這年頭，大家對于房企的高管輪換早已習(xí)以為常。

大概10天前，上海國企巨頭金橋股份的一則人事調(diào)整，堪稱是上海國企年中最重磅的人事深水炸彈了：

董事長王穎，因工作調(diào)動正式告別金橋股份。

王穎的離任，再加上年中杜少雄離任總經(jīng)理，金橋股份“一、二把手”的位置進入“真空期”。

就在大家還在猜測誰將出任金橋股份董事長、總經(jīng)理時，一則開工儀式，似乎提前“劇透”了這家上海國企巨頭的全新權(quán)力版圖。

前幾天，金橋股份旗下的碧云綜合體樁基動工儀式，艷姐看了下出席儀式的金橋系高管：

金橋集團黨委書記、董事長郭嶸；

金橋股份黨委書記毛巧麗；

金橋股份黨委委員、副總經(jīng)理沈彤。

圖源公司官微

艷姐注意到，這是毛巧麗首次以金橋股份黨委書記的身份公開出席活動，此前她的身份是金橋股份黨委委員、副總經(jīng)理。

這似乎預(yù)示著，金橋股份將以全新的權(quán)力版圖，全面邁入新時代！

今天艷姐就和大家聊一聊金橋股份這一輪的人事變動和金橋股份這家上海巨頭，也歡迎大家在文末留言跟艷姐互動！

01

25年金橋“老將”

從副總經(jīng)理晉升為“一把手”？

毛巧麗是金橋股份的“老人”。

公開信息顯示，毛巧麗出生于1974年，畢業(yè)于同濟大學(xué)，工學(xué)碩士，高級工程師。

毛巧麗（圖源官微）

2000年畢業(yè)后，毛巧麗便進入金橋股份，先后歷經(jīng)設(shè)計管理、工程管理、成本控制、前期策劃、戰(zhàn)略和投資管理等多個崗位的歷練；

2016年，毛巧麗獲得晉升，出任投資規(guī)劃部總經(jīng)理，并進入公司董事會；

投資規(guī)劃部由毛巧麗牽頭組建，在投資規(guī)劃部期間，毛巧麗出色地完成了北郊未來產(chǎn)業(yè)園、啦啦寶都商辦項目、碧云尊邸住宅等項目的前期工作，為項目后續(xù)持續(xù)貢獻業(yè)績打下了堅實基礎(chǔ)。

2018年，毛巧麗出任金橋股份運營總監(jiān)，操盤公司運營管理工作；

在運營總監(jiān)位置上，毛巧麗推動了金橋壹中心超高層商辦項目的全流程落地，并在此后短短1年時間內(nèi)完成設(shè)計、審批、招投標、開工等工作，成為金橋城市副中心的首開項目。

金橋壹中心實景

2020年，毛巧麗再一次獲得晉升，出任金橋股份副總經(jīng)理，正式進入高管序列，并直至此番調(diào)整。

艷姐觀察到，毛巧麗身上有2個明顯的標簽：

其一，擁有豐富的投資全鏈條實操經(jīng)驗；

其二，精于重難點項目的攻堅落地。

像碧云綜合體項目，作為總體量超30萬㎡、毗鄰2條地鐵線路的的城市更新項目，在項目規(guī)劃與地鐵施工時間錯配的情況下，項目調(diào)規(guī)、地下通道連通等工作難度極大，在毛巧麗主導(dǎo)下，金橋股份以“化整為零”的模式將項目進行全流程拆分，先行完成項目與地鐵的連通工程，再進行商業(yè)綜合體開發(fā)，最終通過項目與地鐵的無縫銜接實現(xiàn)項目價值最大化。

應(yīng)該說，毛巧麗曾長期在投資一線工作，又在總部管理崗位上有過多年沉淀，既有豐富的投資實戰(zhàn)和企業(yè)戰(zhàn)略制定、管理經(jīng)驗，又具備集團視野。

艷姐也注意到，此次出席活動的毛巧麗，排在了上海建工一建的董事長之后、總裁之前，毛巧麗會不會出任金橋股份“一把手”？

一切還都是未知，也還有待最終的官宣。

02

浦東“四大天王”的牌面

再來說說金橋股份，作為與浦房、浦開、陸家嘴一道，并稱為浦東房企“四大天王”的金橋股份，屬于贏在起跑線的那類企業(yè)。

金橋股份的控股母公司，是1990年成立的上海金橋集團，由浦東新區(qū)國資委獨資持有，承接國家級開發(fā)區(qū)上海金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)任務(wù)。

上海金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

金橋股份起筆就以金橋開發(fā)區(qū)為核心，坐擁優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無數(shù)：

碧云國際社區(qū)、啦啦寶都商業(yè)辦公綜合體、金橋國際商業(yè)廣場……全是金橋股份的大手筆，大約涵蓋了：

27平方公里土地面積。

在這塊區(qū)域內(nèi)，集中了像通用汽車、諾基亞貝爾、理光、開利、歐萊雅、申美飲料（可口可樂）、日立、艾默生、巴斯夫、夏普、歐姆龍、華虹宏力半導(dǎo)體等等諸多國際、國內(nèi)頭部知名制造企業(yè)。

而早在2020年，金橋開發(fā)區(qū)就以上海1/250的土地，貢獻了上海1/20的工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，貢獻了上海1/2的汽車制造企業(yè)、1/3的電子信息產(chǎn)業(yè)、1/4的智能裝備產(chǎn)業(yè)。

在做廠房、辦公樓租賃業(yè)務(wù)的同時，金橋股份也做了一些居住生活配套，像前面提到的碧云國際社區(qū)，就云集了諸多外企中高管，也有著“小聯(lián)合國”的稱號。

碧云國際社區(qū)

僅這些可供租賃的廠房、辦公樓、研發(fā)樓、公寓等面積就有近300萬㎡，絕大部分都位于金橋中環(huán)線附近，資產(chǎn)相當優(yōu)質(zhì)。

金橋股份也是收租收到手軟：

2024年，浦東金橋營收27.17億，其中房地產(chǎn)租賃貢獻了18.34億，占比68%，毛利率高達48%。

要知道金橋股份的員工總數(shù)只有242人，人效相當夸張。

不過時過境遷，部分外企在市場競爭中式微，金橋股份的“租賃模式”也面臨不小的挑戰(zhàn)，這幾年也調(diào)整了策略，由過去的租賃模式轉(zhuǎn)型租售并舉，并逐步進入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域。特別是后者，起步雖晚，但市場競爭力十分強悍。

2024年，浦東金橋以81.21億的權(quán)益銷售位列上海房企第16位。特別是他們住宅開發(fā)業(yè)務(wù)打造的“碧云”系產(chǎn)品，已經(jīng)成為市場的“金字招牌”。

舉兩個例子，2023年首開的碧云澧悅，首開449套房源，開盤當天去化近80%，在浦東周浦板塊，這樣的去化效果相當炸裂；還有去年底首開的碧云北外灘·尊邸，首開137套房源，開盤當天去化近80%，銷售額25億。

碧云北外灘·尊邸樣板間實景

去年浦東金橋的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)貢獻營收6.53億，占比雖然只有24%，但毛利率高達67%。

不過進入到2025年，金橋股份的壓力并未因為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的起色而出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

今年上半年，金橋股份營收9.6億，同比下降33.8%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出10.35億，去年同期凈流出僅有4.44億。

擁有超300萬㎡自持物業(yè)的金橋股份，在園區(qū)租金走低、空置率走高、寫字樓供需逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實壓力下，如何將這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實實在在的收益、利潤，將是新管理團隊未來不得不面對的現(xiàn)實問題。

03

百億王炸終于來了？

碧云綜合體項目，是金橋股份近年在上海的最重磅項目。

怎么理解這個重磅項目的含金量？

總建面約38萬㎡、總投資約109億。

碧云綜合體項目效果圖示意

這大概是金橋股份有史以來投資規(guī)模最大的單個項目。

要知道碧云板塊自2021年以來只有一個新盤上市，也就是金橋股份開發(fā)的碧云尊邸項目，而且早已售罄，未來板塊內(nèi)的新房項目有且只有碧云綜合體項目。

所以市場也都在期待，他們到底會帶來什么樣的產(chǎn)品？

目前項目效果圖還比較少，但從規(guī)劃公示圖上，我們還是大概能看出項目的豪宅底盤的。

根據(jù)公示的規(guī)劃方案，傳統(tǒng)的大戶型產(chǎn)品：

項目一共3棟住宅，北側(cè)是2棟24層高層，南側(cè)1棟24層高層，基本呈現(xiàn)品字型布局，北側(cè)高層住宅下面是4層的配套。

碧云綜合體08B-01地塊效果圖示意

目前項目的效果圖和戶型信息還比較少，但從這張規(guī)劃圖上看，艷姐猜測有三個信息：

高層戶型建面在約

220

-380

㎡之間，主力建面

220

㎡左右；

絕大部分戶型都是兩梯兩戶無連廊設(shè)計，層高超過

3

米，隱私、采光表現(xiàn)相當不錯；

所有戶型都有南北雙陽臺，并會搭配

270

°全景轉(zhuǎn)角飄窗。

碧云綜合體住宅項目效果圖示意

這意味著項目的門檻大約在2200萬左右，在碧云這樣的絕版地段還是十分強悍的。

不過受限于地塊面積，社區(qū)內(nèi)沒有打造獨立的會所，也沒有下沉式庭院，未來估計會利用緊鄰項目的體育設(shè)施作為配套。

碧云綜合體體育設(shè)施效果圖示意

另外，項目所在的碧云板塊是上海老牌的高端國際社區(qū)，綠化、教育、商業(yè)配套都很成熟，整體居住品質(zhì)很高；距離地鐵9、14號線藍天路站大約500米，大約20分鐘直達陸家嘴。

這就是妥妥的碧云豪宅范兒。

艷姐也猜測，未來項目將大概率會被打造為金橋股份的“碧云”系產(chǎn)品

雖然目前項目公開的效果圖比較少，僅從他們過往打造的碧云·尊邸、碧云北外灘·尊邸等幾個“碧云”系作品來看，碧云綜合體項目大概率會延續(xù)碧云系作品的精髓，融合海派風格，又會有很強的質(zhì)感、格調(diào)。

從2023年底調(diào)規(guī)，到今年9月規(guī)劃公示，再到前幾天的正式開工，這個速度不算快，但艷姐認為，能看出金橋股份的設(shè)計部門對這個王炸項目還是用了很大的心思的。

結(jié)語

行業(yè)深度調(diào)整，地產(chǎn)央國企的高管，尤其是作為一二把手的董事長和總經(jīng)理，風光，卻也很難做。

諸多央國企如今可以在行業(yè)內(nèi)一騎絕塵，說白了也是肩負著帶領(lǐng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的巨大使命，也因此，董事長、總經(jīng)理們更是壓力山大。

不過艷姐觀察到，坊間對毛巧麗的評價相當高：

善于帶好團隊攻堅克難。

未來，隨著全新權(quán)力版圖的成型，又會給金橋股份帶來哪些變化？我們也拭目以待。

主編：張艷

責編：eric

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