上海奉賢富力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第二次司法拍賣已經(jīng)結(jié)束，依然無(wú)人出價(jià)，導(dǎo)致流拍。盡管起拍價(jià)已降至9.784億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)17.471億元的約五六折，但未能吸引任何競(jìng)買人報(bào)名。

項(xiàng)目主要困境

流拍的背后，是該項(xiàng)目面臨的多重挑戰(zhàn)：

? 高比例自持要求：根據(jù)土地出讓合同，項(xiàng)目商業(yè)面積的80%（約8.72萬(wàn)平方米）和辦公面積的40%（約2.55萬(wàn)平方米）必須自持，不能散售回籠資金。這給接盤方帶來(lái)了巨大的長(zhǎng)期資金沉淀和運(yùn)營(yíng)壓力。

? 巨額后續(xù)投入：項(xiàng)目自2021年底因富力地產(chǎn)資金鏈斷裂而停工至今，雖然主體結(jié)構(gòu)已完工，但外立面和內(nèi)部裝修等均未完成。業(yè)內(nèi)估算后續(xù)續(xù)建成本可能高達(dá)10億元。

? 開(kāi)發(fā)商債務(wù)困局：主要開(kāi)發(fā)商富力地產(chǎn)深陷債務(wù)危機(jī)。截至2025年上半年，其總負(fù)債高達(dá)2643億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%。項(xiàng)目本身也處于查封狀態(tài)，并抵押給中國(guó)建設(shè)銀行上海奉賢支行，債權(quán)數(shù)額達(dá)7.31億元。

? 低迷的市場(chǎng)環(huán)境：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，空置率與租金承壓。同時(shí)，全國(guó)大宗物業(yè)掛牌總量巨大，截至2025年11月末，32個(gè)重點(diǎn)城市掛牌總價(jià)已達(dá)約4.36萬(wàn)億元，投資者態(tài)度謹(jǐn)慎。

總結(jié)與展望

奉賢富力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的二次流拍，反映了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，帶有復(fù)雜歷史遺留問(wèn)題和高持有成本的大型商業(yè)綜合體在尋找接盤方時(shí)面臨的巨大困難。其未來(lái)的盤活之路充滿挑戰(zhàn)，可能需要有實(shí)力的國(guó)資背景企業(yè)介入，或通過(guò)債轉(zhuǎn)股等金融創(chuàng)新方式尋求突破。