近期，中國鐵建花語江南一期正式交付。

從一些現(xiàn)場視頻和照片反饋來看，作為央企的樓盤，交付水準(zhǔn)屬于中規(guī)中矩，來收房的人還挺多。

小區(qū)的大門、外立面、公區(qū)整體風(fēng)格比較雅致，在這個(gè)價(jià)位段屬于平均水平。

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樓盤實(shí)景，僅供參考

園林的話觀感還行，植被的搭配挺豐富，園林的層次感和剪裁細(xì)節(jié)比較突出，還有各種廊架、雕塑和水景點(diǎn)綴。

樓盤實(shí)景，僅供參考

可能考慮到是教育盤，小朋友的兒童游樂區(qū)與主題架空層，設(shè)施種類挺豐富。

樓盤實(shí)景，僅供參考

從一期的交付水準(zhǔn)來看，在1.1-1.4萬/㎡這個(gè)單價(jià)區(qū)間，還是沒毛病的。

因此，考慮這個(gè)盤的，現(xiàn)在也算是吃了一顆“定心丸”，對于交付品質(zhì)有擔(dān)憂的，完全可以去小區(qū)實(shí)地感受下，與心里的預(yù)期是不是相符。

現(xiàn)在主推的二期，相比一期是進(jìn)行了升級(jí)和提質(zhì)的，這一點(diǎn)從二期中央園林展示區(qū)可以看出來。

樓盤二期實(shí)景，僅供參考

所以，未來二期的交付水準(zhǔn)，是有一定保障的。

價(jià)值分析

很多人提到花語江南，就只知道能讀長郡外國語，但小編覺得這個(gè)樓盤的價(jià)值并不止這么簡單。

其一，學(xué)校生源雙優(yōu)，前景值得展望。

根據(jù)紅頭文件，樓盤小學(xué)讀青園實(shí)驗(yàn)，目前已經(jīng)開學(xué)。

這個(gè)小學(xué)有兩大優(yōu)勢，一是學(xué)校品牌是天心區(qū)頭部學(xué)校青園小學(xué)，而且校長由青園集團(tuán)總校長兼任，重視度很高；

二是離小區(qū)很近，就在二期大門正對面，只隔一條馬路。

小學(xué)階段學(xué)校離得近是最重要的，更利于家長接送以及培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，為初中打基礎(chǔ)。

小學(xué)與樓盤位置示意，僅供參考

至于初中，長郡外國語這些年成績是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

近三年的四大率基本保持在約16%以上，2025年更是達(dá)到約26%，即便有一定的外國語擇優(yōu)比例，但整體仍是屬于一梯隊(duì)的名校初中。

不過，由于花語江南所配套的長郡外國語南校區(qū)是本部擴(kuò)建校區(qū)，還沒出成績，很多人對于它以后會(huì)是什么樣的水平表示懷疑。

但在小編看來，雖不能說能與本部“平起平坐”，但對于未來預(yù)期是有著一些支撐的。

• 學(xué)校屬于本部“一校兩址”擴(kuò)建，與那些合作辦學(xué)/委托管理的分校不同，而且與本部距離只相隔200米，管理、師資、教學(xué)資源的共享，都更方便；
• 是長沙唯一由本部官宣兩個(gè)校區(qū)將實(shí)行零差異辦學(xué)的”一校兩址“分校；
• 除了花語江南，未來預(yù)計(jì)還將會(huì)有3-4個(gè)地塊配套該學(xué)校，屬于提前進(jìn)行生源篩選，以后更容易出成績。
• 南校區(qū)派位對口的小學(xué)主要以青園本部、青園梓楓、湘府英才、天心實(shí)驗(yàn)這樣的名小為主，入口生源有優(yōu)勢。

頭部名初的加持+近距離、無差異辦學(xué)的“一校兩址”+優(yōu)質(zhì)生源集聚效應(yīng)。

基于這些因素，未來一旦配套樓盤增多，加之學(xué)校經(jīng)過一定時(shí)間的沉淀，花語江南的學(xué)校前景是可預(yù)見的。

當(dāng)然，如果想要更高的確定性，則可以考慮配套長郡外國語本部的江悅和鳴與中建和悅宸光，只有二手且價(jià)格要略高一些。

其二，地段短期有不足，但長期有故事。

準(zhǔn)確地說，花語江南的地段屬于黑石鋪城市更新區(qū)。

這里的優(yōu)勢和缺憾很顯著：屬于短期公共配套欠缺，但未來大有可為的潛力板塊。

由于附近沒有地鐵和大型商業(yè)，且周邊未開發(fā)地塊較多，成熟度和生活氛圍不足，這是事實(shí)。

但長期來看，一旦周邊宅地陸續(xù)出讓與開發(fā)，西側(cè)冬瓜湖與湘江岸線的規(guī)劃慢慢落地，加上南邊奧體新城的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，板塊的前景還是很清晰的。

長期來看，地段的價(jià)值會(huì)慢慢釋放，只是這個(gè)過程可能需要3-5年的時(shí)間。

黑石鋪片區(qū)效果圖，僅供參考

小編覺得，黑石鋪未來可以打造成為湘江邊的優(yōu)質(zhì)、低密、宜居宜學(xué)高地，持續(xù)吸引大省府以及天心區(qū)的教育+低密+品質(zhì)購房群體。

同時(shí)，如果能形成以長郡外國語為核心的教育高地，當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源集中后，會(huì)吸引更多重視教育的家庭過來，片區(qū)的居住氛圍和整體價(jià)值也會(huì)慢慢提升。

最后，說說在售產(chǎn)品和房源情況。

花語江南現(xiàn)在一期、二期都有房源在售，價(jià)格在約1.1-1.4萬/㎡之間，這個(gè)價(jià)格在天心區(qū)的書包房里，屬于中等水平。

但考慮到長郡外國語的一梯隊(duì)強(qiáng)校實(shí)力，性價(jià)比還是OK的。

在售房源

中國鐵建花語江南整盤容積率約2.4，小區(qū)分為兩期，一共28棟住宅，以16-27層的小高層與高層為主，板樓與類板樓都有。

目前一期已經(jīng)交付，剩下房源不多，主要集中在13棟。

項(xiàng)目效果圖，僅供參考

優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房，買了就能裝修入住，同時(shí)視野很優(yōu)秀，前后均無遮擋，主力戶型為建面約142㎡，老規(guī)產(chǎn)品，缺點(diǎn)的話屬于“孤樓”。

二期則是樓盤主推產(chǎn)品，都是新規(guī)設(shè)計(jì)，建面約108㎡、128㎡、132㎡三個(gè)戶型，產(chǎn)品可改造空間更多，新增嵌入式S墻設(shè)計(jì)，還會(huì)統(tǒng)一封窗。

對于有多個(gè)孩子的家庭，裝修空間更從容，可以針對性設(shè)計(jì)，更利于小朋友的學(xué)習(xí)和生活，得房率在約100%-110%之間。

項(xiàng)目二期在售戶型圖

適合人群

樓盤目前單價(jià)在約1.1-1.4萬/㎡之間，總價(jià)約140萬起就能入手新規(guī)+一梯隊(duì)書包房，價(jià)格還是很有吸引力的。

客觀來說，花語江南更適合兩類人：

一是在省府南、黑石鋪周邊工作、有小孩的上班族，不太依賴公共交通，出行以自駕為主；

二是重視子女教育的剛需、剛改家庭，小學(xué)和初中的配套都挺靠譜，而且距離近，能省不少接送的麻煩。

但由于目前樓盤最大的短板就是現(xiàn)階段片區(qū)成熟度低，生活和交通配套不完善，所以，買不買花語江南，關(guān)鍵看你的核心需求是什么。

如果教育是你的首要考量，而且能接受片區(qū)3-5年的發(fā)展周期，不介意現(xiàn)在的配套短板，那么它確實(shí)是天心區(qū)一個(gè)性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。

但如果你的需求是當(dāng)下的生活便利，或者對公共交通要求很高，那這個(gè)樓盤可能就不太適合你。

綜合來看，花語江南的核心價(jià)值很清晰：

1、長郡外國語+青園實(shí)驗(yàn)小學(xué)的雙名校配套，解決了有孩家庭的教育痛點(diǎn)；

2、中國鐵建的央企背景+一期交付實(shí)景，讓后續(xù)品質(zhì)有了一定保障；

3、湘江邊+黑石鋪城市更新的規(guī)劃，長期來看前景可以展望。

4、二期產(chǎn)品升級(jí)+新規(guī)設(shè)計(jì)，得房率有優(yōu)勢。

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