行業(yè)發(fā)展20年，不是所有項目都值得反復咀嚼與品味

但有一些項目

如果不在它出現(xiàn)的當下被認真討論

最終只會被當成結果

而被錯過的，或許就是一次提前理解——

一座城市正在發(fā)生變化的機會

年底往往是最忙的時候，去過的城市越多，感觸也越深

最近這個故事開端

就從此刻我們踏上的這片土地、這個項目開始：

后?！ふ猩汰t

今天再來看招商璽，更像是天時、地利、人和的疊加

項目區(qū)位圖

位于深圳絕對老牌核心后海中軸大道

一面是蛇口，這座城市少有仍保留“故鄉(xiāng)感”的地方，也是最早完成國際化生活想象的區(qū)域

一面朝向深圳灣，享受45年發(fā)展所沉淀的城市能級、最完整的配套體系，以及最具價值感的都市界面

作為一宗城市更新地塊

也是后海片區(qū)斷供12年之后，極為稀缺的住宅地塊，誕生在新舊交替的一個城市界面

更重要的是背后開發(fā)商

站在項目俯瞰深圳灣

還是最懂這個片區(qū)的招商蛇口

所以面對這樣一個精準踩中所有必要條件的項目

從常規(guī)開發(fā)邏輯看，為深圳再造一座璽系，這本就是一道標準答案

但招商蛇口并沒有急于給出結論

相反，它選擇先確認一件事：在效率已經(jīng)被反復證明之后

真正懂深圳人的第一居所

是否正在進入一個全新的階段

01

本質上招商蛇口不是在開發(fā)一塊地

而是在提前十年，替深圳試一種城市生活的可能性

要理解這一點

我們首先要回到一個更長的時間尺度

對于深圳，在城市發(fā)展的早期階段，發(fā)展本身就是最重要的目標

并且這種邏輯

在深圳很長一段時間里都是正確的

2023年，深圳GDP早已超3.4萬億，整體經(jīng)濟體量超過了新加坡、馬來西亞等許多成熟的發(fā)達國家

說是富可敵國也不為過

而作為深圳資源最集中的，后海經(jīng)濟密度

更是全國第一，甚至是世界級

整個后海年度經(jīng)濟產(chǎn)出超過3000億元，每平方公里GDP近860億，不僅全國第一，達到如紐約曼哈頓、倫敦金融城世界頂級中央商務區(qū)

每平方公里高達286億的投資強度，也是世界500強企業(yè)總部最密集的區(qū)域之一

在這樣的城市語境下

住宅自然被視作效率體系中的一部分，更多承擔的是效率的延伸，比如離工作更近、通勤更短、資源更集中等等...

所以各位去看深圳過往的住宅敘事，明顯呈現(xiàn)出兩個特質

一種叫地標型占有

對于這類住宅核心，都是金融機構在這里，全球資本在這里，通過占有城市最強效率節(jié)點來證明自身價值

一種則是山海資源，稀缺占有性驅動

正如深圳灣的一線海景房，也像是香蜜湖 、華僑城一帶，強調自然資源的不可復制性

這是一套安全、成熟，被無數(shù)次驗證過的邏輯

但問題在于

我們說如今對于整個深圳而言，當效率被無限放大之后，城市的居住是否也該被重新放回時間之中審視

這也是今天一定要跟各位強調：招商蛇口

答案不只在于產(chǎn)品能力

而在于時間關系

同樣一塊土地，別人也能完成開發(fā)

但只有招商蛇口，能把它放進深圳四十五年的城市進程中理解

深圳發(fā)展45年，招商蛇口就成立46年

這幾乎決定了它理解這片土地的方式，天然就會不同

不僅長期負責蛇口工業(yè)片區(qū)超70%的物業(yè)，如今已開業(yè)的K11成為整個大灣區(qū)打卡地，最初也是基于職住平衡邏輯，把太子灣輪廓按照120X120切割成小尺度網(wǎng)格化管理

先整街兌現(xiàn)辦公與商業(yè)，再是住宅開發(fā)

而這套邏輯，恰恰也是新加坡與香港，成熟城區(qū)所共有的底層結構

這也許解釋了為什么今天的蛇口

深圳蛇口太子灣實景

在國際化程度不斷提升的同時，依然保留著一種難得的松弛感

而當一座城市的生活方式已經(jīng)悄然發(fā)生變化

居住本身，也必然需要被重新回應

所以

寫到這里各位就能理解

如果說從璽系1.0（深圳雙璽花園、時光道）更多強調的是資源邏輯，到璽系2.0（2024年的太子灣招商璽）開始轉向產(chǎn)品與場景的創(chuàng)新

那么在大量經(jīng)驗累積之后

璽系3.0所面對的，已經(jīng)不再是產(chǎn)品本身

而是一種更長周期的居住命題

第一個真正意義上提出為深圳兌現(xiàn)：“第一居所”

也因為能夠為這座城市重新定義居住的

從來不只是一個項目

只能是那個陪它走過46年完整周期的開發(fā)者

02

這，當然不是一次情緒選擇

“第一居所”的提出

并非為了回應某一個短期問題，而是招商蛇口在長期開發(fā)與運營過程中

針對居住體驗結構性變化的主動回應

招商璽所面對的，是在后海這樣高度成熟的居住區(qū)中的一宗城市更新地塊

尺度有限、邊界復雜

在這樣的條件下，通過抬高社區(qū)、向豎向空間要面積，幾乎是行業(yè)的共識解法

項目豎向空間規(guī)劃圖

但招商璽規(guī)劃的不同之處在于

首先通過重塑整體結構層，采用“浮島甲板”設計，整體抬高12米，最終形成一個超級社區(qū)底盤+浮島綠化甲板的立體空間系統(tǒng)

這意味著

一層、二層乃至地下室，沒有哪一層只是為了托住上一層

每一層都承擔著真實而清晰的生活功能

這是項目一層入口的處理，實現(xiàn)地面層無柱跨度最大達28米，7根高達7.5米的古典藝術廊柱呈陣列式布局

以超尺度的酒店式落客區(qū)

做到同時滿足兩輛豪車并行，再結合兩側開放式街區(qū)，形成完整且連續(xù)的公共界面，絲毫不受小地塊空間桎梏

但結構在這里，也只是前提

真正決定項目規(guī)劃本質性改變的，是在完成結構轉換之后

它選擇把最重要的空間留給誰

本質上是基于用戶痛點驅動下創(chuàng)造出一套成熟的方法論

我們看到對于最寶貴的“中間層”處理，在多數(shù)同類項目中，架空層往往被用作地庫的延伸

用來解決效率問題

而在后海招商璽，這部分空間被完整釋放

從而創(chuàng)造出整個深圳極為少見的，約3000平浮島花園+約2000平主題會所

用于承載社區(qū)真正高頻發(fā)生的生活場景

這并非感性取舍

也因為這是大成之作璽系3.0，背后是對深圳45年深度理解，以及結合過往璽系上百位頂豪客戶深度訪談，再提取共性結論

這些都在整體規(guī)劃前置考慮

負責人告訴我，深圳每年有10個月都處于城市高溫，真正高頻被使用的空間

必須具備遮蔽、連接與可停留性

因此，室外景觀更多作為觀賞，隨處散落的是非洲象腿樹、東南亞多頭篦齒蘇鐵等進口植被，以及7件國際藝術品原件、水景，形成精妙的層次咬合

二者之間又通過風雨連廊連接

會所配置也是如此

半場網(wǎng)球練習場與私屬模擬高爾夫球場，以及恒溫泳池是為了滿足日常業(yè)主運動和放松 ; 配置專業(yè)廚房+行政酒廊+雪茄吧是為了讓12人私宴廳能被真實使用

棋牌室也是前期調研印證，為豪宅會所高頻使用...

很明顯對于空間的營造

招商璽不在于表象的功能呈現(xiàn)，或者簡單的物料堆砌

而是如何分配價值的判斷

甚至深圳用戶最在意的地下車庫，同樣是結合中央車站、雙酒店落客區(qū)，以及頂部全精裝3.8米星鉆穹頂

還額外打造了2工位洗車房+6個候車位，以及每年2次免費洗車服務

所有的物質豐富只是形式，目的是通過更豐富的物質組織，從而創(chuàng)造更加回歸本真的居所

而這，也正是“第一居所”真正成立的前提

03

之所以如此

這樣的第一居所到底是為誰而作，回過頭來看也就是招商璽位置天然決定的

區(qū)位圖

恰好位于后海豪宅區(qū)的生活半徑之內(nèi)，一面連接蛇口，一面望向深圳灣CBD

這里并不以通勤效率取勝

卻能擁有

深圳極少數(shù)可以讓生活自然展開的城市底盤

環(huán)繞旁側，又是超11個商場購物中心，3所育才系學校，7所國際學校，距離最近的是深圳第一梯隊的育才二小、育才三中，以及8大主題公園

也正因如此

后海招商璽所回應的

其實是服務于長期生活在蛇口、深度參與城市更新的一代深圳人

這也是為什么項目主動犧牲貨值降低容積率，做到深圳稀缺低密板樓南北通透，還保證了專梯入戶、3.3米層高

但這些只是招商璽標配

要知道深圳溫和的氣候條件、較長的夏季周期，更何況深圳的窗外，還是如此浪漫的山海、灣區(qū)、公園綠地，和城市天際線

所以某種意義上

項目創(chuàng)造L型270度轉角陽臺

就是為了讓深圳這座城市，在居住中保持“可以被打開”的狀態(tài)

異地樣板間實景圖

約30平的超大尺度，又被細分出轉角庭院區(qū)，以及生活陽臺區(qū)兼具實用性

你在家就能感受到的

是目之所及的自然風、光，以及深圳灣咫尺繁華和蛇口的煙火氣，這座城市最美好的風景，就在你眼前流動

這些都不是單點呈現(xiàn)

也因為整個后海豪宅區(qū)長期沒有新供給，片區(qū)內(nèi)的居住系統(tǒng)，已經(jīng)明顯滯后于這一代人的生活方式

而只有當一個品牌

同時滿足長期在地理解+系統(tǒng)兌現(xiàn)能力，才有可能填補上這12年的空白

所以對于整個招商璽而言

還是區(qū)域內(nèi)第一個系統(tǒng)化兌現(xiàn)最適合深圳用戶的“好房子”體系

以上場景僅為部分展示

也是基于7大維度/28個模塊/485項技術細節(jié)的系統(tǒng)性方案

比如深度睡眠屋

解決的是長期處于高壓狀態(tài)的深圳人，夜晚也難以放松入眠的情況，于是項目樓板厚度高達130-220毫米，是普通住宅的3倍，包括靜音墻體、降噪門窗，以及毫米波雷達

整體住宅達到“金級寧靜住宅”認證標準

再好比深圳高頻發(fā)生的回南天

在南方生活過的人，都懂室內(nèi)空氣返潮時的黏膩感

項目好房子空氣系統(tǒng)示意

而為了讓室內(nèi)恒久健康舒適

項目配備大金三管制空調，可實現(xiàn)溫度濕度獨立控制，還加載除濕功能的新風體系、深圳首個套房衛(wèi)浴電地暖

都不是為了炫耀參數(shù)

而是真正解決用戶長久以來“不滿意”的日常

包括更多看不見的細節(jié)，316醫(yī)用級別不銹鋼水管、活水系統(tǒng)、零冷水系統(tǒng)...等等

也正是在這些看似微小、卻每天都會發(fā)生的體驗中

“好房子”與普通住宅之間

才真正拉開了差距

04

所以各位發(fā)現(xiàn)了么

今天我刻意沒有去反復討論，項目會所材質多奢華、室內(nèi)裝標又堆疊了多少進口品牌

反而花費大量筆墨去描述這個產(chǎn)品的起承轉合

本質上就是為了表達

房地產(chǎn)開發(fā)自始至終都是一個系統(tǒng)化工程，而一開始的源頭，就決定了末端的所有呈現(xiàn)

今年我們看到越來越多項目需要跟城市綁定

從而輸出價值觀也是如此

作為全國唯一敢喊出“來了就是深圳人”的城市，效率、速度與拼搏，在過去幾十年里，構成了這座城市最牢固的底色

所以“第一居所”在此刻提出

更重要的，是這個理念

這樣一個項目出現(xiàn)

甚至是當下市場有點不討巧的站位，但本身就在替一座城市發(fā)問：

在看過世界之后，深圳這一代人是可以慢下來的

也因為對于這座世界級城市

追求美好生活，并不意味著背離效率

暮色下的深圳灣以及蛇口

相反，它可能正是這座城市走向一次價值升級的標志

也正是在這樣的背景下

我們才能讓自己理解招商蛇口為什么會選擇在當下第一個站出來發(fā)聲，以及為什么要將所有產(chǎn)品創(chuàng)新

回到對真實居住者的理解之上

項目已于昨日取證，也即將進入開盤熱銷，為深圳帶來一種嶄新的生活可能，作為最懂豪宅生活的老錢，一定要去看看

有意思的是

哪怕從最理性的資產(chǎn)配置邏輯來看

今年我們在不同城市看到的結果也在反復印證，那些最后真正能夠穿越市場波動、始終站在城市浪潮之巔的作品

無一不是在“好房子”這件事上

做到了足夠徹底

05

行業(yè)的新舊周期，始終存在過渡

也許真正的分水嶺，不止在于這個項目賣得如何，更在于

它是否在當下

被這座城市認真討論過

以上為正文，來自Moon

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