觀點(diǎn)網(wǎng) 近期，廣州市天河區(qū)一座面積約0.31平方公里、長(zhǎng)期承載大量租賃人口的城中村，再次進(jìn)入公開規(guī)劃程序。

2月28日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《天河區(qū)石牌村城中村保留提升改造項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示》。

據(jù)公示文件顯示，規(guī)劃范圍位于天河區(qū)南部，處于中央商務(wù)區(qū)與環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)交匯位置，西鄰珠江新城，東接暨南大學(xué)，南至黃埔大道，北至東山大道。

本次控規(guī)調(diào)整主要涉及交通路網(wǎng)、用地結(jié)構(gòu)與公服設(shè)施三方面內(nèi)容。規(guī)劃總建設(shè)量為197.02萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加3.87萬平方米，并未大幅提高總量指標(biāo)。

交通方面，支路系統(tǒng)由原“兩橫一縱”調(diào)整為“三橫兩縱”，道路寬度由20米調(diào)整為15米，道路面積由10.02公頃增加至10.79公頃，道路網(wǎng)密度提升至9.89公里/平方公里。

路網(wǎng)結(jié)構(gòu)則由單軸向過渡為網(wǎng)格化結(jié)構(gòu)，與此前《項(xiàng)目建議書》中提出的“兩橫三縱”路網(wǎng)體系形成銜接。

用地布局方面，AT0711047地塊由生活用地調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)商務(wù)用地，新增住宅建筑面積6.58萬平方米；AT0711054地塊由居住用地調(diào)整為純商業(yè)商務(wù)用地，限高130米，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體。

與此同時(shí)，兩個(gè)地塊新增公服設(shè)施建筑面積7240平方米，學(xué)校用地邊界亦作調(diào)整。

石牌村的改造討論并非始于此次公示，圍繞這片土地的規(guī)劃設(shè)想，已經(jīng)持續(xù)二十余年。

公開資料顯示，2002年石牌村被納入廣州首批城中村全面改造名單，但受交通承載能力、補(bǔ)償成本及村民意愿等因素影響，項(xiàng)目未能實(shí)質(zhì)啟動(dòng)。

2009年，《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》出臺(tái)，石牌村再次被列入改造范圍，但推進(jìn)節(jié)奏依舊緩慢。

此后數(shù)年，改造路徑逐漸轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)整治與微改造。

2015年，石牌村實(shí)施“三線入地”；2018年納入天河區(qū)微改造計(jì)劃，推進(jìn)巷道拓寬與外立面整治；2021年完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研。與此同時(shí)，住建部提出“禁止大拆大建”，城中村整體拆除重建模式受到約束。

真正的推進(jìn)發(fā)生在2025年。

當(dāng)年4月，廣州市人大常委會(huì)主任調(diào)研石牌村改造工作時(shí)明確提出，要采用“拆整結(jié)合”模式推進(jìn)舊改。

彼時(shí)公開信息顯示，首期將拆除約11.1萬平方米建筑，涉及352棟房屋，同時(shí)規(guī)劃打造“兩橫三縱”路網(wǎng)，分批推進(jìn)實(shí)施。

7月3日，可行性研究招標(biāo)結(jié)果公布，由廣州市天河區(qū)住房建設(shè)和園林局主導(dǎo)，并加掛廣州市交通運(yùn)輸管理局。

8月13日，《天河區(qū)石牌村拆整結(jié)合城中村改造項(xiàng)目建議書》進(jìn)行審批前公示。

文件內(nèi)容與4月消息相差無幾，首期擬拆除約10.3萬平方米村民住宅及集體物業(yè)，建設(shè)安置房及復(fù)建物業(yè)，改造路徑由整體重建轉(zhuǎn)為拆除與保留并行。

時(shí)間來到2026年2月28日，石牌村保留提升改造控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行批前公示，目前仍處于控規(guī)公示流程之中。

“拆整結(jié)合”模式的提出可以追溯至2023年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將城中村改造劃分為拆除新建、整治提升及拆整結(jié)合三類，為超大城市提供了分類推進(jìn)方法。

有市場(chǎng)人士分析指出，拆整結(jié)合意味著分期拆除、分批建設(shè)，與傳統(tǒng)整體重建相比，實(shí)施周期更長(zhǎng)，對(duì)資金平衡要求更高。

隨著控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)入公示階段，石牌村改造將邁向執(zhí)行關(guān)口。

另一方面，石牌村密集的樓棟、分割的房間構(gòu)成典型的城中村租賃形態(tài)，村民長(zhǎng)期以物業(yè)出租為主要收入來源。由于毗鄰珠江新城與高校片區(qū)，過去多年的租賃需求相對(duì)穩(wěn)定。

公開資料顯示，隨著保障性租賃住房及集中式公寓陸續(xù)入市，部分老舊物業(yè)出租周期延長(zhǎng)，一部分村民開始在長(zhǎng)期租金回報(bào)與一次性權(quán)益置換之間進(jìn)行權(quán)衡。

在這一情況下，補(bǔ)償安排成為舊改推進(jìn)節(jié)奏的關(guān)鍵影響因素。

市場(chǎng)流傳的補(bǔ)償方案（征求意見第一稿）顯示，石牌村安置面積最高獎(jiǎng)勵(lì)3.5層，棄產(chǎn)補(bǔ)償約16000元/平方米，簽約獎(jiǎng)勵(lì)10000元/棟，首個(gè)停車位僅含使用權(quán)，后續(xù)車位需另行購買。

對(duì)比附近元崗村、長(zhǎng)湴村部分項(xiàng)目4層獎(jiǎng)勵(lì)及20000元/棟簽約獎(jiǎng)勵(lì)，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)偏低。

然而，石牌村毗鄰珠江新城與馬場(chǎng)片區(qū)，商業(yè)商務(wù)用地比例更高，未來開發(fā)結(jié)構(gòu)應(yīng)不同于外圍片區(qū)。

將視線投向石牌村所在區(qū)域土地市場(chǎng)。

2月25日，馬場(chǎng)地塊完成出讓，由越秀以236億元競(jìng)得，宗地面積約19.45萬平方米，規(guī)劃建筑面積約56.7萬平方米，競(jìng)拍歷時(shí)243輪，折算住宅樓面價(jià)約8.5萬元/平方米。

出讓條件顯示，競(jìng)得者需引入高端商業(yè)百貨及五星級(jí)酒店式公寓，并配建約9.1萬平方米石牌村權(quán)益物業(yè)。

也就是說，馬場(chǎng)地塊成交不僅刷新開年廣州土拍成交總價(jià)紀(jì)錄，在權(quán)益安排上與石牌村舊改也形成聯(lián)動(dòng)。

環(huán)顧周邊住宅市場(chǎng)，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，保利華創(chuàng)·都薈天珺掛牌價(jià)格約10萬元/平方米，凱旋新世界廣粵觀邸約12.3萬元/平方米，為石牌村提供價(jià)格參照。

近年來，天河區(qū)在城中村更新方面呈現(xiàn)出推進(jìn)態(tài)勢(shì)。除石牌村外，吉山村、冼村等城中村改造項(xiàng)目亦在推進(jìn)規(guī)劃調(diào)整、實(shí)施落地。

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