深圳樓市的歲末，因一宗“天價(jià)”預(yù)售許可而再起波瀾。12月22日，位于深圳灣核心地段的中信城開信悅灣（備案名：元灣府）首批單位獲批，其備案均價(jià)高達(dá)約24.4萬元/㎡，最高單價(jià)觸及38萬元/㎡，一舉刷新深圳新房住宅有史以來的備案價(jià)紀(jì)錄，成為市場焦點(diǎn)。

從1999年立項(xiàng)擱淺到2025年實(shí)現(xiàn)入市，26年的波折歷程后，這片土地承載著城市核心資產(chǎn)的價(jià)值期待。然而，在頂豪供應(yīng)集中的當(dāng)下，面對(duì)周邊二手房的價(jià)格參照以及自身產(chǎn)品力的爭議，信悅灣此次入市，既是一場對(duì)深圳頂豪購買力的極限試探，也是對(duì)其坎坷身世與高昂定價(jià)的一次市場公投。

備案價(jià)“刺破”天花板

信悅灣的入市，最直接的沖擊力來自于其驚人的備案價(jià)格。根據(jù)官方公示信息，項(xiàng)目首批推出的156套房源，備案單價(jià)區(qū)間為17.6萬元-38萬元/㎡，總價(jià)跨度為5327萬元-2.5億元。房源類型聚焦高端改善需求，主力產(chǎn)品為建面約302㎡和370㎡的大平層，另有2套519㎡和658㎡的產(chǎn)品，其中658㎡產(chǎn)品以約38萬/㎡的單價(jià)，鎖定深圳新房單價(jià)“天花板”位置。

值得一提的是，今年年末，深圳灣及周邊片區(qū)已有多個(gè)頂豪項(xiàng)目同步推售。11月底，位于深圳灣片區(qū)的華潤澐璽已開盤，項(xiàng)目備案均價(jià)約16.88萬元/㎡，最高單價(jià)35萬元/㎡，憑借核心地段和稀缺產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤單日銷售金額約130億元，刷新了2025年以來全國單一樓盤的開盤銷售紀(jì)錄。

12月中旬，位于深圳灣超級(jí)總部基地的聯(lián)泰超總灣開盤，項(xiàng)目首推125套建面約300㎡–1000㎡大平層，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售額約53億元，該項(xiàng)目最高單價(jià)達(dá)到34萬/㎡。

而中信信悅灣以約24.4萬元/㎡的整體均價(jià)、最高38萬元/㎡的單價(jià)入市，不僅將深圳新房的價(jià)格標(biāo)尺拉升至前所未有的高度，也使其與周邊二手豪宅市場形成了鮮明的價(jià)格反差。

信悅灣所在的深圳灣片區(qū)，早已是豪宅林立的成熟區(qū)域。第三方中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，與項(xiàng)目毗鄰的半島城邦四期，二手房掛牌價(jià)主要集中在11萬至20萬元/㎡；翡翠海岸的掛牌價(jià)則在16萬至28萬元/㎡之間。即便將視野擴(kuò)展至三公里范圍內(nèi)的整個(gè)后海-深圳灣豪宅帶，恒裕濱城因其特殊戶型偶有突破20萬元/㎡的成交，但如招商雙璽、半島城邦三期等標(biāo)桿項(xiàng)目的掛牌均價(jià)，普遍穩(wěn)定在12萬至16萬元/㎡的區(qū)間。相比之下，信悅灣的備案均價(jià)已顯著超越了片區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)二手房的實(shí)際成交水平，形成了明顯的“價(jià)格溢價(jià)”現(xiàn)象。

據(jù)市場信息，項(xiàng)目開盤推出針對(duì)性購房折扣，折后均價(jià)有望下探至22萬-23萬/㎡左右，一定程度上降低購房門檻。銷售流程方面，項(xiàng)目已于12月23日啟動(dòng)線上意向登記，購房者需凍結(jié)500萬元/套的意向登記保證金，項(xiàng)目計(jì)劃于12月28日正式開盤。

26年的波折盤活歷程

市場對(duì)該項(xiàng)目的期待已久。中信信悅灣所在的東角頭地塊，其開發(fā)歷程最早可追溯至上世紀(jì)80年代，最初由深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立的圳華港灣公司用于碼頭經(jīng)營。1995年，該地塊完成用地性質(zhì)變更，獲批轉(zhuǎn)為多功能綜合開發(fā)用途，為后續(xù)住宅開發(fā)埋下伏筆；1999年，圳華港灣與深圳市規(guī)劃國土局達(dá)成協(xié)議，正式啟動(dòng)用地改規(guī)與開發(fā)籌備工作，卻因股東間股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)進(jìn)程陷入停滯。

2013年，深圳航運(yùn)改制期間，佳兆業(yè)通過收購一系列私人持股，以超58億元的代價(jià)獲得深圳航運(yùn)70%股權(quán)，間接掌控東角頭地塊。然而好景不長，佳兆業(yè)后續(xù)陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃再度擱淺，地塊持續(xù)處于閑置狀態(tài)。其間，2014年圳華港灣30年經(jīng)營期屆滿后，股東間就清算與土地處置的矛盾進(jìn)一步加劇，2016年啟動(dòng)的強(qiáng)制清算程序，讓地塊開發(fā)陷入長達(dá)七年的僵局。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年6月，中信城開以300億元的總價(jià)接手該項(xiàng)目，成為盤活地塊的關(guān)鍵力量。作為中信集團(tuán)一級(jí)全資子公司，中信城開通過股權(quán)重組與資源整合，推動(dòng)股東方達(dá)成土地置換及分配協(xié)議，2023年相關(guān)強(qiáng)制清算程序正式撤回，地塊終于擺脫法律糾紛束縛。彼時(shí)南都灣財(cái)社記者走訪現(xiàn)場時(shí)看到，該項(xiàng)目還未有動(dòng)工的跡象，土堆上被大大的綠網(wǎng)覆蓋著。

據(jù)介紹，信悅灣項(xiàng)目的盤活，并非簡單的“資金注入”，而是“央企+民企”在開發(fā)、運(yùn)營、資源等多個(gè)層面的深度協(xié)同。信悅灣項(xiàng)目總貨值超700億元，中信城開的資金注入不僅覆蓋了土地款、工程款等前期投入，還為項(xiàng)目的營銷、運(yùn)營提供了資金保障。

值得一提的是，東角頭地塊并非中信城開接手的首個(gè)佳兆業(yè)盤活項(xiàng)目，此前中信城開已成功接手金沙灣國際樂園、航運(yùn)紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心等項(xiàng)目，積累了豐富的閑置資產(chǎn)盤活經(jīng)驗(yàn)。

如今的東角頭地塊，已成為深圳灣核心區(qū)稀缺的一線海景宅地。隨著后�？偛炕�、深圳灣超級(jí)總部基地的崛起，以及深圳歌劇院的落址，這片三面環(huán)海的土地價(jià)值飆升，成為整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的焦點(diǎn)所在。

信悅灣去化壓力幾何？

但“三年又三年”的等待后，中信信悅灣的入市似乎已錯(cuò)過了最佳時(shí)間。

項(xiàng)目的入市節(jié)點(diǎn)，恰好撞上深圳年末頂豪集中供應(yīng)期，市場競爭態(tài)勢(shì)尤為激烈。年底，深圳核心區(qū)域的四大頂豪項(xiàng)目——華潤澐璽、聯(lián)泰超總灣、后海招商璽與信悅灣集中入市，形成了前所未有的供應(yīng)高峰。隨著短期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目集中入市，難免導(dǎo)致購買力被提前透支。

與此同時(shí)，中信信悅灣還面臨多重市場挑戰(zhàn)。價(jià)格方面，項(xiàng)目備案均價(jià)較周邊二手豪宅的價(jià)格區(qū)間存在顯著差距，即便享受9折優(yōu)惠后，仍未顯現(xiàn)明顯“限價(jià)紅利”，與華潤澐璽等競品相比，價(jià)格競爭力相對(duì)有限；產(chǎn)品層面，市場披露信息顯示，項(xiàng)目得房率并不高，大戶型套內(nèi)空間緊湊感明顯；同時(shí)，項(xiàng)目5.46的高容積率、圍合式樓棟布局可能影響視野與居住舒適度，一層規(guī)劃的4500㎡首末公交站，也與頂豪社區(qū)純粹性定位存在偏差。

此外，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2029年6月30日，長達(dá)三年半的等待周期，對(duì)有即時(shí)入住需求的購房者構(gòu)成考驗(yàn)，也讓購房者需承擔(dān)長期資金占用成本與市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管該項(xiàng)目即將開盤，但南都灣財(cái)社記者日前實(shí)地探訪項(xiàng)目看到，主體樓棟出地面不高，正處于鋼筋結(jié)構(gòu)搭建階段，外立面被密致的腳手架與防護(hù)網(wǎng)整體包裹，現(xiàn)場塔吊仍在作業(yè)。

正在施工中，樓棟出地面不高。

值得一提的是，南都灣財(cái)社記者觀察到，作為與翡翠海岸僅一路之隔的項(xiàng)目，中信元灣府目前雖還在施工初期，但按規(guī)劃將建5棟超高層（最高達(dá)54層），而翡翠海岸過往主打的“一線海景”賣點(diǎn)，可能因這一臨近海岸線的超高層項(xiàng)目受影響，尤其是離元灣府較近的樓棟，未來或面臨海景被遮擋的情況。

項(xiàng)目一路之隔即為翡翠海岸。

不過，市場的另一面也呈現(xiàn)出積極信號(hào)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，頂豪項(xiàng)目的熱銷已帶動(dòng)核心區(qū)二手改善房源成交升溫，截至21日，12月深圳1000萬以上二手改善房源成交占比較11月提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，800萬-1000萬改善房源成交占比也上漲1個(gè)百分點(diǎn)，改善需求輪動(dòng)形成正向循環(huán)，為年末頂豪市場帶來一定信心支撐。

對(duì)于信悅灣而言，其最終的市場表現(xiàn)，將取決于高凈值客群權(quán)衡后的選擇。這場深圳頂豪市場的年度大戲，才剛剛拉開序幕。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽