng)前市場具備一定的稀缺性。

光谷這板塊確實(shí)有意思，活脫脫一部“新老核心交替記”關(guān)山作為老牌大哥，配套熟、學(xué)校硬，改善需求一直穩(wěn)得很--你看華潤光谷潤府，一開盤就清盤，就知道老錢們認(rèn)這塊兒。

中心城呢，卡在幾個(gè)板塊交匯處，位置特殊得很，前幾年一堆開發(fā)商盯著這兒做高端改善產(chǎn)品、社區(qū)、物業(yè)、甚至配套的商業(yè)街區(qū)，定位都挺超前，可當(dāng)時(shí)就是不溫不火。說白了，時(shí)機(jī)覺得中心城在三環(huán)外“心里隔層紗”;另一方?jīng)]踩對:一方面大家習(xí)慣了關(guān)山的成熟，面市場還沒完全接受“產(chǎn)業(yè)區(qū)變宜居區(qū)”的邏輯，好產(chǎn)品沒遇上對的人。

但這兩年中心城是真“支棱”起來了--商業(yè)開了、學(xué)校落地、路網(wǎng)也順了，原來住關(guān)山高層的，開始往這兒看別墅大平層，花山和中心城的低密產(chǎn)品成交比以前活躍，價(jià)格波動還小。這時(shí)候萬科推璞拾光嶼，算是趕上了好時(shí)候:10層低密，四代住宅高得房率、雙地鐵加萬科物業(yè)，把最近市場關(guān)心的點(diǎn)都一塊兒了。雖說萬科之前有過債務(wù)傳聞，但這是國資托底的聯(lián)合開發(fā)，對認(rèn)萬科設(shè)計(jì)審美和物業(yè)的人來說，還是有吸引力。能不能成，就看最后定價(jià)實(shí)不實(shí)誠、交付能不能打--畢竟，光谷改善客群現(xiàn)在挑花了眼，既要“新故事”，也得“真本事”。

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來源：小妹買房

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