最近你看新聞，可能會(huì)留意到一個(gè)說(shuō)法：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，差不多跌回到了2016年到2017年的水平。光看這個(gè)數(shù)字，你可能會(huì)覺得，哦，也就是六七年前的樣子嘛，好像也沒什么大不了的。
但如果你真這么想，那感覺就完全不對(duì)了。問(wèn)問(wèn)身邊的人，不管是上班族、做小生意的，還是裝修工、賣家具的，幾乎沒人覺得現(xiàn)在和2016年是一回事。那時(shí)候，感覺遍地是機(jī)會(huì)，手里有點(diǎn)錢就敢想買房；現(xiàn)在呢，大家談?wù)摳嗟氖恰胺€(wěn)著點(diǎn)”、“別亂投資”。明明數(shù)字“回去了”，可那股子熱鬧和信心，卻好像消失得無(wú)影無(wú)蹤。
這到底是為什么？問(wèn)題就出在這個(gè)簡(jiǎn)單的“數(shù)字”上，以及我們看待經(jīng)濟(jì)的“眼鏡”上。

2016到2017年，那是什么光景？那是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一輪超級(jí)周期的頂峰尾巴。那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲可不只是紙上的一串?dāng)?shù)字，它是所有人能真切感受到的經(jīng)濟(jì)溫度。你想啊，一個(gè)人買了新房，接下來(lái)要干什么？裝修。于是，水泥、沙子、鋼材、玻璃的需求就來(lái)了。裝修好了，得買家具、家電、窗簾吧，又帶動(dòng)了一大片產(chǎn)業(yè)。喬遷新居，請(qǐng)親朋好友吃個(gè)飯，餐飲業(yè)也沾了光。這還沒算銀行放貸款、中介跑腿這些服務(wù)行業(yè)。
可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)就像一個(gè)巨大的發(fā)動(dòng)機(jī)，轟轟隆隆地響著，拉著后面一長(zhǎng)串的產(chǎn)業(yè)車廂往前跑。整個(gè)社會(huì)都彌漫著一種樂觀的氣氛，覺得明天一定會(huì)更好，錢敢賺也敢花。這才是我們記憶里2016年的“體感”——一種全面的、有底氣的繁榮。
而現(xiàn)在，房?jī)r(jià)數(shù)字雖然看似“回去了”，但這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)的聲音已經(jīng)小了很多，甚至?xí)r不時(shí)發(fā)出吃力的嘎吱聲。后面的車廂，自然也跑不起來(lái)。所以，我們的“體感”不是冷了一度兩度，而是從盛夏直接入了秋。
那么，為什么這么重要的變化，我們常用的經(jīng)濟(jì)“體溫計(jì)”——居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），卻好像沒怎么體現(xiàn)出來(lái)呢？這里就有一個(gè)關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)：我們國(guó)家的CPI，并不直接包含你買房的價(jià)格。

你可能會(huì)覺得奇怪，房子不是老百姓最大的消費(fèi)嗎？怎么不算呢？這其中有統(tǒng)計(jì)上的考慮。國(guó)際上有不同的算法，我們和歐洲央行等一些經(jīng)濟(jì)體的傳統(tǒng)做法類似，認(rèn)為買房更像一種投資行為，而CPI主要衡量日常消費(fèi)。所以，CPI里的“居住”這一項(xiàng)，主要計(jì)算的是房租、水電煤氣、物業(yè)費(fèi)這些，以及用虛擬的“房租”來(lái)估算自有住房的成本，但就是不直接算你為房子本身付了多少錢。
這套算法在以前或許問(wèn)題不大，但當(dāng)房子成為家庭財(cái)富的核心，其價(jià)格變動(dòng)能深刻影響每個(gè)人的消費(fèi)意愿時(shí)，這個(gè)缺陷就非常明顯了。打個(gè)比方，當(dāng)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升時(shí)，有房的人覺得自己更有錢了（財(cái)富效應(yīng)），更敢貸款消費(fèi)了（信貸擴(kuò)張），這會(huì)推高真正的物價(jià)。但CPI可能還是溫吞水，因?yàn)樗鼪]直接測(cè)房?jī)r(jià)這個(gè)“熱源”。反過(guò)來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，人們感到資產(chǎn)縮水，紛紛捂緊錢包，什么都不敢買，導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)真的變冷，但CPI反映出來(lái)的降溫程度，可能又慢了一拍。
這就好比用一支不測(cè)核心體溫的體溫計(jì)來(lái)診斷病情，它告訴你體溫正常，但病人自己已經(jīng)渾身發(fā)冷、沒有食欲了。決策者如果只看這支“體溫計(jì)”，就可能誤判經(jīng)濟(jì)的真實(shí)健康狀況，等到消費(fèi)、建材、家電等行業(yè)都明顯感到寒意時(shí)，再想調(diào)整，時(shí)機(jī)可能已經(jīng)晚了一步。
房?jī)r(jià)下跌，最直接的痛苦當(dāng)然是開發(fā)商和炒房客。但它的真正威力，在于切斷了那條曾經(jīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“鏈條”。

建筑建材行業(yè)是感受最深的。水泥、玻璃、防水材料這些，很大一部分需求都來(lái)自房地產(chǎn)。房子賣不動(dòng)，新開工項(xiàng)目就少，這些材料賣給誰(shuí)呢？結(jié)果就是行業(yè)價(jià)格持續(xù)下跌，很多企業(yè)已經(jīng)在微利甚至虧損的邊緣掙扎了好一段時(shí)間。這關(guān)系到無(wú)數(shù)工廠的開工和工人的飯碗。
更重要的是“財(cái)富效應(yīng)”的反轉(zhuǎn)。過(guò)去房?jī)r(jià)漲，大家覺得紙面富貴，下館子、換新車、去旅游都更大方。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌，哪怕只是沒漲，人們也會(huì)重新掂量自己的錢包。特別是那些原本消費(fèi)能力較強(qiáng)的群體，他們的消費(fèi)收縮對(duì)市場(chǎng)的影響更大。這就是為什么你可能感覺，身邊談?wù)摗跋M(fèi)降級(jí)”的人越來(lái)越多了。這種普遍的謹(jǐn)慎態(tài)度，會(huì)形成一個(gè)循環(huán)：大家越不花錢，企業(yè)越?jīng)]生意；企業(yè)越不好，大家越擔(dān)心收入，就更不敢花錢。
所以，今天的“房?jī)r(jià)回到2016年”，和當(dāng)年的“房?jī)r(jià)漲到2016年”，完全是兩碼事。一個(gè)是引擎熄火后滑行到的位置，另一個(gè)是引擎全開正在沖刺的時(shí)刻。位置看似相同，但蘊(yùn)含的能量和帶來(lái)的感覺，天差地別。
說(shuō)這些，并不是要制造恐慌。而是想讓大家理解，我們感受到的落差是真實(shí)的，這種“體感”比單純的平均房?jī)r(jià)數(shù)字更重要。
當(dāng)前的政策也正在努力應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，無(wú)論是促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，還是想方設(shè)法提振消費(fèi)，目標(biāo)都是希望讓經(jīng)濟(jì)這條大船恢復(fù)平穩(wěn)航行。但這個(gè)過(guò)程需要時(shí)間，因?yàn)樾迯?fù)信心的鏈條，比打斷它要慢得多。
對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，看清這一點(diǎn)，或許能多一份清醒和淡定。經(jīng)濟(jì)的周期起伏是常態(tài)，狂熱時(shí)需要警惕風(fēng)險(xiǎn)，寒冷時(shí)也不必過(guò)度悲觀。