AI生成圖片

催交是否為前置條件？

問(wèn)題的提出源自于對(duì)《民法典》第944條規(guī)定的理解，該條全文如下：

“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”

其中第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人“可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的”，后面才是可以起訴或仲裁。此處的，“可以”是否應(yīng)當(dāng)按“應(yīng)該”理解？
在民法典施行以前，2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（已被修改）第六條也有類似的規(guī)定，“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。不過(guò)該司法解釋被2020年的新司法解釋所修改，而且其中的第六條未被采納。
而未被采納是因?yàn)榻?jīng)過(guò)修改后，直接被納入到《民法典》的前述第944條，而根據(jù)最高院民法典小組編寫(xiě)的“民法典理解與適用”叢書(shū)中對(duì)此的解釋，明確催告是起訴的“前置條件”。其作用是給予業(yè)主與物業(yè)之間的溝通、協(xié)商空間，避免因?yàn)闃I(yè)主遺忘或其他不可歸責(zé)于業(yè)主的正當(dāng)原因等情形未交納就直接付諸訴訟，減少法院和當(dāng)事人的“訟累”。
不過(guò)，民法典的規(guī)定相對(duì)于司法解釋有兩點(diǎn)要注意：
1、民法典并沒(méi)有明確要求“以書(shū)面催交”，如果有其他形式的催交，且有證據(jù)足以證明的，則也應(yīng)該是為滿足前述前置要求。
2、民法典排除了“業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納”的情形，換言之，即使業(yè)主明確拒絕交納了，物業(yè)服務(wù)人也應(yīng)該等催告的合理期限屆滿之后才可以起訴或仲裁。

不事先催交，直接起訴的法律后果？

民法典和相關(guān)司法解釋并沒(méi)有明確規(guī)定（包括前述叢書(shū)也沒(méi)有闡明），如果按“前置條件”來(lái)理解，似乎理應(yīng)按駁回起訴處理，但如果這樣，物業(yè)公司則很可能會(huì)重新催交后，過(guò)一段時(shí)間再起訴，糾紛并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決，如果僅僅是因?yàn)檫@種輕微的程序瑕疵就直接駁回，反過(guò)來(lái)也會(huì)與減少“訟累”的作用相違背，畢竟這種前置程序的要求不同于行政復(fù)議或勞動(dòng)仲裁等，需要考慮行政權(quán)力機(jī)關(guān)的管理職責(zé)。
因此，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)該法律條款中的“合理期限”來(lái)區(qū)分處理。
1、如果未經(jīng)催交，且截止庭審時(shí)，仍在業(yè)主應(yīng)享有的“合理期限”內(nèi)的，則法院可以先就雙方的欠費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成就應(yīng)駁回起訴；
2、如果未經(jīng)催交，但截止庭審時(shí)，業(yè)主已超過(guò)“合理期限”仍不交納的，則可以正常查明后裁判，因?yàn)榉ㄔ核瓦_(dá)物業(yè)方起訴材料時(shí)，就實(shí)質(zhì)性上已經(jīng)是一種催交，從送達(dá)到庭審的時(shí)間超過(guò)“合理期限”，就不應(yīng)再以此作為抗辯；
3、起訴后，物業(yè)方補(bǔ)充催交行為的，則同樣根據(jù)補(bǔ)充催交行為到庭審時(shí)是否超過(guò)“合理期限”為標(biāo)準(zhǔn)，參照上述方法處理。
最后，“合理期限”具體應(yīng)該是多久呢？首先，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有約定的，參照當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)規(guī)章（如有）或雙方履約慣例等由法院綜合認(rèn)定。
事實(shí)上，僅僅因?yàn)闆](méi)有事先催交，起訴就被駁回的案例很難找到，原因是物業(yè)公司幾乎都會(huì)催交，不會(huì)一欠費(fèi)就直接起訴，一是催交通常涉及到逾期利息的計(jì)算，二是這種方式易激化矛盾、“舍近求遠(yuǎn)”。
以上個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考，希望本文對(duì)大家有所幫助！