2025年11月，杭州二手房成交量為6561套，環(huán)比10月上漲10.6%，同比2024年11月下跌37.1%。杭州二手房均價(jià)“八連跌”，11月二手房網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比10月下滑2.5%，同比2024年11月下滑13.8%，為2017年以來(lái)的價(jià)格新低。

低價(jià)剛需盤(pán)成為成交主力，比如：蕭山區(qū)降價(jià)小區(qū)數(shù)量為漲價(jià)小區(qū)的兩倍，部分房源成交單價(jià)低至3.5萬(wàn)元/㎡。杭州二手房市場(chǎng)議價(jià)空間擴(kuò)大，業(yè)主通過(guò)降價(jià)加速成交，呈現(xiàn)明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)特征。

有房產(chǎn)大V說(shuō)，只有一線城市有房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線以下城市沒(méi)有多少房地產(chǎn)交易?！皟鼋Y(jié)效應(yīng)”出現(xiàn)在市場(chǎng)低迷萎縮的行情中，甚至一線城市也失去了房地產(chǎn)市場(chǎng)，杭州市上千個(gè)二手樓盤(pán)有過(guò)連續(xù)幾個(gè)月零成交的記錄。

2025年，少數(shù)不愁賣(mài)的二手房小區(qū)無(wú)需開(kāi)打“價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)”，多數(shù)愁賣(mài)的二手房小區(qū)只得紛紛開(kāi)啟“以?xún)r(jià)換量”模式，市中心小區(qū)降價(jià)幅度小，次中心次之，遠(yuǎn)城區(qū)和郊區(qū)降價(jià)幅度大，平均降幅約力20%到30%。

全國(guó)每年有約1000萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，2024年，杭州常住人口為1262.4萬(wàn)人，增加了10.2萬(wàn)?。2025年上半年，杭州人口流入28萬(wàn)，排在全國(guó)第二，全年新增人口鐵定超過(guò)2024年。

杭州和其它城市“以?xún)r(jià)換量”的樓市行情說(shuō)明，不只是一線城市有房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格。盡管潛在的住房需求逐漸下滑，但依然存在，有首次購(gòu)房的剛需人群，也有二次和二次以上購(gòu)房的改善人群，住在“老破小”的拆遷戶(hù)既是剛需一簇，也是改善一簇。

狹義的經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門(mén)研究“交易的藝術(shù)”，商人不一定是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，商人和商人出身的政要不一定最懂“交換的價(jià)值”。商品或服務(wù)的價(jià)格與供給呈反向關(guān)系或反效性；商品或服務(wù)的價(jià)格與需求呈正向關(guān)系或正效性。?

供求理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本遵循，通過(guò)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)決定商品的價(jià)格與數(shù)量?，當(dāng)需求增加、供給不變時(shí)，商品和服務(wù)價(jià)格上升；當(dāng)供給增加、需求不變時(shí)，商品和服務(wù)價(jià)格下降。

新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)是一門(mén)用效用哲學(xué)的思維方式和分析方法解釋經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)說(shuō)，比如：除了用曲線和方程描述經(jīng)濟(jì)學(xué)基本框架的供需理論或供求規(guī)律以外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家還可以用廣效論或廣義效用論的概念和體系解釋供需理論或供求規(guī)律的形成和具體應(yīng)用。

可以引入“替代效應(yīng)”和“購(gòu)買(mǎi)力效應(yīng)”兩個(gè)效用或效應(yīng)哲學(xué)的概念，替代效應(yīng)是指商品和服務(wù)的可選擇性，甲商品或甲服務(wù)可以替換乙商品或乙服務(wù)等。購(gòu)買(mǎi)力效應(yīng)是指收入增加，購(gòu)買(mǎi)力上升，反之，收入減少，購(gòu)買(mǎi)力下降，購(gòu)買(mǎi)力效應(yīng)即是財(cái)富效應(yīng)。購(gòu)買(mǎi)力高低是決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)高低的主要指標(biāo)之一。

?當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)?，商品變得便宜，消費(fèi)者會(huì)用這些商品替代其它同類(lèi)商品，比如：當(dāng)蘋(píng)果手機(jī)降價(jià)時(shí)，原本買(mǎi)安卓手機(jī)的用戶(hù)可能買(mǎi)蘋(píng)果。實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力隨價(jià)格下跌而增強(qiáng)，同樣的收入能買(mǎi)更多的商品，比如：當(dāng)汽油降價(jià)時(shí)，車(chē)主駕車(chē)出行的次數(shù)和里程增加。開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，以刺激潛在的住房需求。

?當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)?，消費(fèi)者轉(zhuǎn)向便宜的替代品，比如：當(dāng)豬肉漲價(jià)時(shí)，有些消費(fèi)者可能改吃雞肉。實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力隨價(jià)格的上升而減弱。收入下降抑制了購(gòu)買(mǎi)力，比如：當(dāng)工資和獎(jiǎng)金減少時(shí)，有些消費(fèi)者可能減少消費(fèi)，對(duì)買(mǎi)房持觀望或“降級(jí)”的心態(tài)。市場(chǎng)基本規(guī)律表現(xiàn)為商品價(jià)格降了，買(mǎi)的人就多，反之，商品價(jià)格漲了，買(mǎi)的人就少。