12月24日下午，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策又進(jìn)行了一次調(diào)整，時(shí)間既出乎預(yù)期，內(nèi)容又在意料之中。它主要包括以下幾點(diǎn)：

第一，限購(gòu)政策優(yōu)化，五環(huán)以內(nèi)非本地戶籍社保個(gè)稅連續(xù)繳納時(shí)間從3年變2年，五環(huán)外2年變1年。

第二，二孩及以上家庭，可以在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)一套商品住房。

第三，房貸利率定價(jià)機(jī)制不再區(qū)分首套住房和二套住房。公積金購(gòu)買二套住房，首付比例從30%降至25。

第四，招拍掛拿地的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，從原來(lái)市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)，調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

以上四點(diǎn)，除了第四點(diǎn)，都與購(gòu)房人有直接關(guān)系。

消息發(fā)布后，行業(yè)和市場(chǎng)有些波瀾不驚。究其原因，一是政策調(diào)整在預(yù)期之內(nèi)，市場(chǎng)有一定準(zhǔn)備；二是當(dāng)前北京樓市環(huán)境較為艱難，無(wú)論買方還是賣方，都已經(jīng)明白，寄望一次兩次政策就能徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)是不現(xiàn)實(shí)的。共克時(shí)艱，需要的是久久為功。

這次政策調(diào)整，一句話：有利于促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)。我們有兩個(gè)基本判斷，一是不會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)或房?jī)r(jià)的波動(dòng)，有利好，要回暖，也是平穩(wěn)的，“繼續(xù)磨底”這個(gè)大局面，短期不會(huì)改變�！埃ㄔ斠姟丁罚�。二是對(duì)買方，有利于改善性需求；對(duì)賣方，有利于改善型產(chǎn)品。對(duì)剛需首置的影響并不直接。

首先，限購(gòu)政策五環(huán)外“2年變1年”，五環(huán)內(nèi)“3年變2年”，多子女家庭可以多買一套，邏輯都是增加“池子里的魚”，也就是具備買房資格的增量需求。這樣的政策調(diào)整，確實(shí)能夠起到“增量”的作用，在一定程度上改善信心，活躍市場(chǎng)交易。但是，對(duì)這種活躍的效果和程度，我們覺得要保持一種理性的態(tài)度，不要過分樂觀。

政府放松限購(gòu)政策的節(jié)奏是理性的，市場(chǎng)的預(yù)期就應(yīng)該保持一致，也要理性。不要認(rèn)為3變2，2變1之后，就會(huì)出現(xiàn)非常多的人買房。現(xiàn)在北京樓市的成交問題，是預(yù)期和信心問題，當(dāng)預(yù)期看漲時(shí)，越限越買，當(dāng)預(yù)期看跌時(shí)，購(gòu)買決策周期就會(huì)不斷拉長(zhǎng)，購(gòu)買多套住房的需求，也很難因?yàn)檎叩姆艑挾霈F(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。

這個(gè)政策調(diào)整最大的受益者，應(yīng)該就是那些有地段、資源、產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢(shì)的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。當(dāng)前，頂端財(cái)富人群的購(gòu)買邏輯不在于“價(jià)”，而是在于“好”。真正的好房子，有可能促使他們多買一套。這種情況在過往很多頂級(jí)豪宅中，都出現(xiàn)過，個(gè)人沒資格，就用公司名義買，或者用其他方式買�，F(xiàn)在，年限縮短，限制降低，這部分需求可能會(huì)有一定釋放。

踩中這個(gè)節(jié)奏的北京頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，應(yīng)該是有一點(diǎn)幸運(yùn)的。之前有中建宸園，當(dāng)下有剛剛面市的中海安瀾，運(yùn)氣已經(jīng)有了，后面要看自己的努力和水平。

其次，政策的效果，會(huì)集中出現(xiàn)在改善這個(gè)領(lǐng)域。這次北京終于拉平了首套房和二套房的利率水平，把公積金購(gòu)買二套住房的首付比例也降低了。這些都降低了改善性購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有不確定因素的情況下，家庭支出負(fù)擔(dān)得以減輕，結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，從而改善市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)。

這個(gè)政策調(diào)整，可能會(huì)促使當(dāng)下真正有改善性、置換型購(gòu)房需求的人，盡快做出購(gòu)買決策，極具針對(duì)性。當(dāng)下北京樓市的最大痛點(diǎn)之一，就是購(gòu)買決策猶豫不決，無(wú)限拉長(zhǎng)。監(jiān)管政策釋放利好，銀行讓利，確實(shí)可以起到加速?zèng)Q策的作用。

不過，仍然要理性看待效果。這種加速，針對(duì)的是確有置換改善需求的客戶。那些暫時(shí)沒有，或者置換改善意愿不甚明顯的人而言，不會(huì)因?yàn)槎追坷式盗�，�?fù)擔(dān)輕了，就想多買一套房。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)沒有了，住房的功能屬性大過資產(chǎn)屬性，不能升值，而現(xiàn)在又“夠住”、“夠用”的情況下，就沒必要再去新買一套房，或者折騰置換一次了。

因此，我們不認(rèn)為拉平首套、二套利率這個(gè)政策調(diào)整，會(huì)帶來(lái)更多的增量需求。

再次，當(dāng)前的樓市，核心問題是信心和預(yù)期的持續(xù)修復(fù)問題，這種修復(fù)單靠一兩次政策調(diào)整是難以奏效的，或者說，政策工具的奏效需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能顯現(xiàn)。市場(chǎng)更不能寄望一兩項(xiàng)政策調(diào)整和優(yōu)化，就能逆轉(zhuǎn)信心與預(yù)期�？陀^而言，當(dāng)前政策優(yōu)化的力度，與去年930之后的政策調(diào)整的單次力度還有一定差距，還需要更長(zhǎng)時(shí)間，多次調(diào)整優(yōu)化的政策疊加，才會(huì)發(fā)揮作用。

這次政策優(yōu)化的時(shí)點(diǎn)選擇，可以看出還是有考慮與安排的。年底是北京樓市成交壓力最大的階段，今年的市場(chǎng)環(huán)境下，壓力尤甚，亟待增加信心的“撐場(chǎng)”，這個(gè)時(shí)候政策如期而至，可以說是落實(shí)了中央精神，體恤了市場(chǎng)冷暖。這種“小步快跑”的政策工具優(yōu)化方式，也能確保總有空間可以引領(lǐng)預(yù)期，或者說，留在政策工具箱的工具，能夠更多、更豐富一些——這些都是積極因素。

其實(shí)，北京樓市當(dāng)下還有一些問題亟待解決。例如片區(qū)內(nèi)的存量房源消化問題，片區(qū)內(nèi)的供地節(jié)奏與在售項(xiàng)目的銷售的平衡與銜接問題，再例如“老項(xiàng)目”與“新項(xiàng)目”之間的規(guī)劃尺度帶來(lái)的產(chǎn)品代差問題等等，我們相信，這些問題監(jiān)管部門都已經(jīng)看在眼里，都在不斷優(yōu)化調(diào)整之中，對(duì)此，市場(chǎng)應(yīng)該抱有足夠的期望有信心，相信監(jiān)管部門一定會(huì)解決好這些問題。

市場(chǎng)有些聲音說，這次政策優(yōu)化又是“擠牙膏”，不如一次性全部放開好了。但北京有北京的特殊。所謂全部放開，就是指全國(guó)任何人都能在北京買房，這是極不現(xiàn)實(shí)的，帶來(lái)的問題會(huì)更大。

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，我們經(jīng)常被問到這樣一個(gè)問題，究竟什么樣的政策才能恢復(fù)樓市的信心？這是一個(gè)很難回答的問題，但又能很簡(jiǎn)單地給出答案：當(dāng)不再不切實(shí)際地寄望一兩項(xiàng)政策便能逆轉(zhuǎn)預(yù)期時(shí)，恰恰可能是信心修復(fù)的起點(diǎn)。

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