上周日，隨著越秀拿下海珠區(qū)AH050335地塊，2025年廣州土拍正式收官。

這一年，看似平靜的土地市場(chǎng)，實(shí)則暗流涌動(dòng)：

地王消失、白云成為第一供地大區(qū)、荔灣樓面價(jià)正在追平海珠...

樓市君深挖土拍數(shù)據(jù)，為大家揭曉今年土拍中99%的人都不知道的冷知識(shí)！

冷知識(shí)一：成交金額創(chuàng)下十余年來(lái)的新低

先來(lái)看看整體成交情況。

2025年廣州共有48宗涉宅地成功出讓，攬金約506.6億元。

而去年，這個(gè)數(shù)據(jù)還是49宗、772.6億元，成交地塊宗數(shù)變化不大，土地出讓金，卻同比下跌了34%。

這個(gè)數(shù)據(jù)，甚至是廣州近10年來(lái)的新低！

｜廣州樓市發(fā)布 制

冷知識(shí)二：地塊的成交率創(chuàng)下六年新高

意外吧？廣州今年賣的地雖然不多，但流拍的也更少！

數(shù)據(jù)顯示，今年廣州共掛牌57宗涉宅地，成交48宗，成交率達(dá)到了84%。

這個(gè)數(shù)據(jù)也是近6年來(lái)的新高！

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最主要原因就是，廣州的供地更精準(zhǔn)、出讓條件也更寬松了。

好處也很明顯，就是在市場(chǎng)化的前提下，精準(zhǔn)滿足房企和板塊的需求，流拍率自然也就低了。

冷知識(shí)三：天河樓面價(jià)最高，荔灣趕上海珠

事實(shí)上，作為樓市的“晴雨表”，土地市場(chǎng)往往能率先反應(yīng)樓市的底層變動(dòng)。

分區(qū)域來(lái)看，天河的土地價(jià)值依然最高，地塊平均樓面價(jià)達(dá)到了36193.2元/平。

海珠、荔灣緊隨其后，分別為26418.5元/平和25125元/平，二者相差很小。

換句話說，荔灣的價(jià)值正在顯現(xiàn)。

花都增城從化排名最后，平均成交樓面價(jià)均沒有超過1萬(wàn)/平。

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數(shù)據(jù)顯示，今年廣州涉宅地平均樓面價(jià)約16388元/平。

這個(gè)數(shù)據(jù)依然處于較高水平，如果扣除白云從化的幾宗超級(jí)便宜的安置房用地，實(shí)際數(shù)據(jù)還會(huì)更高。

還有海珠南泰路地塊、荔灣陸居路等地塊，本身還有較大金額的配建成本，實(shí)際樓面價(jià)會(huì)稍高。

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冷知識(shí)四：白云力壓天河，成為供地大戶

一向供應(yīng)稀缺的白云區(qū)，今年開閘了供地。

白云成交10塊地，穩(wěn)居全市TOP1，即便扣除3宗安置房地塊也有7宗。

番禺、花都、南沙、天河排第2-5名，除了越秀區(qū)0供地0成交之外，最少的從化和黃埔也有1宗地入賬。

特別是白云新城，上一次賣地還在2021年，今年一下子就有2宗地入賬。

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并且，白云還是收金最多的一個(gè)區(qū)。

全年合計(jì)攬金107.8億，是廣州唯一的賣地百億大區(qū)！

冷知識(shí)五：越秀拿地宗數(shù)、金額均第一

今年的房企拿地金額排名，也出現(xiàn)了變化。

越秀以8宗地、95億的拿地規(guī)模排名第一，在天河、白云、番禺等區(qū)多點(diǎn)開花。

保利排名第二，今年在廣州土拍斥資超77億。

原因也很好理解：保利去年剛在廣州土地市場(chǎng)砸下了足足254億，拿下保利玥璽灣、保利天曜、保利天奕等項(xiàng)目地塊。

因此在今年，保利基本都只挑核心地塊拿。

比如海珠南泰路地塊、白云新城地塊，都是爭(zhēng)搶了幾十輪才拿下的。

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民企中，敏捷以超33億的拿地金額位居首位，成為廣州土地市場(chǎng)難得的亮眼一筆。

此外，綠城在白云和番禺加倉(cāng)，連續(xù)兩年在廣州拿地，對(duì)廣州樓市持續(xù)看好。

冷知識(shí)六：國(guó)資占主導(dǎo)，但民企并沒有躺平

國(guó)央企拿下48宗地塊中的25宗，加上地方國(guó)資托底的13宗，合計(jì)達(dá)到了38宗，拿下了廣州近8成地塊。

但相對(duì)而言，民企/混合所有制企業(yè)也拿下了10宗，占比約20.8%。

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除了綠城這樣的半官方選手之外，敏捷、力迅、益云集團(tuán)、番禺置業(yè)、福牛地產(chǎn)這樣的純民企也出手了。

特別是益云集團(tuán)、福牛地產(chǎn)，還是首次進(jìn)入廣州商品住宅領(lǐng)域。

民企/混合所有制企業(yè)比較活躍的區(qū)域，主要在番禺和白云，成交宗數(shù)和金額都比較多。

這也跟番禺、白云民營(yíng)企業(yè)相對(duì)較為活躍有關(guān)。

其他像是花都和南沙，地塊100%由地方國(guó)資接手，天河海珠從化黃埔也是100%國(guó)央企拿地。

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冷知識(shí)七：總價(jià)、單價(jià)地王開始消失

這個(gè)比較好理解，最主要原因在于：

今年廣州的土拍缺少重量級(jí)地塊。

從總價(jià)上看，今年最貴的是保利置業(yè)拿下的陸居路地塊，總價(jià)38.03億。

保利拿下的南泰路地塊即便算上配建成本，也僅50億出頭。

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而成交樓面價(jià)最高的，則是世界大觀四期的純墅地也僅約47317元/平。

要知道，廣州樓面價(jià)TOP10的門檻早已破了5萬(wàn)/平！

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冷知識(shí)八：安置房地塊比商品房更搶手

今年出讓的4宗安置房用地，全部溢價(jià)成交！

并且，在今年溢價(jià)率TOP10中，安置房用地占據(jù)了3席，最高溢價(jià)率達(dá)到了37.83%！

安置房用地的熱度，在今年超過了商品房用地。

換句話說，確定性更強(qiáng)的安置房用地，已經(jīng)成了房企爭(zhēng)搶的另一條賽道。

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當(dāng)然，也有不少商品房地塊的熱度不低。

就比如海珠區(qū)南泰路地塊，保利和越秀就爭(zhēng)奪了76輪，溢價(jià)率高達(dá)27.27%！是除安置房地塊之外溢價(jià)率最高的地塊，也是競(jìng)價(jià)次數(shù)最多的地塊。

若是參考前幾年15%溢價(jià)就要搖號(hào)的規(guī)則，廣州2025年至少會(huì)誕生7宗搖號(hào)地。

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最后，我們也簡(jiǎn)單聊聊關(guān)于2026年廣州土地市場(chǎng)的一些看法。

就拿供地邏輯來(lái)說，明年大概率還是會(huì)延續(xù)今年的精準(zhǔn)供地模式。

一些小而精的地塊會(huì)繼續(xù)被梳理出來(lái)，在小范圍內(nèi)持續(xù)盤活房企開發(fā)鏈條，并且在地價(jià)方面也會(huì)有所讓利。

對(duì)于早期流拍的地塊，或許會(huì)采取減少容積率、減少配建面積、增加住宅占比等方式回爐改造，提升性價(jià)比，吸引開發(fā)商報(bào)名參拍。

｜金融城實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

至于供地?cái)?shù)量，樓市君認(rèn)為也會(huì)進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)控。

對(duì)于新房庫(kù)存較大的區(qū)域，大概率會(huì)減少供地，而新房銷售較快的天河、荔灣等區(qū)域，則會(huì)保持適當(dāng)?shù)墓┑毓?jié)奏。

特別是一些重量級(jí)地塊的到來(lái)，很有可能帶動(dòng)整個(gè)土拍市場(chǎng)熱度。

樓市君收到最新消息，馬場(chǎng)地塊在官方批復(fù)回收后，這兩天已經(jīng)開始了內(nèi)部清拆。

換句話說，馬場(chǎng)地塊或許有望在明年初打響頭炮，為全年土拍定調(diào)！

｜馬場(chǎng)地塊實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

還有就是關(guān)于明年的政策導(dǎo)向方面，高層也有了新的定調(diào)。

在昨天剛剛開完的全國(guó)住建工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)了我國(guó)新型城鎮(zhèn)化依然在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿?/strong>。

在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式上，會(huì)議也給出了多個(gè)具體措施，包括推進(jìn)現(xiàn)房銷售制、規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管等。

整個(gè)會(huì)議傳遞出的信號(hào)還是非常積極的，我們大可不必太過悲觀。

要知道，在房地產(chǎn)深度調(diào)整的這幾年里，廣州依然出現(xiàn)了保利玥璽灣這樣開盤破百億的全國(guó)性熱盤；改善、剛需買家的需求也在回升。

換句話說，樓市已經(jīng)挺過了最艱難的這段時(shí)間。

因此，對(duì)于2026年的廣州樓市，我們依然有信心。