“以前人家也說我，拆遷還要自己掏錢。但生活是自己的，過好現(xiàn)在最重要?！睆V州業(yè)主曾姐說。當(dāng)城市發(fā)展進(jìn)入存量階段，一批像曾姐這樣的居民打破了“拆遷賺錢”的固有認(rèn)知，選擇自己掏錢改善生活。專家認(rèn)為，“原拆原建”的城市更新模式更加靈活多樣，能有效改善百姓生活。

花都區(qū)集群街2號

“出20多萬元可以接受”，房屋重建后實(shí)現(xiàn)增值

今年1月，花都區(qū)集群街2號正式驗(yàn)收交房交證。這是廣州市第一個(gè)在政府部門指導(dǎo)下，由居民自籌經(jīng)費(fèi)進(jìn)行危舊樓房拆除重建的項(xiàng)目——在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產(chǎn)權(quán)企業(yè)和居民共同承擔(dān)，政府給予激勵(lì)。該項(xiàng)目也是廣東首個(gè)業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項(xiàng)目。

■花都區(qū)集群街2號居民樓原狀。通訊員花宣圖

集群街2號位于廣州北站片區(qū)東南側(cè)，屬于典型的人氣興旺、商業(yè)繁華的老城區(qū)舊樓。該樓始建于1976年，為5層混合結(jié)構(gòu)，共25戶，歷經(jīng)48年歲月洗禮，外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴(yán)重，被鑒定為D級危房。如采取傳統(tǒng)的老舊小區(qū)微改造，無法從根本上解決房屋安全問題；而由于項(xiàng)目為單體建筑，地塊面積小、土地利用率難有提升空間，重建利潤微薄，吸引不了開發(fā)商介入，傳統(tǒng)征拆方式也不可行。

為解決這一難題，在廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局等多部門的關(guān)心指導(dǎo)下，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局花都分局、新華街等有關(guān)部門合作，出臺了《危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導(dǎo)居民承擔(dān)主要改造成本。該項(xiàng)目拆建投資估算約800萬元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)共同承擔(dān)改造成本。

■集群街2號拆除重建項(xiàng)目新樓。 廣州市住建局官網(wǎng)截圖

該項(xiàng)目的實(shí)施，不僅讓業(yè)主住上了新房，徹底解決了供水、電梯等問題，房屋增值1.6倍，還走出了微改造和開發(fā)商拆建之外的第三條路徑。“算下來要出20多萬元，但我覺得這個(gè)方案可以接受，在這里住了幾十年了，有感情了?！本用裢ㄊ灞硎尽?/p>

黌橋·小石集

企業(yè)作實(shí)施主體統(tǒng)籌推進(jìn)，增加公共服務(wù)空間

10月，越秀區(qū)“黌橋·小石集”項(xiàng)目（下稱“小石集”）全面完工。該項(xiàng)目一樓增設(shè)約250㎡公共服務(wù)空間，并設(shè)置便利商鋪；二到四層保留居住功能，引入項(xiàng)目建設(shè)方整體運(yùn)營，打造符合年輕人居住習(xí)慣的公寓；還規(guī)劃了健身房、養(yǎng)老服務(wù)站和托育點(diǎn)等公共空間。

■小石集原拆原建前。通訊員祝建軒圖

此前，這里是17棟建于上世紀(jì)60-80年代的1-4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。建筑多為磚木結(jié)構(gòu)，部分樓棟經(jīng)評估為C、D級危房，居住環(huán)境品質(zhì)低下，亟待改造。

依托《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將小石集納入廣州危舊房改造首批試點(diǎn)項(xiàng)目，采用“居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的籌資模式，由國企北秀公司作為實(shí)施主體，統(tǒng)籌推進(jìn)不同權(quán)屬房屋的整體改造；私房業(yè)主按每平方米4400多元承擔(dān)建安成本，占項(xiàng)目總投資約3%；政府提供前期工作經(jīng)費(fèi)和申報(bào)補(bǔ)助資金。改造后，國企以“租商融合”業(yè)態(tài)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了政策引導(dǎo)、企業(yè)參與、群眾共建的良性互動(dòng)。

■小石集完工后。

■小石集內(nèi)部的公寓。

值得一提的是，該項(xiàng)目已產(chǎn)生示范效應(yīng)，周邊居民參與改造意愿高漲。“看到這棟樓這么快建好，也有居民問我們，什么時(shí)候再對其他樓棟改造?！焙闃蚪值拦ぷ魅藛T表示。

得勝崗片區(qū)

“沒錢買新房，投資幾十萬可以改善生活”

11月，得勝崗片區(qū)自主更新示范項(xiàng)目正式開工建設(shè)。該項(xiàng)目毗鄰江南西地鐵站，總改造范圍約1.87公頃，是廣州首個(gè)集中成片連片危舊房自主更新試點(diǎn)項(xiàng)目。

此前，這里有25棟上世紀(jì)六七十年代建成的老房，如今已成危舊房，且直管房無獨(dú)立廚廁。經(jīng)與私房業(yè)主協(xié)商，自主更新改造后預(yù)計(jì)可提供約300套保障性住房，服務(wù)于新市民、青年人、城鎮(zhèn)工薪群體在穗安居。

■得勝崗項(xiàng)目效果圖。

據(jù)悉，得勝崗片區(qū)涉及公房、私房多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，通過居民、企業(yè)、政府多方協(xié)同，實(shí)踐“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”籌資模式。私房業(yè)主按照政策出資進(jìn)行自主更新，建成后原地回遷。改造后的房子，將有獨(dú)立廚衛(wèi)，增設(shè)電梯、無障礙設(shè)施、地下停車場。

“我沒那么開明，一開始也不愿意成為第一個(gè)?！睒I(yè)主曾姐告訴記者，通過政府和企業(yè)不斷的思想工作，她才下定決心“吃螃蟹”。“我們這里環(huán)境很差，沒有獨(dú)立的廁所，管道也老化了，經(jīng)常需要接水做飯。”想通了的曾姐表示，“花幾百萬元買新房，確實(shí)沒那么多錢?，F(xiàn)在，投資幾十萬元可以得到一個(gè)精裝的新房，何樂不為呢？而且，在這里生活了這么多年，也有感情。還是一句話，生活是自己的。”

專家觀點(diǎn)

城市更新 是一件長期的事業(yè)

●全國工程勘察設(shè)計(jì)大師、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長王凱：

全國工程勘察設(shè)計(jì)大師、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長王凱表示，以往的舊城改造基本上是房地產(chǎn)的模式，即把原來的房子拆完了后，再蓋出更多的面積，通過市場化銷售滿足更大的市場需求。目前，這種模式已經(jīng)動(dòng)力不足?！叭珖擎?zhèn)人口已突破9億，人均住房建筑面積超過40平方米，所以新的需求已經(jīng)不足了，但是改善這件事情還是存在的。”王凱認(rèn)為，原拆原建的方式可以帶動(dòng)更多社會(huì)資金，推進(jìn)城市更新，改善百姓生活，其關(guān)鍵在于把資金比例處理好?！俺鞘懈虏灰缓宥?，要分類：有些項(xiàng)目是有一定收益的，應(yīng)該更多動(dòng)用社會(huì)資金；另外一部分是老百姓急難愁盼的，貼錢也是要做的。我們希望把這些項(xiàng)目基本上做平，或者微利。城市更新是一件長期的事業(yè)?！?/p>

●國家卓越工程師、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委委員葉浩文：

對存量的品質(zhì)、功能、質(zhì)量

進(jìn)行全面提升

國家卓越工程師、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委委員葉浩文認(rèn)為，城市發(fā)展由擴(kuò)張轉(zhuǎn)入了存量時(shí)代，原來的發(fā)展模式“不太行了”。“城市更新發(fā)展的商業(yè)模式需要政府要出點(diǎn)錢，投資人出點(diǎn)錢，原住民也要出資一點(diǎn)，這樣綜合更新來改造?，F(xiàn)在的城市更新是存量的品質(zhì)提升、功能提升、質(zhì)量提升。”

●廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

原拆原建要調(diào)動(dòng)

三大主體的積極性

“過去的老舊住房改造，要么是房地產(chǎn)商大拆大建，如開發(fā)商主導(dǎo)的城中村改造；要么是政府大包大攬，如老舊小區(qū)改造?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，原拆原建模式要調(diào)動(dòng)三大主體的積極性：業(yè)主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)我的房子我做主；政府負(fù)責(zé)政策制定、流程規(guī)范與資源協(xié)調(diào)；引入的建設(shè)單位負(fù)責(zé)具體的開發(fā)與施工管理?！爱?dāng)然，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導(dǎo)和政策支持，比如土地用途轉(zhuǎn)變、規(guī)劃調(diào)整、規(guī)劃師支持，輔助做好資金監(jiān)管，比如基層政府做好業(yè)主改造意愿調(diào)動(dòng)，增補(bǔ)公共設(shè)施和空間滿足業(yè)主對于更美好生活的向往，做好過渡期的群眾臨時(shí)住所安排，扶住困難群體等，從而消除改造的障礙。”

■文圖：新快報(bào)記者 王彤 程羽（除署名外）