最近和幾個朋友聊天，話題總繞不開房子。大家好像都覺得，房地產(chǎn)這陣子風(fēng)聲沒那么緊了，是不是最難的階段已經(jīng)過去了？畢竟，保交樓推進(jìn)了幾年，不少項目也陸續(xù)交付了；之前暴雷的大房企，該出清的也出得差不多了。表面上看，似乎可以松一口氣。

但要是將視線放得更遠(yuǎn)些，看看2026年，房地產(chǎn)真正的大挑戰(zhàn)，或許才剛剛開始。

在過去的幾年中，風(fēng)險相對比較集中，先是樓盤出現(xiàn)停工情況，業(yè)主們十分焦急，國家耗費(fèi)大量精力去進(jìn)行保交樓工作，接著是一家家房企連續(xù)暴雷，債務(wù)違約致使市場人心惶惶，這些事情我們都親眼看見過，也確實是很麻煩的難題，但如今來看，這兩方面的工作都有了階段性的成效，最急迫的壓力暫時有所緩解。

這樣，接下來的風(fēng)險會藏在哪兒呢？

我認(rèn)為，最大的潛在挑戰(zhàn)，可能不在開發(fā)商那里，而在千千萬萬個普通買房人身上——就是“個人斷供”的風(fēng)險。

這可不是危言聳聽。你想想看，現(xiàn)在全國的個人住房貸款余額有多少？38萬億。而開發(fā)商的開發(fā)貸，大概在14萬億左右。個人房貸的盤子，幾乎是開發(fā)商債務(wù)的三倍。這個數(shù)字本身，就說明了問題的分量。

更關(guān)鍵的在于房價，眼下很多城市的二手房價格，相較峰值普遍下降了三到四成，有些地區(qū)甚至直接跌去一半。從整體來看，全國房價水平大致回落到了2016年的狀態(tài)，這就意味著，2016年之后購房的大多數(shù)人，賬面上基本都處于虧損狀態(tài)，其中相當(dāng)一部分人，首付已經(jīng)完全蒸發(fā)，房產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)也就是房子的市場價值，還抵不上欠銀行的貸款金額。

這就好像你買了一輛汽車，用了幾年之后發(fā)現(xiàn)，把它賣掉得到的錢都不夠還車貸，這時候，你每個月還貸款時是什么心情，要是工作穩(wěn)定、收入還可以，可能就會硬著頭皮繼續(xù)還，但要是收入有點不穩(wěn)定，或者對未來的房價完全沒信心了，這樣不想再還了的想法就會出現(xiàn)。

一旦斷供的人開始增多，就不再是個人或家庭的問題了。銀行手里會多出一大批壞賬和法拍房，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定就會受到?jīng)_擊。歷史是有鏡子的，2008年美國的次貸危機(jī)，導(dǎo)火索就是房價下跌后，大量普通購房者還不起貸款。

所以，要是前兩年的任務(wù)是救項目、救企業(yè)，這樣接下來一兩年的重點大概就要轉(zhuǎn)移到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)家庭了，而防范風(fēng)險的方面，不要從供給端逐步轉(zhuǎn)移到需求端了。

怎么防？核心恐怕還是在于房價。

我們必須正視一個現(xiàn)實，如今，單靠喊出穩(wěn)房價止跌企穩(wěn)這類口號，恐怕已無濟(jì)于事，市場信心過于脆弱，即便房價不再下跌，購房者仍可能選擇持幣觀望，唯有推動房價真正企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)溫和反彈的跡象，才有可能終結(jié)那個“房價下跌→負(fù)資產(chǎn)增加→斷供意愿上升→拋售壓力加劇→房價進(jìn)一步下探”的惡性循環(huán)。

這聽起來可能有點敏感，好像又在鼓吹漲價。但其實不是。就像我們現(xiàn)在擔(dān)心經(jīng)濟(jì)通縮，央行的目標(biāo)不僅是讓物價不跌，而是希望“物價合理回升”到溫和通脹的水平，經(jīng)濟(jì)才有活力。樓市也是一個道理，價格需要一個穩(wěn)定的“錨”，讓大家對資產(chǎn)價值有基本穩(wěn)定的預(yù)期，整個鏈條才能轉(zhuǎn)得起來。

并不是說要讓房價瘋狂上漲，回到過去的老路，而是說，我們需要更清晰、更堅定的信號，以及措施，把房價從持續(xù)下跌的軌跡中拉回來，進(jìn)入一個，就算是小幅波動、但總體穩(wěn)定的階段，這件事，越早實現(xiàn)共識、越早采取行動，后續(xù)風(fēng)險的化解就會越主動。

2026年已經(jīng)悄然來臨，樓市這場大考，其題型或許正在悄悄發(fā)生著變化，而最令人犯難的難題，或許不再是頻繁出現(xiàn)的大問題，反而是千千萬萬普通家庭在深夜里，看著房貸明細(xì)時那一聲未發(fā)出的嘆息，聽清這聲嘆息，趕緊去應(yīng)對，或許就是未來最為關(guān)鍵的一步。