文/言叔

這幾天，廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊那邊可熱鬧了。

十余臺(tái)挖掘機(jī)轟隆隆地進(jìn)場(chǎng)，鈞泰軒右側(cè)那片原本破破爛爛的汽車維修商鋪，現(xiàn)在基本被推平了。

圍擋板圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，里面塵土飛揚(yáng)，外面路人紛紛駐足圍觀。

這個(gè)曾經(jīng)讓無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商垂涎三尺的"黃金寶地"，終于開(kāi)動(dòng)了。

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說(shuō)起這個(gè)馬場(chǎng)地塊，老廣州人都知道。

1992年建成的賽馬場(chǎng)，后來(lái)變成了汽車城、家居賣場(chǎng)，再后來(lái)就成了半死不活的低效用地。

但這次不一樣了。

從12月初市規(guī)自局發(fā)布公告收回36.2萬(wàn)平方米國(guó)有土地使用權(quán)，到挖掘機(jī)進(jìn)場(chǎng)，只用了三周時(shí)間。

這速度，在廣州土地整理歷史上，算是相當(dāng)罕見(jiàn)的。

我特意查了下，之前琶洲中二區(qū)有塊地，從簽收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議到正式掛牌，只用了3個(gè)月，已經(jīng)刷新了廣州紀(jì)錄。

現(xiàn)在馬場(chǎng)這個(gè)"世紀(jì)工程"，看來(lái)也要按這個(gè)節(jié)奏來(lái)。

補(bǔ)償方案早就公布了，越秀集團(tuán)作為做地主體，要掏約100億元補(bǔ)償款。

有意思的是，越秀本身也是馬場(chǎng)公司的大股東，持股49.85%。

這意味著什么？

等于左手倒右手，但表面上看，程序走得相當(dāng)規(guī)范。

現(xiàn)場(chǎng)工作人員說(shuō)，這次清拆分階段進(jìn)行，先拆鐵皮建筑，馬會(huì)家居、馬會(huì)酒店這些"大家伙"后面再慢慢來(lái)。

但可以肯定的是，預(yù)計(jì)明年上半年，這塊地就能正式上架出讓。

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這塊地為什么這么受關(guān)注？

很簡(jiǎn)單，這是珠江新城最后一塊未充分開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊了。

整個(gè)珠江新城早就開(kāi)發(fā)成熟，想再找這么大面積的地，比登天還難。

更勁爆的是價(jià)格。

據(jù)內(nèi)部消息，馬場(chǎng)地塊的起拍總價(jià)將位列廣州歷年土拍總價(jià)榜第二位，僅次于廣船二三期的188億元。

如果最終成交價(jià)突破亞運(yùn)城的255億元，馬場(chǎng)地塊將直接登頂廣州土拍總價(jià)榜首，躋身全國(guó)前列。

這是什么概念？

2025年廣州全年土拍成交總金額才506.61億元，一塊地就占了半壁江山。

要知道，廣州土拍市場(chǎng)這幾年可不太景氣。

2025年成交金額比去年下降了超過(guò)34%，雖然年底出現(xiàn)了一波"翹尾"行情，12月20天就賣了16宗地塊，收金近197億元，但整體還是偏冷。

馬場(chǎng)這塊"壓箱底"的寶地，顯然是要給廣州土拍市場(chǎng)打一針強(qiáng)心劑。

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從最新控規(guī)來(lái)看，馬場(chǎng)地塊的價(jià)值可不是一般的高。

項(xiàng)目總建面由原來(lái)的72.98萬(wàn)㎡調(diào)增至75.1萬(wàn)㎡，新增的2.12萬(wàn)㎡全部用于公服配套。

地塊毛容積率僅1.95，這在寸土寸金的珠江新城，簡(jiǎn)直奢侈得讓人眼紅。

更值得一提的是，原規(guī)劃穿過(guò)住宅區(qū)域的金穗路隧道已經(jīng)調(diào)整路線繞行。

這說(shuō)明什么？

說(shuō)明相關(guān)部門對(duì)這塊"珠城最后大型宅地"的重視程度，超乎想象。

規(guī)劃顯示，馬場(chǎng)地塊將新增5條城市道路，填補(bǔ)天河中央商務(wù)區(qū)路網(wǎng)空白，促進(jìn)珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）資源互通。

同時(shí)，地塊將打造超10公頃的頂級(jí)城央公園，并引入SKP頂奢百貨，構(gòu)建"高端酒店+特色體驗(yàn)"一體化消費(fèi)鏈。

在"優(yōu)先保證商業(yè)建筑面積"的原則下，馬場(chǎng)地塊未來(lái)不僅是珠城頂豪標(biāo)桿，更將成為廣州商業(yè)新名片。

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隨著廣州馬場(chǎng)地塊開(kāi)拆，最高興的估計(jì)還是越秀集團(tuán)。

作為做地主體，越秀不僅要支付約100億元的補(bǔ)償款，還是馬場(chǎng)公司的最大股東。

更關(guān)鍵的是，越秀深度參與配套設(shè)施建設(shè)，在后續(xù)開(kāi)發(fā)中具有天然優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，最終誰(shuí)能拿下這塊地，還要看真金白銀的較量。但以越秀的實(shí)力和背景，勝算確實(shí)不小。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)最關(guān)心的是，馬場(chǎng)地塊到底什么時(shí)候正式掛牌出讓？最終成交價(jià)會(huì)是多少？

按照廣州土地整理的效率，最快明年上半年就能完成前期整理，順利上架。

我猜測(cè)，可能會(huì)選擇在市場(chǎng)情緒比較好的時(shí)候推出，以獲得更好的成交價(jià)格。

至于成交價(jià)，如果市場(chǎng)情緒高漲，突破255億元的歷史紀(jì)錄不是沒(méi)有可能。畢竟，這是珠江新城最后一塊寶地，錯(cuò)過(guò)就沒(méi)了。

在言叔看來(lái)，馬場(chǎng)地塊的開(kāi)發(fā)，不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是廣州城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要節(jié)點(diǎn)。

它將打通珠江新城和金融城之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)"珠金琶"黃金三角的真正融合。

對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，這意味著以后逛街有更多選擇，出行更加便利，生活品質(zhì)全面提升。

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，這意味著離國(guó)際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)又近了一步。

現(xiàn)在，我們只需要耐心等待，看這塊"黃金寶地"最終會(huì)花落誰(shuí)家，又會(huì)創(chuàng)造怎樣的價(jià)格神話。

畢竟，這是珠江新城最后的機(jī)會(huì)了。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。