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12月25日，圣誕節(jié)，2025年北京土拍收官。

十分意外的是，豐臺花鄉(xiāng)中部組團0001地塊以24.72億元成交，底價！

拿地者，是北京建工地產(chǎn)和兄弟企業(yè)北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團，它們都是北京建工集團旗下的企業(yè)。

它的門檻很低，位于南四環(huán)之內(nèi)，占地2.35公頃、建面5.89萬平米，起始價24.72億元，樓面價僅為4.2萬元，比南面1.2公里外的北京隅西頌，低了16%。

為了讓花鄉(xiāng)地塊輕裝上陣，原本與它一起捆綁的0002地塊，也被臨時減掉了——約12萬平米。

用這么一塊好地壓軸，可謂用心良苦。但，令業(yè)績大跌眼鏡的是，它沒有溢價。

花姐想起了年初那場土拍，可謂是驚心動魄。

海淀朱房村雙子打頭陣，最終在兩個多小時“車輪戰(zhàn)”下，兩地塊經(jīng)過413輪競價，以總價181.924億元成交，平均溢價率21.04%。

它們是大名鼎鼎的頂豪臻澐和建發(fā)海晏。

2025年北京土拍開頭火爆，收尾很低調(diào)，反差很大。它的成績單也不是很理想，成交40宗宅地，收金1427.245億元，同比下滑8.17%。

而2025年尚在供地清單的12宗地——有3宗進入預(yù)申請，將跨入2026年出讓。

收金1427億元，同比下滑8.17%

花鄉(xiāng)0001地塊，是北京2025年賣出的第40宗宅地。

這個數(shù)量，比2024年少1宗，比2023年少了21宗。

從成交金額看，花姐預(yù)計2025年北京涉宅地塊的成交金額，約為1427億元——同比下滑8.17%；用地170.71萬平米、規(guī)劃建面353萬平米——同比下滑25%。

2024年，北京用地面積241.6萬平米，規(guī)劃建筑面積470.4平方米——同比下滑19.2%；共計土地出讓金1554億元；同比下滑10.74%。（詳見《2024年北京土拍成績放榜了》）

2023年，北京用地面積296.13萬平米，規(guī)劃建面582.2萬平方米，收獲土地出讓金1741.3億元。

無論是規(guī)劃建面，還是收金數(shù)量，北京土拍市場三年來一路下滑。

一級市場的背后，是北京樓市現(xiàn)狀的一個縮影——整體縮量前行。

14宗地溢價成交，最高39%

2025年北京土拍市場，是取消限價的完整年度。

去年12月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元競得豐臺萬泉寺地塊——中海麗金府，成為首個不限價地塊。有點可惜，這塊西南二環(huán)外之地，是以底價成交的。

在2025年成交的40宗宅地中，有26宗是以底價成交，有14宗溢價成交。

其中14宗溢價地塊，還是蠻熱門的，平均溢價達到15%

最高溢價者，為朝陽中建智地太陽宮地塊，溢價39%；第二名：海淀中海樹村地塊，溢價27.95%；第三名：海淀建發(fā)海晏，溢價25%；第四名：通州中鐵建花語璟云，溢價21.94%；第五名：懋源朝陽松榆里地塊，溢價18.21%。

上述溢價地塊中，松榆里地塊很有意思。懋源地產(chǎn)塞翁失馬、焉知非福。

在太陽宮地塊土拍中，它拼到最后放棄，雖然有些遺憾，但該地塊有來自酒仙橋中海萬吉玖序和縵合北京二期的競爭。

反而在松榆里地塊上，目前看周邊沒有競爭對手，在硬剛一種國央企開發(fā)商后，懋源地產(chǎn)收獲了市場空白點。

用一句話來概括，2025年土拍市場，冷熱不均。

海淀與朝陽爭霸賽，金額超五成

2025年北京土拍市場，最大的看點，依然是海淀與朝陽的爭霸賽。

無論成交面積，還是成交金額，海淀都壓朝陽一頭。

2025年，海淀土地成交金額448億元、建面66.47萬平；朝陽土地成交311.15億元，建面61.59萬平米。

它們加起來的金額達760億元，占了北京土拍的53.5%

海淀有朱房雙子，寶山雙子，中海樹村地王在撐著。當然，朝陽也有個巨無霸，黃杉木店雙子。

2025年北京的土拍市場，通州崛起得很猛，成交金額122.15億元，快趕上豐臺了。

最沒存在感的，是幾個郊區(qū)，房山、門頭溝、延慶和懷柔，成交金額分別是14.71億元、9.57億元、5.6億元、3.59億元。

不過，延慶中建臻源府和懷柔嘉棠澐璽的這兩個盤，賣得非常好。

供地剎車與公示規(guī)則改變

盤點北京2025年土拍市場，花姐發(fā)現(xiàn)有一些現(xiàn)象，值得一說。

1、年中剎車了

2025年上半年成交22宗住宅地塊，總成交金額1005.56億元，同比去年多賣273.2億元，增幅約37.3%。其中6月5日，一天就賣了3宗地。

這導(dǎo)致七八月踩了剎車，只成交了3宗地。（詳見《賣地千億后，北京放慢節(jié)奏了》、《北京土拍重啟，傳遞出三個信號》）

2、擬出讓時間變了

在第六輪供地清單里，"擬出讓時間“一欄里，變成了模棱兩可的“近期”二字。

而此前5輪中，均有明確的時間界定。比如，1月20日發(fā)布的第一批供地清單中，擬出讓時間為2月中旬。

3、公式規(guī)則表了

在第八輪供地清單里，首次將“新老地塊”混在一起。

截至目前，供地清單出現(xiàn)了第七輪、第八輪和第九輪地產(chǎn)的信息，共計16條。

18宗地、建面173.7萬平米留給明年

2025年成交的40宗地，有8宗是去年甩過來的。

那么，今年供地計劃里，又有多少留給2026年呢？

在2025年，北京共計發(fā)布了九輪供地清單，共計披露了50塊地的信息。但真正在2025年內(nèi)成交的，只有32塊。

剩余的18宗地，其中有13宗尚在供地清單里，有5宗已下架了——包括海淀四季青西郊機場0018地塊，以及四季青0012/0007地塊。

這18宗地，共計規(guī)劃建面173.66萬平，明年最終到底會激活多少？還有很大的變數(shù)。

這里面，朝陽區(qū)永安里舊城改造0401-01地塊是個老大難，占地3.48萬平米、規(guī)劃建面16.1萬平米，還調(diào)過規(guī)。它在去年第二、四輪，和第七輪都出現(xiàn)過。

不按常理出牌的事情還有很多。

比如，豐臺東郭莊6028地塊，解綁了公建6029地塊；再比如，昌平龍湖凌云頌，邯鄲學(xué)步，地塊組合增增減減，等等。

最后，花姐提一句，今年有三塊地卷到實景示范區(qū)才開盤：華潤置地北京潤園、中海樹村項目、保利半壁店項目。

此外，中建智地拿下的太陽宮地塊，受地鐵影響，速度也快不了。（詳見《中建智地，慢了下來》）

這個現(xiàn)象，是否也會成為2026年京城樓市的一個常態(tài)呢？