為更好滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，北京進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。

12月24日，北京市住建委、市發(fā)改委、人民銀行北京市分行、市住房公積金管理中心四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》(以下稱《通知》)，放寬非京籍及多子女家庭購房門檻，同時針對住房信貸政策進行了優(yōu)化。

放寬購房門檻

《通知》提出，放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個稅繳納年限由三年調(diào)減為兩年；購買五環(huán)外商品住房的，由兩年調(diào)減為一年。

同時，支持多子女家庭住房需求。多子女居民家庭可在五環(huán)內(nèi)多購買1套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；非京籍多子女家庭在京連續(xù)繳納2年社?；騻€稅，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。

中房研協(xié)分析認(rèn)為，此次調(diào)整進一步形成“五環(huán)內(nèi)精準(zhǔn)放開、五環(huán)外全面支持”的空間調(diào)控格局，有助于引導(dǎo)人口向五環(huán)外及城市副中心疏解，推動職住平衡發(fā)展。

日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議曾提出，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

這也是時隔9年，高層會議再提“去庫存”一詞。盡管當(dāng)前庫存壓力有所改善，但去庫存周期仍處于歷史高位。

以北京為例，根據(jù)易居研究院百城庫存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫存周期為21.3個月，已超過合理值14個月的水平，而一線城市整體去化周期為17.1個月。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，政策調(diào)整優(yōu)化體現(xiàn)去庫存以及穩(wěn)樓市的底線導(dǎo)向。北京作為中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議后首個進行政策調(diào)整的城市，對其他一線城市具有啟示意義。

北京鏈家研究院院長高原表示，北京此次限購政策調(diào)整，是對去年政策的延續(xù)與升級，也是維持首都功能定位前提下，順應(yīng)購房者實際需求調(diào)優(yōu)限購政策的結(jié)果。

優(yōu)化住房信貸政策

《通知》明確，進一步優(yōu)化個人住房信貸政策。在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

高原認(rèn)為，北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調(diào)整的呼應(yīng)，符合銀行業(yè)市場化改革的總體要求。政策優(yōu)化后，購房者購買二套住房時將有機會享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個基點?？傮w看，該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購房者的資金成本，對房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)有積極作用。

另一方面，此次政策還加大了公積金對住房消費的支持力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例。

對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。此次政策調(diào)整后，北京公積金首付比例已較上海寬松。

此外，《通知》還提出，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。

推動市場實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展

綜合來看，本次政策出臺是對近期中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神的積極響應(yīng)。政策的優(yōu)化既體現(xiàn)出穩(wěn)定市場的政策方向，也符合北京房地產(chǎn)市場實際情況，同時也為明年構(gòu)建更加寬松的購房環(huán)境創(chuàng)造條件。

對此，中房研協(xié)指出，此次新政是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控的“階段性優(yōu)化”，而非全面放松，核心目標(biāo)是實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

從全國層面來看，北京此次新政將強化其他一線城市進一步優(yōu)化限購和公積金政策的預(yù)期，預(yù)計后續(xù)上海、深圳等核心城市也可能跟進出臺相關(guān)優(yōu)化舉措，形成核心城市協(xié)同穩(wěn)市場的格局。

隨著政策紅利的持續(xù)釋放、市場信心的逐步恢復(fù)，北京房地產(chǎn)市場有望在2026年進入“量價企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的良性發(fā)展階段，為全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行提供重要支撐。

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