住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹（資料圖）

文/識(shí)局智庫(kù)研究組

據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道，12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。

淺見以為，這次工作會(huì)議，揭開了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)型的序幕。

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本次會(huì)議最引人注目的是明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三大基礎(chǔ)性制度：項(xiàng)目公司制、主辦銀行制和現(xiàn)房銷售制。

這三項(xiàng)制度旨在從根本上重塑行業(yè)運(yùn)行邏輯。

在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制將成為標(biāo)準(zhǔn)做法。這意味著每個(gè)項(xiàng)目都可能需要成為獨(dú)立的法人實(shí)體，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，確保項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，從根本上降低“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)融資上，會(huì)議明確要推行主辦銀行制。這一制度將改變過去房企多頭融資、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的局面，由一家主辦銀行牽頭對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全周期融資管理，使銀行更能清晰監(jiān)控資金流，穩(wěn)定房企的核心融資渠道。

最為革命性的變化出現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。會(huì)議提出在商品房銷售上推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，則要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

02

在構(gòu)建長(zhǎng)遠(yuǎn)模式的同時(shí)，會(huì)議也對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控做出了務(wù)實(shí)部署，核心思路是因城施策和精準(zhǔn)發(fā)力。

“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給” 成為短期政策主旋律。

會(huì)議特別指出要結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

這一政策相當(dāng)于由政府出面，直接幫助市場(chǎng)消化部分庫(kù)存，既能穩(wěn)定市場(chǎng)，又能加快保障性住房的籌集速度，是一舉多得之舉。

會(huì)議再次明確要發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目 “白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這表明對(duì)合規(guī)房企的融資支持將繼續(xù)，是“穩(wěn)預(yù)期”的關(guān)鍵舉措。

同時(shí)，“好房子”的概念被提升到新高度。

倪虹強(qiáng)調(diào)要實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。這意味著政策將引導(dǎo)行業(yè)從追求“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，未來的政策紅利可能會(huì)更傾向于那些在綠色、智慧、適老化等方面做出創(chuàng)新的品質(zhì)項(xiàng)目。

03

本次會(huì)議將城市更新作為未來城市發(fā)展的核心抓手，呈現(xiàn)出從“大拆大建”到“繡花功夫”的轉(zhuǎn)變。

會(huì)議明確要高質(zhì)量開展城市更新，編制實(shí)施“十五五”城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點(diǎn)，實(shí)施一批民生工程、發(fā)展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細(xì)化推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、口袋公園建設(shè)等。

這種轉(zhuǎn)變意味著未來的城市更新不再是“一刀切”的大拆大建，而是先通過“體檢”診斷出社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、安全韌性等方面的具體問題，再進(jìn)行精準(zhǔn)的“微改造”和“微更新”。

會(huì)議還提出探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，以及 “物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。這預(yù)示著物業(yè)服務(wù)將被賦予更廣泛的內(nèi)涵，有望與養(yǎng)老、托育、家政等生活服務(wù)深度融合，提升社區(qū)居住體驗(yàn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個(gè)，惠及4100多萬戶、1.1億多人；加裝電梯13萬部，更新住宅老舊電梯16.7萬臺(tái)。這些數(shù)字背后是居民居住品質(zhì)的實(shí)質(zhì)性提升。

04

在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，這次會(huì)議釋放出的信號(hào)表明，中國(guó)房地產(chǎn)正從過去以增量擴(kuò)張為主的發(fā)展模式，全面轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化與品質(zhì)提升的新階段。

會(huì)議對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位有了更清晰的界定，顯示出政策制定者對(duì)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的深刻把握。

會(huì)議明確指出“要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是趨勢(shì)，把新房和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體看待”。這預(yù)示著未來的政策將更注重一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房市場(chǎng)將成為滿足居住需求的主渠道，而新房市場(chǎng)則更側(cè)重于提供改善型和保障性住房。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15個(gè)省市二手房交易量已超過新房交易量，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創(chuàng)下4年來新高。這一趨勢(shì)決定了政策必須將新房和二手房市場(chǎng)統(tǒng)籌考慮。

同時(shí)，會(huì)議指出要處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場(chǎng)和保障、租賃和購(gòu)買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。這是落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)“五個(gè)必須”在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，也是挖掘房地產(chǎn)需求潛力、推動(dòng)良性循環(huán)、建立新發(fā)展模式的基本原則。

隨著基礎(chǔ)性制度的建立和“好房子”理念的深入，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別過去以金融屬性驅(qū)動(dòng)、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的舊模式，轉(zhuǎn)向一個(gè)以居住屬性為本、注重品質(zhì)與服務(wù)、經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健的新發(fā)展階段。

未來五年，隨著城市更新行動(dòng)深入推進(jìn)，預(yù)計(jì)將有超5000萬人從棚戶區(qū)、城中村和老舊小區(qū)改造中直接受益。

一個(gè)以人民為中心，注重品質(zhì)與服務(wù)的住房新時(shí)代正在到來。

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