我有個(gè)朋友，最近準(zhǔn)備結(jié)婚，但是遲遲不能下定決心是否買房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是不太穩(wěn)定，小兩口自己猶豫，但是雙方父母的意見(jiàn)卻高度統(tǒng)一，必須買房，哪怕小，也要有一套房子。最終他們還是選擇買房，求個(gè)安穩(wěn)，只要不賣，是剛需，就無(wú)所謂虧還是賺。

“居者有其屋”。

這是引導(dǎo)了中國(guó)人幾千年的觀念，住建部數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率達(dá)87.8%，遠(yuǎn)超美國(guó)的65.3%和德國(guó)的47.2%，也比同為東亞的日本60%高很多。

雖然，這幾年房地產(chǎn)在中國(guó)快速降溫，地產(chǎn)公司遇到各種各樣的花式暴雷，但是資本市場(chǎng)真的徹底不再看好這塊市場(chǎng)了嗎？

接下來(lái)，讓我們看一組關(guān)于貝殼的最近十個(gè)月的數(shù)據(jù)。

——10個(gè)月內(nèi)，貝殼吸引了200億港元市值的南向資金；

——高毅資產(chǎn)，今年第三季度增持貝殼約66萬(wàn)股美股；

——首域盈信在第三季度內(nèi)增持貝殼約156.6萬(wàn)股美股；

——新加坡淡馬錫三季度增持93萬(wàn)股美股；

——Baird Financial Group Inc、Vanguard、Wellington Management、JP MAM等國(guó)際知名投資公司從一季度到三季度均在大幅度提高貝殼持股比例。

很顯然，在個(gè)人消費(fèi)者還在猶豫不決的時(shí)候，全球資本已經(jīng)嗅到了機(jī)會(huì)，他們很明確的知道一件事，中國(guó)的房地產(chǎn)需求還在那里，只是遇到了插曲，市場(chǎng)在等待和蓄力，現(xiàn)在已經(jīng)可以開(kāi)始建倉(cāng)和布局了。

這些資本稱得上“耐心資本”。

衣食住行，是人類生活不可或缺的板塊，每一個(gè)板塊都是萬(wàn)億以上的大機(jī)會(huì)，這里面有阿里、京東、貝殼、滴滴、美團(tuán)等超級(jí)巨無(wú)霸的平臺(tái)型企業(yè)，這些公司，我們?cè)撊绾慰创堪⒗锸遣皇且患伊闶燮髽I(yè)？芒格曾經(jīng)質(zhì)疑過(guò)，甚至悔恨過(guò)，但是如果他看到今天阿里在AI上的投入，大概率又回再一次后悔；美團(tuán)是一家餐飲公司嗎？很顯然不是；滴滴是一家出行公司嗎？很顯然也不是；那么，貝殼是不是一家房地產(chǎn)公司呢？當(dāng)然，也不是。

這些平臺(tái)型企業(yè)，很顯然不能用他們所服務(wù)行業(yè)的估值方法來(lái)計(jì)算，他們都是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的科技型公司，所以行業(yè)的興衰會(huì)影響到他們的經(jīng)營(yíng)狀況，但是很難產(chǎn)生致命性打擊，除非這個(gè)行業(yè)徹底消失，但是衣食住行這四個(gè)大領(lǐng)域，不可能消失。

那么，留給這些基礎(chǔ)領(lǐng)域的平臺(tái)企業(yè)的只有波動(dòng)，如何在波動(dòng)中優(yōu)化自己，就是成長(zhǎng)。

這些平臺(tái)型企業(yè)之所以穩(wěn)定，核心就是確定性和稀缺性，行業(yè)確定長(zhǎng)期存在，企業(yè)在行業(yè)中不可替代。

這種確定性和稀缺性，其實(shí)在巴菲特曾經(jīng)的多次投資中，有跡可循，他投資可口可樂(lè)和喜詩(shī)糖果，就是確定性和稀缺性的二合一結(jié)果，人類噬糖，這是確定性，可口可樂(lè)的配方、喜詩(shī)在節(jié)日中的地位都是不可替代，這是稀缺性。

放到段永平持續(xù)背書茅臺(tái)，也是同樣的道理，人類對(duì)烈酒的需求確定，茅臺(tái)配方有稀缺性。

貝殼能在10個(gè)月內(nèi)獲得資本的全面認(rèn)可，本質(zhì)上，還是遵循了確定性和稀缺性，并且在此基礎(chǔ)上，貝殼完成了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同樣是服務(wù)“住”，但是賺錢的方式與之前發(fā)生了很大變化。

首先，談確定性。

中國(guó)14億的體量就是最大的確定性，2025年常住人口城鎮(zhèn)化率約67%，戶籍城鎮(zhèn)化率不足50%，約2億新市民有剛性住房需求，外加改善型住房需求旺盛，最后全國(guó)還有22萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)要更新，市場(chǎng)依舊在這里，從來(lái)沒(méi)消失過(guò)。

其次，看稀缺性。

三季度貝殼財(cái)報(bào)顯示，凈收入231億元，2025年9月約有6.1萬(wàn)門店，54.5萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，目前在國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域，沒(méi)有可替代性方案。

第三，看風(fēng)險(xiǎn)性。

貝殼凈現(xiàn)金約626億元，三季度回購(gòu)2.8億美元，分紅率超過(guò)70%，股東回報(bào)確定性很強(qiáng)，新房交易業(yè)務(wù)“預(yù)付傭”模式降低應(yīng)收風(fēng)險(xiǎn)，周轉(zhuǎn)天數(shù)47天左右。

業(yè)務(wù)上，出現(xiàn)了抗周期的韌性，2025年三季度數(shù)據(jù)顯示，非房產(chǎn)業(yè)務(wù)占比突破45%，租賃服務(wù)收入同比增45.3%，家裝業(yè)務(wù)利潤(rùn)率提升至32%。?徹底擺脫對(duì)房地產(chǎn)周期的單一依賴，收入結(jié)構(gòu)從“交易傭金”轉(zhuǎn)向“平臺(tái)服務(wù)+生態(tài)變現(xiàn)”。

綜上所述，全球資本今年瘋狂買入貝殼的邏輯就非常清晰了。

第一，資本認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)關(guān)于“住”的市場(chǎng)需求真實(shí)存在，是萬(wàn)億大市場(chǎng)，沒(méi)有消失，依舊在那里；

第二，在這個(gè)市場(chǎng)中，貝殼是唯一一家符合市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，他不是傳統(tǒng)地產(chǎn)商，而是一家科技導(dǎo)向型的服務(wù)提供商，房地產(chǎn)公司賺不到錢，不代表“住”這個(gè)賽道都賺不到錢；

第三，在如今這種情況不明朗的環(huán)境中，貝殼的管理層打法得到市場(chǎng)驗(yàn)證，是確定型可以持續(xù)盈利的模式；

第四，中國(guó)關(guān)于“住”的生意，大概率已經(jīng)到了谷底，是一個(gè)可以批量建倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。

按照今年的數(shù)據(jù)走向來(lái)看，如果2026年貝殼依舊可以持續(xù)性獲得全球資本的認(rèn)可，這對(duì)于整個(gè)中國(guó)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一個(gè)明確的信號(hào)。

峰回路轉(zhuǎn)的時(shí)刻，永遠(yuǎn)都是資本先聞到味道，這個(gè)世界上，最聰明的，就是錢。