12月23日下午，被稱為“年度壓軸大戲”的海淀明星地塊——上地0702街區(qū)東地塊落槌。北京海開控股（集團(tuán)）股份有限公司旗下的北京華大基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以84.56億元摘得。出乎意料的是，成交溢價(jià)率僅為0.4%，住宅樓面價(jià)約為6.96萬元/平方米。

高達(dá)84.22億元的起始價(jià)、嚴(yán)苛的競(jìng)買條件及配建，最終僅吸引兩家市屬國(guó)企參與。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的土地出讓條件只有海開控股才能接得住。不過，在海淀北部高端項(xiàng)目云集、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的背景下，該項(xiàng)目未來如何定位與破局，已成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)。

圖/北京規(guī)自委網(wǎng)站截圖

“巨無霸”綜合地塊以低溢價(jià)率成交

上地0702街區(qū)東地塊全稱為“北京市海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目HD00-0702-18、24、23地塊”，總用地面積7.71萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.54萬平方米，起始價(jià)84.22億元。作為一宗“巨無霸”綜合用地，規(guī)劃總建筑面積約22.54萬平方米，涵蓋兩宗住宅用地（0702-18、24地塊）與一宗多功能用地（0702-23地塊）。

其中，0702-18地塊為住宅用地，用地規(guī)模2.2萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；0702-24地塊也為住宅用地，用地規(guī)模2.03萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；0702-23地塊為F3其他類多功能用地，用地規(guī)模3.48萬平方米，辦公建筑面積不低于70%，容積率3.8，建筑控高36米。

該地塊曾出現(xiàn)在北京2025年第八批擬供應(yīng)地塊項(xiàng)目清單中，從預(yù)申請(qǐng)到正式掛牌僅用4天時(shí)間。值得注意的是，本次掛牌出讓宗地在正式公告階段設(shè)置競(jìng)買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，競(jìng)買人須通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預(yù)審。

截至掛牌時(shí)間結(jié)束，該地塊獲得2家房企報(bào)名，分別為海開控股與北京建工，均為市屬國(guó)企?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過3輪競(jìng)價(jià)，最終海開控股以84.56億元摘得，溢價(jià)率為0.4%，住宅樓面價(jià)約6.96萬元/平方米，低溢價(jià)成交與之前業(yè)內(nèi)預(yù)期的激烈競(jìng)拍情形有明顯差異。

對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，上地0702街區(qū)東地塊盡管未觸及百億門檻，但以84.22億元的起始價(jià)和海淀區(qū)顯著的區(qū)位價(jià)值，依然成為2025年北京土拍市場(chǎng)頗具象征意義的“收官之作”。

在張凱看來，本次土拍僅有兩家國(guó)企參與，既反映出臨近年末房企資金面偏緊，對(duì)高總價(jià)地塊保持謹(jǐn)慎態(tài)度，也與出讓規(guī)則中“競(jìng)買人須通過海淀區(qū)人民政府審核”的競(jìng)買門檻有關(guān)。該條件在一定程度上篩除了部分潛在競(jìng)買人。即便如此，在雙重條件約束下，該地塊仍溢價(jià)成交，也印證了海淀核心片區(qū)資產(chǎn)在現(xiàn)階段的市場(chǎng)抗壓能力。

“小馬拉大車”的條件抬高拿地門檻

需要關(guān)注到，上地0702街區(qū)東地塊住宅建面約9.3萬平方米，商業(yè)辦公建面約13.23萬平方米，由此可見，其配建面積較多，既有商業(yè)服務(wù)設(shè)施，也包括托老所、老年活動(dòng)設(shè)施、社區(qū)助殘服務(wù)中心、室內(nèi)體育（文化）設(shè)施、社區(qū)管理用房等。

土地出讓文件更是明確了地塊的產(chǎn)業(yè)定位，要求符合中關(guān)村產(chǎn)業(yè)要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用方向，致力于打造國(guó)際領(lǐng)先的人工智能應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集群。

此外，土地出讓文件提出，項(xiàng)目符合《海淀區(qū)新建住宅高品質(zhì)建設(shè)指導(dǎo)意見》等商品住宅項(xiàng)目建設(shè)及高品質(zhì)住宅的相關(guān)政策要求。居住建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡(jiǎn)潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

張凱表示，該地塊所承擔(dān)的13.23萬平方米配建對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，存在不小的壓力，且辦公面積占比要求不低于70%。這種“持有運(yùn)營(yíng)重于銷售變現(xiàn)”的模式，無疑對(duì)企業(yè)的資金沉淀與綜合運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。此外，兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長(zhǎng)，客觀上限制了打造大面寬豪宅產(chǎn)品的空間。

從目前來看，市場(chǎng)普遍推測(cè)項(xiàng)目將側(cè)重110–130平方米的中小戶型，以相對(duì)可控的總價(jià)對(duì)接科技人才的“學(xué)區(qū)改善”需求。

北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍也認(rèn)為，海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊的出讓條件，屬于典型的“小馬拉大車”模式。9.3萬平方米的住宅匹配13.23萬平方米的F3多功能地塊，起始總價(jià)超84億元；再疊加商辦占比接近六成，且商辦部分業(yè)態(tài)承擔(dān)著中關(guān)村人工智能集群的定位要求，這個(gè)條件真不是一般企業(yè)能接得住，只有海開控股才能在產(chǎn)業(yè)定位要求和住宅匹配中找到較好的平衡點(diǎn)。

未來如何殺出高端住宅紅海重圍？

從區(qū)域來看，上地0702街區(qū)東地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵13號(hào)線和昌平線換乘站清河站。周邊有BHG Mall上地店、北京清河萬象匯、中發(fā)百旺商城、北京市上地醫(yī)院、北京積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）、上地公園、樹村郊野公園等，生活配套成熟。

圖/北京規(guī)自委網(wǎng)站截圖

在業(yè)內(nèi)人士看來，其稀缺性不僅源于海淀上地學(xué)區(qū)的強(qiáng)教育屬性，也受益于周邊已形成的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)——百度、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)大廠坐落于此，加之未來還將借助0702-23地塊規(guī)劃打造人工智能產(chǎn)業(yè)集群，有望持續(xù)導(dǎo)入高能效的居住需求。

事實(shí)上，海淀北部土地市場(chǎng)從2024年底開始放量，為北京土地市場(chǎng)貢獻(xiàn)多筆亮眼成交。2024年11月，功德寺“雙子”地塊分別由綠城和越秀斬獲，即為目前在售的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)。這兩個(gè)項(xiàng)目在今年3月入市，銷售指導(dǎo)價(jià)格10.5萬元/平方米。

2025年海淀區(qū)地塊仍是北京土拍市場(chǎng)的焦點(diǎn)。年初海淀朱房村“雙子”地塊引發(fā)激烈爭(zhēng)奪，0029地塊由華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)91.52億元，溢價(jià)率17.33%；0030地塊由建發(fā)以90.404億元摘得，溢價(jià)率25.04%。該兩宗地塊分別開發(fā)為華潤(rùn)臻澐、建發(fā)海晏。

3月份，中海地產(chǎn)拿下海淀樹村地塊，成交樓面價(jià)約10.23萬元/平方米，溢價(jià)率27.93%。 這也是北京首宗樓面價(jià)突破10萬元/平方米的住宅用地。該項(xiàng)目案名剛剛確定為中?！ぐ矠懕本?，還未正式開盤，擬售價(jià)格超過15萬元/平方米。

至此，海淀北部高端市場(chǎng)已呈“紅?！敝畡?shì)。目前，區(qū)域內(nèi)在售及待售高端項(xiàng)目云集，包括上述和樾玉鳴、和樾望雲(yún)，以及年中開售的華潤(rùn)臻澐與建發(fā)海晏，還有即將入市的中?！ぐ矠懕本?，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

因受新房供應(yīng)增加的影響，目前區(qū)域橡樹灣二手房?jī)r(jià)格也在走低，給區(qū)域未來市場(chǎng)價(jià)格帶來壓力。而從位置上看，上地0702街區(qū)東地塊處于和樾玉鳴、和樾望云與中海安瀾北京之間，難以避免會(huì)受到周邊市場(chǎng)的影響。

張凱認(rèn)為，上地0702街區(qū)東地塊在定位上或可著眼于與周邊項(xiàng)目形成差異。依托相對(duì)更低的入手門檻和更為均衡的生活配套，為海淀北部新房市場(chǎng)注入不一樣的競(jìng)爭(zhēng)活力。在當(dāng)前整體市場(chǎng)仍然處在深度調(diào)整的背景之下，海淀區(qū)地塊仍能走出獨(dú)立行情，這在某種程度上印證了核心資產(chǎn)在分化市場(chǎng)中的特殊地位。它真正的價(jià)值不在于隨波逐流，而在于能否穿越周期、獲得持續(xù)認(rèn)可。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶