樓市是繼續(xù)跌，還是大漲翻五倍，網(wǎng)上的瓜眾各有各的道理。

其實(shí)，談樓市不是一個(gè)正確與錯(cuò)誤的選擇，而是我們是否真的看到了風(fēng)帆在海平面上升起，沒有數(shù)據(jù)信號，一切都是假設(shè)，沒太大意義，還是要談底層邏輯。

能不能穩(wěn)住樓市，有三個(gè)理論支點(diǎn)，都和政策有關(guān)。

第一個(gè)支點(diǎn)：看收儲

黃奇帆建議繼續(xù)提供彈藥，向新加坡學(xué)習(xí)，新加坡組屋在居民家庭占比 77% 以上，中國收購存量房用于保障房，占比要達(dá)到 25%，這對中國來說是一個(gè)天量數(shù)據(jù)，未來的保障房當(dāng)在 90 億平方米以上，目前新樓盤存量 20 億平方米，按黃奇帆的建議，加征 20 萬億國債全收了做保障房。

這的確是一個(gè)穩(wěn)樓市的大招，但黃奇帆的大計(jì)劃中有一個(gè)小九九，他想讓政府少花錢，打 6 折收購，這個(gè)就不實(shí)際了，等于盤剝了開發(fā)商，是讓開發(fā)商將商品房賠本轉(zhuǎn)成保障房，政府托管。在房子的總價(jià)中，真正屬于開發(fā)商的部分：建安費(fèi)加利潤，一共也只有 40%，按黃奇帆打 6 折，開發(fā)商不如直接降價(jià)，把命運(yùn)交給市場。

黃奇帆的建議適得其反，打 6 折的結(jié)果是重力加速度，徹底隱入塵煙，相信政策不會這么做，而且會在新的一年里加大收儲的力度，前提是要砸錢。

第二個(gè)支點(diǎn)：看流動(dòng)性

穩(wěn)住了新樓盤是第一步，但決定趨勢的是二手房，是二手房的流動(dòng)性。

買了房子賣不出去，還是資產(chǎn)荒，于是有了網(wǎng)上的經(jīng)濟(jì)冷幽默：房子不是大蔥價(jià)，而是零價(jià)值，反正賣不出去，沒有交換價(jià)值。這當(dāng)然是極端的說法，但一個(gè)市場的活躍，的確要看流動(dòng)性。二手房的價(jià)格是市場的真實(shí)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格一直在往下降，二手房的掛牌量又一直在往上升，這就決定了樓市的預(yù)期。

今年房地產(chǎn)有一個(gè)非常突出的現(xiàn)象，就是銀行做直銷房，說明法拍房能夠給出的邊際價(jià)格，已經(jīng)破了銀行的底線，與其法拍，不如直銷。這又是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)信號，因?yàn)殂y行直銷房也拉低了二手房的邊際價(jià)格，無疑是火上澆油。

那么，靠什么支持二手房的流動(dòng)性，當(dāng)然是減少需求端的壓力，進(jìn)一步降首付、降息、降交易稅，前提是要砸錢。

第三個(gè)支點(diǎn)：看土拍

樓市說到底是供求不平衡了，為什么說看土拍？

因?yàn)檫@是中國特色，中國樓市的核心價(jià)值取向是土地財(cái)政，地方財(cái)政高度依賴土地出讓金，決定了政策的方向，幾乎所有的救市政策，本質(zhì)上都是在保土地出讓金。

如果不存在土地出讓金的問題，根本談不上救市不救市，房價(jià)低了對購房者是好事，市場會自主調(diào)節(jié)，建立新的供求平衡點(diǎn)，日本沉沒的三十年主要對策不是下限跌令，而是直接減少政府性收入，貸款零利率，中國不同，因?yàn)閷彿空叩暮檬?，對地方?cái)政來說是壞事，地方財(cái)政一半的收入來自土地出讓金，所以樓價(jià)不能大跌，2019 年恒大想七折出售，政策直接下了限跌令。房價(jià)跌，土拍就會流拍，別人救市救的是需求端，辜朝明的救市方案就是零利率，中國的學(xué)者罵他給中國樓市挖坑，良心壞了壞了的。

能不能最大限度減少土拍，讓供應(yīng)端剎車，能，前提是要加發(fā)特別國債，支持地方財(cái)政，這還是一個(gè)字，砸錢。

既然不能停止土拍，不能讓供應(yīng)端剎車，那就成了龜兔賽跑，從而也定義了樓市的格局，修復(fù)的過程只能是一個(gè)慢變量。

而 2026 年樓市能不能穩(wěn)住，說到底要看工具箱里還有多少工具，中國到底還有多大的負(fù)債空間。